Tasación de expropiaciones y cálculo del justiprecio
Expropiaciones · Justiprecio · Hoja de aprecio
Informes de tasación y periciales para expropiaciones, firmados por arquitecto colegiado. Fundamentamos el justiprecio ante la Administración, el Jurado provincial y el contencioso-administrativo, con un método que se puede seguir hasta cada artículo de la Ley de Suelo.
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Desde 750 €+ IVA, honorarios orientativos
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Respuesta corta
Una tasación de expropiación es el informe técnico que calcula el justiprecio: lo que la Administración debe pagar por los bienes y derechos que expropia. Se elabora según el texto refundido de la Ley de Suelo (RDL 7/2015), su Reglamento de Valoraciones (RD 1492/2011) y la Ley de Expropiación Forzosa, y se presenta como hoja de aprecio del propietario.
- Se valora a la fecha de inicio del expediente de justiprecio, no a la de pago.
- El método depende de la situación básica del suelo (rural o urbanizado), no solo de su calificación.
- Al valor de los bienes se suman las indemnizaciones que procedan y el 5 % de premio de afección.
Propietarios
¿Le han notificado una expropiación?
Revisamos la valoración de la Administración y le decimos en 48 horas si hay margen técnico para reclamar más.
Abogados
Pericial para su despacho
Hoja de aprecio, alegaciones ante el Jurado y dictamen ratificable en el contencioso. 15 % de descuento de colaboración.
¿Cuándo necesita una tasación de expropiación?
La valoración que acompaña a una expropiación la hace, en primer lugar, la propia Administración o el beneficiario. Esa cifra no es definitiva: el propietario tiene derecho a discutirla con una valoración propia, y la diferencia entre ambas suele ser importante, sobre todo cuando se ha elegido mal la situación del suelo, la fecha de valoración o el método.
Conviene encargar una tasación pericial en cualquiera de estos momentos:
01
Antes de aceptar un acuerdo
Para saber si la oferta de mutuo acuerdo es razonable antes de firmar.
02
Al presentar la hoja de aprecio
Cuando la Administración le requiere su valoración en el expediente de justiprecio.
03
Ante el Jurado o el tribunal
Para alegar contra el Jurado provincial o como pericial en el contencioso.
También en situaciones menos habituales: la expropiación rogada de suelos calificados como zona verde o equipamiento, las alegaciones en una tasación conjunta o la revisión de una valoración ajena para un despacho de abogados.
Qué se valora: tipos de afección
Una expropiación no siempre consiste en quitar una finca entera. El tipo de afección determina qué partidas deben valorarse y cuáles se suelen olvidar en la valoración administrativa.
| Afección | Qué debe incluir la valoración |
|---|---|
| Expropiación total (pleno dominio) | Valor del suelo según su situación básica, más edificaciones, construcciones, instalaciones y plantaciones que deban valorarse. |
| Expropiación parcial | La porción ocupada y el demérito del resto de la finca. Si lo que queda resulta antieconómico, el propietario puede pedir la expropiación total (art. 23 LEF). |
| Servidumbres | La pérdida de valor de la franja gravada: paso, acueducto, líneas eléctricas, gasoductos o telecomunicaciones, y las limitaciones de uso que impone. Así se valora una servidumbre. |
| Ocupación temporal | Los perjuicios de la ocupación durante obras o acopios, y la reposición del terreno al terminar (arts. 108 a 119 LEF). |
| Actividades y derechos | Arrendamientos, traslado o cese de actividad económica, cultivos pendientes y otros derechos que se extinguen con la expropiación. |
Cómo se calcula el justiprecio
El justiprecio no se obtiene multiplicando metros por un precio genérico. La pregunta clave no es cómo está calificado el suelo en el plan, sino en qué situación básica se encuentra en la fecha de valoración:
| Situación | Cómo se valora |
|---|---|
| Suelo rural | Capitalización de la renta real o potencial de la explotación, corregida con los factores de localización que procedan (TRLSRU art. 36 y RD 1492/2011). Precio del m² de suelo rústico. |
| Suelo urbanizado sin edificar | Edificabilidad y uso del plan; si es dotacional sin aprovechamiento propio, la edificabilidad media de su ámbito homogéneo. Método de comparación o residual estático (TRLSRU art. 37). |
| Suelo edificado | Valoración conjunta del suelo y la edificación existente, por comparación o por el método residual, según su estado y antigüedad (TRLSRU art. 37.2). |
Paso 1FechaInicio del expediente de justiprecio.
