Perito de humedades y daños en vivienda: informe pericial, quién paga y precio
Una mancha en el techo, moho que vuelve cada invierno o una grieta que crece. Para que alguien pague la reparación hay que demostrar qué es, de dónde viene y cuánto cuesta arreglarlo. Esto es lo que hace un perito de humedades y daños en vivienda, quién paga y en qué plazos.
Un informe pericial de humedades y daños en una vivienda identifica el tipo de daño, su causa y su origen, dice quién debe repararlo y valora el coste con un presupuesto medido. Lo firma un técnico titulado, normalmente arquitecto o arquitecto técnico, y sirve para reclamar al vecino, a la comunidad, al constructor, al vendedor o a la aseguradora, o para un juicio si no hay acuerdo.
- Lo decisivo es la relación causa-efecto: sin ella, el presupuesto de reparación no sirve de nada.
- Los plazos son cortos: un año frente al vecino, seis meses por vicios ocultos al comprar.
- No repare antes de documentar: el daño que no se ve no se puede probar.
Qué tipo de humedad tiene
El primer trabajo del perito es distinguir el tipo de humedad, porque de eso depende quién responde. A simple vista se confunden con frecuencia:
| Tipo | Cómo se manifiesta | Causa habitual y quién suele responder |
|---|---|---|
| Capilaridad | Manchas y salitre en la parte baja de los muros, pintura que se abomba | Agua del terreno que sube por los muros de plantas bajas. Suele ser un defecto de la construcción o de la comunidad |
| Filtración | Manchas en techos o paredes que crecen con la lluvia o con el uso de un baño o terraza | Cubierta, terraza, fachada, bajante o la vivienda de arriba. Responde el propietario del elemento de origen |
| Fuga de instalaciones | Mancha localizada y constante, aunque no llueva | Tubería de agua o desagüe propia, del vecino o de la comunidad |
| Condensación | Moho en esquinas, detrás de muebles y en ventanas, sobre todo en invierno | Puentes térmicos, falta de aislamiento o de ventilación. Puede ser un defecto de la obra o un problema de uso |
La condensación es la humedad que más se discute: la otra parte dirá que es culpa del uso de la vivienda. Para atribuirla hay que medir temperatura y humedad, revisar el aislamiento y la ventilación y comparar con lo que exige la normativa de la fecha de la obra.
Quién paga y en qué plazo
Según el origen del daño, la reclamación se dirige a una persona distinta y con un plazo distinto. El plazo exacto y la acción los decide su abogado; el informe aporta la prueba técnica.
| Frente a quién | Cuándo | Plazo y norma |
|---|---|---|
| Vecino | El agua procede de su vivienda: fuga, bañera, terraza privativa | Un año (Código Civil, arts. 1902 y 1968). En daños que siguen produciéndose, los tribunales suelen contarlo desde que cesan |
| Comunidad de propietarios | El origen es un elemento común: cubierta, fachada, bajantes, patio | Obligación de conservar los elementos comunes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10). Primero se le requiere por escrito |
| Promotor o constructor | Vivienda nueva: filtraciones, capilaridad o condensación por defecto de obra | Tres años desde la recepción para defectos de habitabilidad y dos años para reclamar desde que aparecen (Ley de Ordenación de la Edificación, arts. 17 y 18) |
| Vendedor | Humedades que ya existían, estaban ocultas y no se le dijeron al comprar | Seis meses desde la entrega (Código Civil, arts. 1484 y 1490) |
| Arrendador | Vivienda alquilada con humedades que impiden usarla con normalidad | El arrendador debe hacer las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir al uso (Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 21) |
| Aseguradora | Daños por agua cubiertos por la póliza de hogar o de la comunidad | Procedimiento de peritos de la Ley de Contrato de Seguro (art. 38). Ver abajo |
Qué incluye el informe pericial
- VisitaInspección de su vivienda y, si se puede, del origenFotografías fechadas de cada mancha, croquis con su situación y visita al piso de arriba, a la cubierta o a la zona común si nos dan acceso.
