Amortización de un inmueble alquilado: cómo separar suelo y construcción
Si alquila un piso o un local, cada año puede deducir un 3 % de lo que le costó la construcción. El suelo no se amortiza, así que lo que se reconozca como suelo reduce el gasto deducible. Le explicamos cómo se calcula, de dónde sale el reparto y cuándo conviene un informe que lo justifique.
En el IRPF, la amortización de un inmueble alquilado es como máximo el 3 % anual del mayor de dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral, siempre sin el suelo (art. 23.1.b de la Ley del IRPF y art. 14 de su Reglamento).
- Si no se conoce el valor del suelo, Hacienda lo calcula con la proporción del recibo del IBI, que en los centros urbanos suele dar al suelo más de la mitad.
- Desde la resolución del TEAC de 18-12-2025, la suma de amortizaciones no puede superar el valor de adquisición de la construcción.
Cuando el reparto catastral no sirve o no existe, un informe técnico del valor del suelo y de la construcción es la prueba que lo sustituye.
¿Amortiza menos de lo que debería?
Revisamos cómo se reparte el valor de su inmueble y si puede justificar más construcción, también en los ejercicios no prescritos.
¿Necesita separar suelo y vuelo?
Informe de reparto suelo y construcción para contabilidad, Impuesto sobre Sociedades, herencias o compras sin desglose.
Cómo se calcula la amortización de un inmueble alquilado
La amortización es el gasto que reconoce el desgaste del edificio. En el IRPF, quien alquila un inmueble sin ejercer una actividad económica puede deducirla de los rendimientos del capital inmobiliario. La fórmula es esta:
Art. 23.1.b de la Ley 35/2006 y art. 14 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007)
| Elemento | Qué es |
|---|---|
| Coste de adquisición | Precio de compra más gastos y tributos de la compra: notaría, registro, impuesto de transmisiones o IVA. En herencias y donaciones, el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones más sus gastos. |
| Valor catastral | El del recibo del IBI. Solo se usa si es mayor que el coste, algo poco frecuente salvo en herencias antiguas. |
| % de construcción | La parte del valor que corresponde al edificio. El suelo nunca se amortiza. |
| Mejoras | Las obras que aumentan el valor del inmueble se amortizan aparte, también al 3 %, sobre su coste. |
| Muebles y enseres | Se amortizan por separado, hasta el 10 % anual de su coste. |
El reparto entre suelo y construcción es la variable que más pesa. Con el mismo precio de compra, un 30 % o un 60 % de construcción duplica el gasto deducible.
De dónde sale el valor del suelo
El Reglamento solo da una regla para cuando el valor del suelo no se conoce: prorratear el coste de adquisición con los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año, tal como figuran en el recibo del IBI. Es una regla subsidiaria. Si el valor del suelo se conoce, se usa ese.
Prueba directa del reparto
Escritura con precios separados de suelo y edificación, compra del solar y coste de la obra en una autopromoción, o un informe técnico que valore cada parte a la fecha de adquisición.
Proporción catastral
Se aplica el porcentaje de suelo y construcción del recibo del IBI de cada año. Es automático, pero depende de una ponencia de valores que puede tener décadas.
En muchos centros urbanos, el valor catastral del suelo supera el 60 % del total, aunque el edificio tenga un valor de reposición alto. En una vivienda construida por su dueño, la proporción catastral puede no parecerse en nada a lo que costaron el solar y la obra. Por eso conviene conservar el coste de construcción documentado desde el principio.
El límite del TEAC de 2025: no se amortiza más de lo que costó
El Tribunal Económico-Administrativo Central fijó doctrina en su resolución de 18 de diciembre de 2025 (00/00653/2025), en unificación de criterio. La suma de las amortizaciones deducidas no puede superar el valor de adquisición del inmueble excluido el suelo, con independencia del 3 % anual.
El caso típico es una vivienda heredada hace años con un valor de adquisición bajo y un valor catastral alto. El 3 % del valor catastral se puede deducir cada año, pero solo hasta agotar el valor de adquisición de la construcción. A partir de ahí, la amortización es cero. Para saber cuándo se alcanza el límite hay que conocer de nuevo el reparto entre suelo y construcción.
