Perito judicial arquitecto
Informes periciales de arquitectura para juzgados y tribunales: defectos y vicios de construcción, daños en viviendas y edificios, obra ejecutada frente a lo contratado y valor de inmuebles y reparaciones. Firmados por un arquitecto colegiado que, además de peritar, dirige y ejecuta obra.
Un perito judicial arquitecto prueba ante el juez cuestiones técnicas de un edificio: qué daño hay, por qué se ha producido, quién intervino en esa parte de la obra, cómo se repara y cuánto cuesta, o si lo construido coincide con lo contratado. Su informe vale lo que vale su razonamiento: visita documentada, causa justificada y presupuesto de reparación medido.
- Defectos de obra nueva: 10 años para la estructura, 3 para la habitabilidad y 1 para acabados, desde la recepción; 2 años para reclamar desde que aparece el daño.
- Vicios ocultos en una compraventa: solo 6 meses desde la entrega.
- Si el pleito también discute valores, el mismo perito puede valorar el inmueble o la pérdida de valor.
Qué asuntos peritamos
| Asunto | Qué hay que probar | Qué aporta el informe |
|---|---|---|
| Defectos de construcción en obra nueva | Que el defecto existe, su origen y a qué agente corresponde (promotor, proyectista, dirección, constructor) | Descripción de lesiones, causa técnica, normativa incumplida y presupuesto de reparación |
| Vicios ocultos en una compraventa | Que el defecto ya existía, no era visible y es grave | Antigüedad del daño, visibilidad en la compra y coste de reparación o pérdida de valor |
| Daños entre vecinos o por obras colindantes | Relación entre la obra o la fuga y el daño | Inspección de ambos inmuebles, mecanismo del daño y valoración de la reparación |
| Obra ejecutada y contratos | Qué se hizo, cuánto y si coincide con proyecto, presupuesto y certificaciones | Mediciones contradictorias, precios de mercado y saldo de la obra |
| Valor de inmuebles en litigio | Cuánto vale el inmueble, la reparación o la depreciación | Valoración con método y testigos comprobables. Ver informes periciales de valoración |
| Estado de edificios antiguos | Riesgo, urgencia de actuación y conservación | Inspección técnica, lesiones estructurales y medidas recomendadas |
Plazos para reclamar
El tiempo juega en contra: el informe pericial sirve también para dejar constancia de cuándo apareció el daño.
| Situación | Plazo | Norma |
|---|---|---|
| Daños en la estructura que comprometen la resistencia y estabilidad | 10 años desde la recepción de la obra | Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, art. 17 |
| Defectos que afectan a la habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones) | 3 años desde la recepción | Ley 38/1999, art. 17 |
| Defectos de acabado, a cargo del constructor | 1 año desde la recepción | Ley 38/1999, art. 17 |
| Acción para reclamar esos daños | 2 años desde que se producen | Ley 38/1999, art. 18 |
| Vicios ocultos en una compraventa | 6 meses desde la entrega | Código Civil, arts. 1484 y 1490 |
Los plazos y las acciones los decide su abogado; nosotros aportamos la prueba técnica. Cuanto antes se documente el daño, más fácil es fecharlo y atribuirlo. Si su problema son humedades o daños causados por un vecino, la comunidad o el seguro, lo explicamos en la guía del perito de humedades y daños en vivienda.
Qué contiene nuestro informe
- ObjetoPreguntas del pleitoQué tiene que contestar el informe, acordado con el abogado.
- AntecedentesProyecto, contrato y documentosProyecto y libro del edificio, contrato y presupuesto, certificaciones, acta de recepción, fotografías y comunicaciones.
- InspecciónVisita con fotografías y medicionesPlanos de lesiones y, si hace falta, propuesta de catas o ensayos (humedad, carbonatación, cloruros).
- DiagnósticoCausa probable, separada de las hipótesisLo que está comprobado, lo que es probable y lo que queda por confirmar, sin confundirlo.
- ReparaciónSolución y presupuesto medidoUnidades de obra con mediciones y precios de mercado, para que el juez pueda fijar la indemnización.
- ConclusionesRespuestas concretasUna por pregunta, preparadas para defenderse en la ratificación.
Ejemplo: humedades en un bajo comercial
Un ejemplo con números redondos, no un caso real, para ver cómo el informe convierte un daño en una cifra que el juez puede usar.
| Partida | Medición | Importe |
|---|---|---|
| Picado y saneado de revestimientos afectados | 45 m² × 18 € | 810 € |
| Impermeabilización del muro por el interior | 45 m² × 42 € | 1.890 € |
| Enfoscado y pintura | 45 m² × 24 € | 1.080 € |
| Reposición de zócalo y carpintería dañada | Partida alzada justificada | 950 € |
| Gastos generales y beneficio industrial | 19 % de 4.730 € | 899 € |
| IVA | 21 % de 5.629 € | 1.182 € |
| Coste de reparación | 6.811 € |
Antes del presupuesto, el informe tiene que justificar que la humedad viene de la obra colindante y no de una fuga propia: fecha de aparición, mapa de humedades, mediciones con higrómetro y comparación con el estado anterior. Sin esa relación causa-efecto, la cifra no sirve.