- MedicionesHumedad, temperatura y termografíaHigrómetro en los paramentos para dibujar el mapa de humedad, temperatura y humedad del aire para descartar o confirmar la condensación y, si hace falta, cámara térmica.
- ComprobacionesCatas y pruebasRetirar un rodapié, abrir una cata o probar con agua una terraza o un desagüe, siempre separando lo comprobado de lo probable.
- DiagnósticoCausa, origen y responsableQué tipo de humedad es, de dónde viene, desde cuándo y a quién corresponde el elemento que la provoca.
- ValoraciónPresupuesto de reparación medidoPor partidas, con mediciones y precios de mercado, separando la reparación del origen y la de los daños en su vivienda. Si procede, también los muebles dañados o el tiempo sin poder usar una habitación.
- ConclusionesRespuestas concretasFirmadas bajo juramento o promesa de objetividad, preparadas para un requerimiento, una negociación con el seguro o un juicio.
Es el mismo método que aplicamos como perito judicial arquitecto en defectos de obra y daños en edificios.
Ejemplo: filtración desde la terraza del ático
Un ejemplo con números redondos, no un caso real, para ver cómo se convierte un daño en una cifra reclamable.
La visita confirma que las manchas crecen tras la lluvia, que la terraza del ático tiene el sumidero obstruido y la lámina impermeabilizante despegada en el encuentro con el muro, y que el higrómetro marca la humedad más alta justo debajo. Origen: la terraza privativa del ático. Daños en la vivienda de abajo:
| Partida | Medición | Importe |
|---|---|---|
| Picado y saneado del yeso dañado del techo | 14 m² × 16 € | 224 € |
| Tratamiento antimoho y sellado | 14 m² × 6 € | 84 € |
| Enlucido de yeso | 14 m² × 14 € | 196 € |
| Reposición del falso techo del baño | 4 m² × 38 € | 152 € |
| Pintura de techos y paredes afectadas | 48 m² × 9 € | 432 € |
| Gastos generales y beneficio industrial | 19 % de 1.088 € | 206,72 € |
| Reparación de los daños, sin IVA | 1.294,72 € |
La reparación de la terraza, que elimina el origen, corresponde al propietario del ático y se valora aparte. Reparar los daños sin arreglar el origen solo sirve para que la mancha vuelva.
Si el seguro no paga lo que debe
Si la aseguradora y usted no se ponen de acuerdo sobre la indemnización, la Ley de Contrato de Seguro (art. 38) prevé un procedimiento de peritos:
Si una parte no nombra a su perito cuando se le requiere, queda vinculada al dictamen del perito de la otra. El dictamen solo puede impugnarse en 30 días la aseguradora y en 180 días el asegurado. Cada parte paga a su perito y los honorarios del tercero se reparten. Por eso, cuando la diferencia es importante, conviene tener un perito propio desde el principio.
Cuánto cuesta un informe pericial de humedades
Le damos un presupuesto cerrado en 48 horas, sin coste, tras ver fotografías y documentos: sabrá lo que cuesta antes de encargarlo.
Como referencia, en plataformas de presupuestos se ven informes de humedades desde unos 120 € hasta más de 1.000 €. La diferencia está en el trabajo que hay detrás: un certificado de una visita no es lo mismo que un informe con mediciones, catas y presupuesto que pueda defenderse en un juicio.
| Qué influye en el precio | Por qué |
|---|---|
| Número y extensión de los daños | Una mancha localizada no exige lo mismo que una vivienda entera con condensación. |
| Acceso al origen | Visitar el piso de arriba, la cubierta o la fachada alarga el trabajo, pero refuerza mucho la conclusión. |
| Catas y ensayos | Termografía, pruebas de estanqueidad o catas, solo si hacen falta. |
| Uso en juicio | Ratificación en la vista: 350 €. Visado colegial, si se pide: 125 €. |
| Pérdida de valor | Si además hay que valorar cuánto vale menos la vivienda, se suma la tasación según el presupuestador. |
Casos reales
En una vivienda entregada con menos metros y otras calidades, las humedades de la terraza se habían picado y repintado antes de nuestra visita. El informe explicó cómo debería haberse reparado, pero no pudo afirmar la causa: la lección de por qué hay que llamar al perito antes de reparar.