Cuándo conviene un informe del valor del suelo y de la construcción
- Sin desgloseInmuebles sin reparto catastral útilInmuebles en el extranjero, obras nuevas aún no incorporadas al Catastro o recibos sin desglose. El TSJ de Madrid (sentencia 374/2025, de 12 de mayo) dijo que, si falta el reparto catastral, hay que aplicar un criterio estimativo razonable, y que Hacienda no puede negar toda la amortización.
- AutopromociónViviendas construidas por su dueñoEl valor del suelo se conoce por la compra del solar y el de la construcción por el coste de la obra. Si faltan facturas, el coste se reconstruye con un informe técnico.
- EmpresasSociedades y actividades económicasLa contabilidad exige separar terreno y edificio, y el Impuesto sobre Sociedades parte de ese reparto. Una tasación es la forma habitual de fijarlo cuando la compra no lo desglosa. Lo explicamos para naves industriales.
- HerenciasInmuebles heredados o donadosEl valor de adquisición es el declarado en Sucesiones o Donaciones. Si esa valoración desglosa suelo y construcción, sirve de base; si no, se aplica la proporción catastral.
- DesproporciónReparto catastral claramente desfasadoUn informe permite discutirlo, pero no hay doctrina consolidada que obligue a Hacienda a aceptarlo cuando sí existe desglose catastral. Conviene valorarlo caso a caso y con el asesor fiscal.
Ejemplo: cuánto cambia el gasto deducible
Un caso con cifras ficticias: un local comercial alquilado, comprado en 2016 por 300.000 € más 30.000 € de impuestos y gastos. La escritura no separa suelo y construcción, y el recibo del IBI atribuye al suelo el 65 % del valor catastral.
| Concepto | Reparto catastral | Con informe |
|---|---|---|
| Coste de adquisición con gastos | 330.000 € | 330.000 € |
| Porcentaje de construcción | 35 % | 60 % |
| Base amortizable | 115.500 € | 198.000 € |
| Amortización anual (3 %) | 3.465 € | 5.940 € |
| Ahorro anual con un tipo marginal del 40 % | — | 990 € |
El informe aumenta el gasto deducible en 2.475 € al año. Si el reparto se acredita también para los cuatro ejercicios no prescritos, se puede pedir la rectificación de esas declaraciones: 9.900 € más de gasto, unos 3.960 € de impuesto. En una vivienda alquilada como residencia habitual, la reducción del rendimiento neto (del 50 % al 90 %, según el contrato) rebaja ese ahorro.
Caso real: valor de la construcción de una nave comercial
Un encargo de ITE España en la provincia de Valencia, en marzo de 2022. Una cadena de supermercados necesitaba conocer el valor de la construcción de una de sus tiendas, separado del suelo, para reflejarlo en el patrimonio de la empresa. El edificio era una nave de una planta construida en 2000, con aparcamiento exterior urbanizado.
| Partida | Método | Importe |
|---|---|---|
| Edificio | 1.152 m² a 564,93 €/m², presupuesto por partidas con base de precios de 2021 | 650.795,21 € |
| Urbanización exterior | 1.000 m² a 185 €/m² | 185.000,00 € |
| Depreciación | Por antigüedad, 22 años de una vida útil de 50 | −367.749,89 € |
| Valor de la construcción | 406,29 €/m² construido | 468.045,32 € |
El suelo quedó fuera del cálculo, así que la cifra es solo la parte del inmueble que se deprecia. Para repartir un precio de compra entre suelo y construcción se aplica el mismo método, referido a la fecha de adquisición. Puede ver el caso completo.
Qué pasa con la amortización al vender el inmueble
Al vender, el valor de adquisición se reduce en las amortizaciones fiscalmente deducibles, y siempre en la amortización mínima, aunque no se haya deducido (art. 35.1 de la Ley del IRPF). Por eso amortizar más hoy aumenta la ganancia de mañana. La ventaja es que el gasto rebaja la base general, que tributa a su tipo marginal, y la ganancia tributa en la escala del ahorro, del 19 % al 30 %.
Dos pronunciamientos recientes del Tribunal Supremo afectan a este cálculo:
- STS de 20 de noviembre de 2025 (rec. 7361/2023): quien no ejerce una actividad económica puede computar una amortización mínima inferior al 3 % al vender, si se ajusta a un criterio de amortización mínima previsto en la normativa.
- ATS de 7 de mayo de 2025 (rec. 3494/2024): admite a casación qué valores de suelo y construcción hay que usar para excluir el suelo al calcular la amortización que reduce el valor de adquisición: los originales, los actualizados o los catastrales.
