Tasación y valoración de hoteles
Hoteles · Complejos turísticos · Hoteles arrendados · Fondo de comercio
Tasamos hoteles urbanos y vacacionales, complejos turísticos y hoteles históricos para compraventas, herencias, socios, Hacienda, financiación y juzgados. Separamos lo que vale el edificio, lo que vale el negocio y lo que vale el contrato, con un informe firmado por arquitecto colegiado y perito judicial.
5 casoshoteleros reales publicados
Edificio + negociovalorados por separado
Juzgados y TSJinformes ratificados como perito
48 horaspara decirle método, documentación y precio
Respuesta corta
Un hotel se valora por lo que es capaz de ganar: se estima un resultado operativo sostenible a partir de la ocupación, la tarifa media y los gastos, se capitaliza o se descuentan sus flujos con una tasa acorde al riesgo, y se contrasta con ventas de hoteles comparables y con el coste de reposición del edificio.
- No existe un precio por habitación válido para todos: es un resultado del cálculo, no el método.
- Si el hotel está arrendado, se valoran las rentas pendientes y la recuperación del edificio al final del contrato.
- Si el dueño lo explota, hay que separar edificio y negocio para no contar el inmueble dos veces.
Cómo se valora un hotel, paso a paso
Un hotel no es solo un edificio: es un edificio con una licencia, una categoría, un equipo y una cuenta de resultados. Por eso la tasación sigue una cadena que va del inmueble al negocio y vuelve al mercado para contrastar.
1 · InmuebleSuelo, edificio, licencia y categoría
2 · ExplotaciónOcupación, tarifa, RevPAR y gastos
3 · ResultadoBeneficio operativo sostenible
4 · ValorCapitalización o flujos a 10 años
5 · ContrasteComparables y coste de reposición
| Indicador | Qué mide | Por qué importa |
|---|---|---|
| Ocupación | Habitaciones vendidas sobre disponibles | Mide la demanda real del hotel frente a su zona y su categoría. |
| Tarifa media (ADR) | Ingreso medio por habitación vendida | Refleja el posicionamiento y, en parte, la marca. |
| RevPAR | Tarifa media × ocupación | La cifra que permite comparar hoteles entre sí y con el INE. |
| Resultado operativo (GOP, EBITDA) | Ingresos menos gastos de la explotación | Es lo que se capitaliza: un hotel que vende mucho pero gasta más vale menos. |
| Reserva para reposición (FF&E) | Lo que hay que reinvertir cada año en mobiliario, equipos e instalaciones | Si no se descuenta, el valor sale inflado. |
Qué método según el caso
La normativa de valoración (la Orden ECO/805/2003 para finalidades financieras y las normas internacionales de valoración en el resto) admite varios métodos. En un hotel casi siempre se combinan dos o tres y se justifica cuál pesa más.
| Método | Cuándo se usa | Qué hay que vigilar |
|---|---|---|
| Capitalización del resultado o de la renta | Hotel en funcionamiento con cuentas estables, o arrendado | Usar un resultado normalizado, no el de un año excepcional. |
| Descuento de flujos a 10 años | Hoteles en transición, reformas previstas o contratos que cambian | Hipótesis de ocupación y tarifa contrastadas con el mercado. |
| Comparación | Contraste por habitación con ventas de hoteles parecidos | Hay pocas operaciones y cada hotel es distinto: homogeneizar con cuidado. |
| Coste de reposición | Hoteles singulares, patrimoniales o sin cuentas fiables; urbanismo y seguros | Aplicar la depreciación física y funcional real. |
| Residual | Cambio de uso o rehabilitación integral | Licencia y usos permitidos por el planeamiento. |
Ejemplo: hotel urbano de tres estrellas con 60 habitaciones
Un ejemplo con números redondos, no un caso real, para ver cómo se encadena el cálculo.
Ejemplo ficticioHotel urbano de tres estrellas, 60 habitaciones, explotado por su propietario
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| RevPAR | 72 % de ocupación × 85 € de tarifa media | 61,20 € |
| Ingresos de alojamiento | 60 habitaciones × 365 noches × 61,20 € | 1.340.280 € |
| Desayunos, cafetería y otros | Según cuentas | 200.000 € |
| Resultado operativo (EBITDA) | 30 % de 1.540.280 € | 462.084 € |
| Reserva para reposición | 4 % de los ingresos | −61.611 € |
| Resultado a capitalizar | 400.473 € | |
| Valor del hotel | 400.473 € / 6,5 % | 6.161.120 € |
102.685 €por habitación
6,67 M€con una tasa del 6 %
5,72 M€con una tasa del 7 %
Medio punto de tasa mueve el valor en más de medio millón. Por eso la tasa no se elige: se justifica con operaciones de hoteles comparables, la ubicación, la categoría, el estado y el riesgo del negocio. Y antes de capitalizar hay que asegurarse de que el 30 % de margen es sostenible y no fruto de un año extraordinario.