Una humedad mantenida en el tiempo acabó dejando sin recubrimiento las armaduras de las viguetas. La inspección separó lo comprobado de las hipótesis y recomendó revisar el resto de forjados antes de una compra.
Errores habituales
- Reparar o pintar antes de documentar: después ya no hay nada que medir.
- Fotografías sin fecha ni referencia: no sirven para demostrar desde cuándo existe el daño.
- Dejar pasar el plazo: un año frente al vecino, seis meses por vicios ocultos al comprar.
- Reclamar con el presupuesto del pintor, sin causa ni mediciones, que la otra parte desmonta enseguida.
- Dar por hecho que es condensación, o que no lo es, sin medir temperatura y humedad.
- No requerir por escrito al vecino, a la comunidad o al seguro antes de acudir al juzgado.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es un informe pericial de humedades?
Es el dictamen de un técnico, normalmente arquitecto o arquitecto técnico, que identifica el tipo de humedad, su causa y su origen, dice a quién corresponde repararla y valora el coste de la reparación. Sirve para reclamar al vecino, a la comunidad, al constructor, al vendedor o a la aseguradora, y para presentarlo en un juicio si no hay acuerdo.
¿Cuánto cuesta un informe pericial de humedades?
Depende de la vivienda, de si hacen falta catas o ensayos y de si el informe se va a usar en un juicio. En plataformas de presupuestos se ven precios desde unos 120 € hasta más de 1.000 €. En ITE España le damos un presupuesto cerrado en 48 horas, sin coste, tras ver fotografías y documentos; la ratificación en juicio, si se pide, son 350 €.
¿Quién paga las humedades que vienen del piso de arriba?
El propietario del piso del que procede el agua, si la causa está en su vivienda (una fuga, una terraza privativa mal impermeabilizada, una bañera). Si el origen es un elemento común, como una bajante, la fachada o la cubierta, responde la comunidad de propietarios. El informe pericial sirve precisamente para demostrar de dónde viene el agua.
¿Qué plazo tengo para reclamar los daños por humedades?
Depende de a quién se reclame: un año para reclamar al vecino o a un tercero por daños extracontractuales, tres años desde la recepción de la obra para defectos de habitabilidad en obra nueva (con dos años para ejercer la acción desde que aparecen), y seis meses desde la entrega para vicios ocultos en una compraventa. Su abogado concretará el plazo de su caso.
¿Qué hago si la aseguradora no me paga lo que corresponde?
La Ley de Contrato de Seguro prevé un procedimiento propio: si no hay acuerdo sobre la indemnización, cada parte nombra un perito; si los dos no se ponen de acuerdo, se nombra un tercero y los tres emiten un dictamen conjunto. Ese dictamen solo puede impugnarse en un plazo de 30 días la aseguradora y 180 días el asegurado. Contar con su propio perito equilibra la negociación.
¿Puedo reparar la humedad antes del informe?
Lo mejor es no hacerlo. Si la reparación no puede esperar, haga antes fotografías fechadas de todas las manchas, guarde los materiales retirados y avise por escrito a la otra parte. Un perito que llega cuando ya está todo pintado solo puede describir lo que le cuentan, y el informe pierde fuerza.
Fuentes
- Código Civil, arts. 1484, 1490, 1902 y 1968.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, art. 10.
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, arts. 17 y 18.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 21.
- Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, art. 38.
- Precios de mercado orientativos: Certicalia, informes periciales de humedades en Valencia.
- El ejemplo de la filtración desde el ático es ficticio; las mediciones y precios son ilustrativos.
Envíenos su caso de humedades
Cuéntenos dónde está la humedad o el daño, desde cuándo, si viene del vecino, de la comunidad o de la propia vivienda, y si ya ha reclamado o hay un seguro de por medio. Si puede, envíe fotografías por WhatsApp. En 48 horas, sin coste, le diremos si hay base técnica, qué habría que comprobar y cuánto costaría el informe.
Teléfono: 961 059 861 · 645 749 864