Si va a vender, el reparto entre suelo y construcción también cuenta. Lo explicamos en cómo reducir la ganancia al vender un piso.
Errores habituales al amortizar un inmueble alquilado
- Amortizar sobre el precio total, incluido el suelo. Hacienda lo regulariza siempre.
- Aplicar la proporción del IBI cuando la escritura o la obra permiten conocer el valor real del suelo.
- Olvidar los gastos de compra en la base: impuesto de transmisiones, notaría y registro también se amortizan, en la parte de la construcción.
- Superar el límite acumulado en inmuebles heredados con valor de adquisición bajo, que el TEAC ya no admite.
- No amortizar las mejoras por separado, o mezclarlas con reparaciones, que son gasto del año.
- Usar una tasación de mercado actual para repartir un valor de compra antiguo. El reparto tiene que estar referido a la fecha de adquisición.
El informe de reparto entre suelo y construcción
Un informe útil ante la Agencia Tributaria debe poder comprobarse cifra a cifra. Como mínimo:
Fecha de adquisición
Valores referidos al momento de la compra, la herencia o la terminación de la obra, no a hoy.
Construcción valorada
Coste de reposición según superficie, calidades y antigüedad, con módulos y fuentes identificadas, y su depreciación.
Suelo justificado
Valor del suelo por comparación o método residual, y conciliación con el precio total pagado.
Si además hay que acreditar el valor de mercado a una fecha pasada, se hace con una tasación retroactiva.
Cada inmueble es distinto. Revisamos la escritura y el recibo del IBI y le damos un presupuesto cerrado y un plazo antes de empezar.
¿Su recibo del IBI le da al suelo más de la mitad?
Envíenos la escritura de compra y el último recibo del IBI. En 48 horas, sin coste, le decimos si el reparto se puede justificar mejor y cuánto cambia la amortización.
Más justificaciones ante Hacienda
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se puede amortizar de un piso alquilado?
Como máximo el 3 % anual del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, siempre sin incluir el valor del suelo. Los gastos de la compra forman parte del coste de adquisición.
¿Es obligatorio amortizar un inmueble alquilado?
Deducirla no es obligatorio, pero al vender el inmueble Hacienda resta del valor de adquisición la amortización mínima aunque no se haya deducido. Por eso no amortizar suele ser perder el gasto sin evitar su efecto en la venta.
¿Cómo se calcula el valor del suelo si la escritura no lo dice?
El Reglamento del IRPF prorratea el coste de adquisición con los valores catastrales del suelo y de la construcción del recibo del IBI de cada año. Es la regla para cuando el valor del suelo no se conoce por otra vía.
¿Puedo usar un informe de arquitecto en lugar del recibo del IBI?
Es la prueba adecuada cuando no hay reparto catastral útil, en autopromociones, en sociedades y en herencias con valoración desglosada. Cuando existe desglose catastral, discutirlo con un informe es posible, pero no hay doctrina consolidada y conviene valorarlo caso a caso.
¿Hay un límite total de amortización?
Sí. Según el TEAC (resolución de 18-12-2025, 00/00653/2025), la amortización acumulada no puede superar el valor de adquisición del inmueble sin el suelo, aunque el 3 % del valor catastral dé una cifra anual mayor.
¿Puedo corregir la amortización de años anteriores?
Sí, en los ejercicios no prescritos, normalmente los cuatro últimos, mediante una solicitud de rectificación de la autoliquidación, aportando la prueba del reparto correcto entre suelo y construcción.
Normativa y doctrina citadas
- Ley 35/2006, del IRPF (arts. 23.1.b y 35.1).
- Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF (art. 14).
- TEAC, resolución de 18-12-2025, reclamación 00/00653/2025, en unificación de criterio.
- Tribunal Supremo, sentencia de 20-11-2025, recurso 7361/2023, y auto de 7-5-2025, recurso 3494/2024.
- TSJ de Madrid, sentencia 374/2025, de 12-5-2025, recurso 1364/2021.
Revisamos la amortización de su inmueble
Adjunte la escritura de compra (o de herencia) y el último recibo del IBI y, si existe, la comunicación de Hacienda. En 48 horas, sin coste, le diremos si el reparto entre suelo y construcción se puede justificar mejor y cuánto costaría el informe.
Teléfono: 961 059 861 · 645 749 864