Caso real: corrosión de armaduras en un forjado
El cliente iba a comprar una vivienda en un edificio con daños en otra de la misma planta. La inspección documentó viguetas con rotura, armaduras sin recubrimiento y corrosión, separó lo comprobado de las hipótesis (fuga, carbonatación, cloruros) y recomendó inspeccionar el resto de forjados. Es el método que aplicamos en una pericial de vicios ocultos: evidencia trazable y prudencia en la causa.
El comprador recibió una vivienda más pequeña, con aluminio blanco donde la memoria de calidades decía hierro y con la mitad de lucernarios. El informe midió las diferencias, valoró la superficie con un modelo econométrico y presupuestó la carpintería, y dejó fuera lo que no se podía probar: humedades reparadas antes de la visita.
Proceso
- 48 horasEstudio previo sin costeFotografías, documentos y descripción del problema: le decimos si hay base técnica, qué habría que probar y cuánto cuesta.
- VisitaInspecciónReconocimiento del inmueble, fotografías, mediciones y, si procede, catas o ensayos.
- InformeDictamen pericialCon juramento, diagnóstico, presupuesto de reparación y conclusiones, en plazo para la demanda o la contestación.
- JuicioRatificaciónPreparación con su abogado y defensa del informe en la vista.
Honorarios
Cada pericial de construcción depende de lo que haya que probar: le damos un presupuesto cerrado en 48 horas, sin coste, tras ver la documentación.
| Qué influye en el precio | Por qué |
|---|---|
| Tipo de daño | Una humedad localizada no exige lo mismo que una lesión estructural. |
| Superficie y número de inmuebles | Más viviendas o más metros, más visita y medición. |
| Ensayos | Catas, ensayos de laboratorio o cálculo estructural, si son necesarios. |
| Valoración | Si también hay que valorar el inmueble: tarifas del presupuestador, +225 € por el formato pericial. |
| Ratificación en juicio | 350 € |
Errores habituales
- Reparar antes de documentar: sin fotografías ni informe, el daño ya no se puede probar.
- Dejar pasar los plazos: seis meses en vicios ocultos, dos años desde que aparece el daño en obra nueva.
- Un presupuesto de reparación sin mediciones, que la otra parte desmonta con facilidad.
- Afirmar una causa sin pruebas: el juez valora más un diagnóstico prudente y justificado.
- No identificar al agente responsable de cada defecto cuando intervienen varios.
- Un perito sin la titulación adecuada para la materia del pleito.
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Preguntas frecuentes
¿Qué hace un perito judicial arquitecto?
Redacta y defiende en juicio informes técnicos sobre edificios: defectos y daños, su causa y cómo repararlos, si la obra se ejecutó según el proyecto y el contrato, cuánta obra se hizo de verdad y cuánto vale un inmueble o una reparación. Su informe es la prueba con la que el juez resuelve una cuestión técnica que no puede comprobar por sí mismo.
¿Cuánto cuesta un informe pericial de un arquitecto?
Depende de lo que haya que probar: no es lo mismo documentar una humedad que analizar una estructura o medir una obra completa. Tras ver la documentación le damos un presupuesto cerrado en 48 horas, sin coste. Si además hay que valorar el inmueble, la parte de valoración sigue las tarifas del presupuestador, con 225 € por el formato pericial y 350 € por la ratificación en juicio.
¿Qué plazos hay para reclamar defectos de construcción?
La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de garantía desde la recepción de la obra: diez años para daños en la estructura, tres años para defectos que afectan a la habitabilidad y un año para los de acabado, este último a cargo del constructor. Una vez aparece el daño, hay dos años para ejercer la acción. Conviene encargar el informe pronto, porque además documenta la fecha del daño.
¿Qué pasa si compro una vivienda con vicios ocultos?
Si los defectos ya existían, no se veían y hacen la vivienda impropia para su uso o reducen mucho su valor, el Código Civil permite pedir la resolución de la compra o una rebaja del precio, pero el plazo es corto: seis meses desde la entrega. El informe pericial acredita que el defecto existía, que no era visible y cuánto cuesta repararlo o cuánto resta al valor.
¿Arquitecto o arquitecto técnico?
Los dos pueden actuar como peritos en materias de su competencia. El arquitecto tiene, además, competencia plena en proyecto, estructura y valoración inmobiliaria. Lo importante es que el título del perito encaje con lo que hay que probar, porque es lo primero que revisa la otra parte (art. 340 de la LEC).
¿Es necesaria una visita al edificio?
Casi siempre. Un informe sobre daños sin inspección pierde fuerza. La visita permite fotografiar, medir y, si hace falta, proponer catas o ensayos. Si no hay acceso, el informe debe explicarlo y decir cómo se ha suplido.
Fuentes
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, arts. 17 y 18.
- Código Civil, arts. 1484 a 1490 (saneamiento por vicios ocultos).
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, arts. 335 a 352.
- El ejemplo del local con humedades es ficticio; las mediciones y precios son ilustrativos.
Estudiamos su caso de construcción
Cuéntenos qué daño o defecto hay, desde cuándo, de qué edificio se trata y si hay un pleito o una reclamación en marcha. Si puede, adjunte fotografías por WhatsApp. En 48 horas, sin coste, le diremos si hay base técnica, qué habría que probar y cuánto costaría el informe.
Teléfono: 961 059 861 · 645 749 864