Paso 2SituaciónRural o urbanizado, y planeamiento aplicable.
Paso 3MétodoCapitalización, comparación o residual.
Paso 4PartidasSuelo, construcciones, demérito, derechos.
ResultadoJustiprecioValor + indemnizaciones + 5 %.
Justiprecio = Valor de bienes y derechos + Indemnizaciones + 5 % premio de afección
El premio de afección del art. 47 LEF se calcula sobre el valor de los bienes y derechos expropiados, no sobre las indemnizaciones.
Si el justiprecio se retrasa, la Administración debe pagar intereses de demora: por el retraso en fijarlo y por el retraso en pagarlo (arts. 56 y 57 LEF). Y si pasan dos años sin pago desde que se fijó, el propietario puede pedir una nueva valoración o retasación (art. 58 LEF). Le explicamos el cálculo con más detalle en cómo se calcula el justiprecio.
Fases y plazos del expediente
En el procedimiento ordinario de la Ley de Expropiación Forzosa, la valoración entra en juego a partir de la pieza de justiprecio:
- InicioNecesidad de ocupaciónSe declara qué bienes y derechos se ocupan y se abre la pieza separada de justiprecio. A esa fecha se refiere la valoración.
- 20 díasHoja de aprecio del propietarioEl propietario presenta su valoración motivada (art. 29 LEF). Es el techo de lo que podrá reclamar después.
- 20 díasRespuesta de la AdministraciónLa acepta o la rechaza con su propia hoja de aprecio, y el propietario puede alegar (art. 30 LEF).
- JuradoJurado provincial de expropiaciónSi no hay acuerdo, el expediente pasa al Jurado, que fija el justiprecio (arts. 31 a 35 LEF).
- 2 mesesRecurso contencioso-administrativoContra el acuerdo del Jurado, con pericial de parte o de designación judicial.
A tener en cuenta. En la expropiación urgente (art. 52 LEF) la Administración ocupa primero y fija el justiprecio después, con un depósito previo. En la tasación conjunta y en la expropiación rogada los plazos y la fecha de valoración cambian: así se prepara una hoja de aprecio en cada caso.
Casos reales
Publicamos nuestros casos anonimizados para que pueda comprobar cómo trabajamos: qué datos usamos, qué método aplicamos y cómo llegamos a la cifra.
Pericial judicial · TSJ Comunitat ValencianaSuelo dotacional sin edificabilidad propia en el centro de Valencia
687 m²tedificabilidad atribuida a 405,63 m²
87,7 %R² con 25 testigos
1,8 %diferencia entre dos residuales
Designados por la Sala para valorar un viario sin aprovechamiento. Edificabilidad media del ámbito homogéneo, regresión múltiple y doble método residual.
Hoja de aprecio · Azuqueca de HenaresAfección parcial sobre suelo urbano residencial
261 m²afectados de 1.089 m²
94ofertas estudiadas
107.774 €justiprecio propuesto
Delimitación de la porción afectada, estudio econométrico del mercado y método residual estático, con el premio de afección desglosado.
Pericial judicial · TSJ de Andalucía (Granada)Autopista de peaje sobre una finca con nave industrial en Almería
6.154 m²expropiados (7.555 en el acta previa)
50 mlínea límite de edificación que fija el sector
1,08 €/m²valor de pastos aplicado por el Jurado
Designados por la Sala para medir de nuevo la finca, repartirla entre suelo no urbanizable y urbano no consolidado y valorar cada parte, frente a una valoración del Jurado que trataba como pastos una parcela llana con todos los servicios. Nuestra provisión de fondos fue revisada por el Colegio de Arquitectos de Almería, que la encontró ajustada a sus baremos.
Qué incluye nuestro informe
- Identificación del bien y de la afección, con cartografía, Catastro, Registro y, en rústico, SIGPAC.
- Fecha de valoración justificada según el tipo de expediente.
- Situación básica y planeamiento vigentes en esa fecha.
- Estudio de mercado con testigos reales, depurados y homogeneizados.
- Cálculo reproducible: fórmulas, coeficientes y fuentes, para que el Jurado o el juez puedan seguirlo.
- Hoja de aprecio desglosada: valor, indemnizaciones y premio de afección por separado.
- Firma de arquitecto colegiado y ratificación ante el tribunal si hace falta.
Honorarios orientativos y plazos
Estos importes son orientativos: el precio definitivo se cierra tras revisar el expediente. IVA no incluido. Entrega en 5 a 7 días laborables desde que recibimos la documentación completa. En sede judicial, el Colegio de Arquitectos de Almería revisó nuestra provisión de fondos en una pericial ante el TSJ de Andalucía y la encontró ajustada a sus baremos.
¿Quiere una cifra ajustada a su caso? Indique el tipo de suelo, el número de fincas y la fase del expediente en nuestro presupuestador.
| Tipo de encargo | Honorarios orientativos |
|---|---|
| Informe expropiatorio sencillo | 750 € |
| Informe con hoja de aprecio técnica | 1.100 – 1.500 € |
| Finca rústica con afecciones | 1.500 – 2.500 € |
| Suelo urbano o urbanizable complejo | 2.500 – 4.000 € |
| Expediente de alta complejidad | 4.000 – 6.000 € o presupuesto |
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Según el tipo de suelo, el número de fincas y la fase del expediente. Obra lineal con varias fincas: precio por finca.
Errores habituales en las valoraciones administrativas
- Valorar como rústico un suelo que ya está urbanizado, o al revés.
- Usar una fecha de valoración equivocada, con precios de otro momento del mercado.
- Olvidar el demérito del resto en las expropiaciones parciales.
- No valorar construcciones, instalaciones, cultivos o derechos que se pierden.
- Omitir el premio de afección o los intereses de demora.
Biblioteca técnica de expropiaciones
MétodoCómo se calcula el justiprecioProcedimientoHoja de aprecio: cómo fundamentarlaViviendasQué hacer ante la expropiación de su viviendaSuelo dotacionalCómo se valora un suelo en zona verdeCaso realJustiprecio por método residualGuía PDFGuía técnica del justiprecio
Preguntas frecuentes
¿Qué es una tasación de expropiación?
Es el informe técnico que determina el valor de los bienes y derechos expropiados conforme a la Ley de Suelo y a la Ley de Expropiación Forzosa. Sirve para negociar el mutuo acuerdo, presentar la hoja de aprecio y defender el justiprecio ante el Jurado provincial o en el contencioso.
¿Quién puede hacer una tasación para una expropiación?
Un técnico competente, habitualmente un arquitecto para suelo urbano y edificaciones, o un ingeniero agrónomo para explotaciones agrarias. En vía judicial, el perito debe poder ratificar y defender su dictamen ante el tribunal.
¿Cuánto cuesta una tasación de expropiación?
Como referencia orientativa, desde 750 € + IVA para un informe sencillo; con hoja de aprecio técnica, entre 1.100 y 1.500 €; en suelo urbano o urbanizable complejo, entre 2.500 y 4.000 €. El precio se cierra tras revisar el expediente. Puede calcular una estimación en el presupuestador de expropiaciones.
¿Cuánto tarda el informe?
Entre 5 y 7 días laborables desde que disponemos de la documentación completa. El estudio de viabilidad previo, en 48 horas y sin coste.
¿Qué es el premio de afección?
Un 5 % que se suma al valor de los bienes y derechos expropiados (art. 47 LEF). No se aplica sobre las indemnizaciones por otros conceptos.
¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con el Jurado provincial?
Puede recurrir su acuerdo ante la jurisdicción contencioso-administrativa en el plazo de dos meses. En ese proceso, una pericial bien fundamentada es la prueba principal para modificar el justiprecio.
¿Tiene un expediente de expropiación?
Envíenos la notificación o la hoja de aprecio de la Administración. Le decimos en 48 horas si hay margen para reclamar un justiprecio mayor.
Normativa citada
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (arts. 34–40).
- Real Decreto 1492/2011, Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
- Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa (arts. 23, 29–35, 47, 52, 56–58 y 108–119).
- Ley 29/1998, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa (art. 46).
Adjunte o describa la notificación, la hoja de aprecio de la Administración o el acuerdo del Jurado. En 48 horas, sin coste, le diremos si hay margen técnico para reclamar un justiprecio mayor.
Teléfono: 961 059 861 · 645 749 864