Hotel arrendado, en gestión o explotado por su dueño
El mismo edificio puede valer cantidades muy distintas según quién lo explota y con qué contrato. Lo primero que fijamos es qué se valora exactamente:
| Situación | Qué recibe el propietario | Cómo se valora |
|---|---|---|
| Arrendado a un operador | Una renta fija o variable durante el contrato y el edificio al final | Rentas pendientes actualizadas + valor del edificio al terminar el contrato, actualizado. |
| Contrato de gestión | El resultado del hotel menos los honorarios del gestor | Flujos de la explotación netos de honorarios y de la reserva de reposición. |
| Explotado por el dueño | Todo el beneficio, que incluye lo que el edificio rendiría alquilado | Valor del hotel en funcionamiento; si se pide el fondo de comercio, se resta antes una renta de mercado por el edificio. |
Valor del hotel arrendado = rentas actualizadas + reversión actualizada
Así se resolvió la pericial judicial del hotel histórico arrendado en Valencia que resumimos más abajo.
Para qué se tasa un hotel
| Finalidad | Qué cambia en el informe |
|---|---|
| Compraventa e inversión | Valor de mercado con contraste de comparables y sensibilidad a la tasa. |
| Herencias, donaciones y reparto entre socios | Valor a la fecha del fallecimiento o de la operación, separando inmueble y participaciones de la sociedad explotadora. Ver tasaciones para herencias. |
| Hacienda y operaciones vinculadas | Arrendamientos entre sociedades del grupo, aportaciones y reestructuraciones, con método y fuentes trazables. |
| Juzgados y arbitrajes | Pericial con hipótesis explícitas y ratificación. Ver informes periciales. |
| Urbanismo, ruina y seguros | Coste de reposición, coste de obras y valor del edificio, como en el caso del hotel de costa. |
| Negocio y marca | Fondo de comercio y prima de la marca frente a la competencia. Ver fondo de comercio. |
Casos reales de ITE España en hoteles
Cinco expedientes, anonimizados, que muestran por qué en un hotel no hay una fórmula única.
Pericial judicial · ValenciaHotel histórico arrendado a largo plazo
5,08 M€valor libre
22 añosde contrato pendiente
3,67 M€valor arrendado
Encargo de un Juzgado de Primera Instancia. Rentas actualizadas (3.134.202,81 €) más reversión actualizada (531.600,60 €): el contrato restaba casi 1,4 millones al valor libre.
Patrimonio · Entorno BICComplejo hotelero en un conjunto monumental
54.427 m²de parcela
4,05 M€coste de reposición
3,37 M€valor adoptado
Sin comparables reales por la protección patrimonial: se combinaron coste de reposición, actualización de rentas y métodos sintéticos para el suelo.
Urbanismo · Costa de Granada · 2016Hotel de playa ante una orden de demolición parcial
12.701 m²construidos en 10 bloques
3,09 M€demolición y adecuación
56,1 %del valor del edificio
Había que demoler las partes fuera de ordenación y saber si el hotel quedaba en ruina económica. Demolición (2.445.656,56 €) y adecuación (645.619,51 €) frente a un edificio resultante de 5.508.445,80 €, por coste de reposición depreciado: las obras superaban la mitad del valor.
Negocio y marca · Hotel de aeropuertoFondo de comercio y prima de la marca
~200habitaciones
2 mercadosde comparación
+9,60 €por noche de prima
Beneficios proyectados a diez años y prima de tarifa frente a los hoteles que compiten de verdad, ajustada por estrellas y puntuación de los clientes.
Operaciones vinculadas · Costa gallega · 2016Alquiler de un hotel de cuatro estrellas entre sociedades del mismo grupo
17,06 M€valor por 7 hoteles comparables
450.000 €renta anual pactada
2,64 %renta sobre valor de mercado
Una sociedad alquilaba el hotel, de unas 150 habitaciones, a otra vinculada. El informe valoró el edificio por comparación y por coste para justificar la renta ante Hacienda; hoy la contrastaríamos además con rentas reales de hoteles y con lo que la explotación puede pagar.
Documentación y proceso
- Día 1Nos cuenta el casoHotel, número de habitaciones, quién lo explota, para qué necesita el valor y a qué fecha. En 48 horas le damos método, documentación y presupuesto cerrado.
- DocumentaciónReunimos los datosNota simple y catastro, licencia y clasificación turística, planos, cuentas de tres ejercicios, ocupación y tarifa media, y contratos de arrendamiento, gestión o franquicia.
- VisitaRecorremos el hotelEstado de habitaciones, zonas comunes e instalaciones, reformas pendientes y adecuación a la normativa.
- MercadoEstudiamos la competenciaEstadísticas del INE de la zona y la categoría, hoteles comparables y operaciones recientes.
- InformeValor justificado y firmadoMétodos, hipótesis, sensibilidad y conclusión, firmado por arquitecto colegiado y perito judicial, listo para Hacienda, el banco o el juzgado.
Honorarios
Cada hotel es distinto: tras ver los datos le damos un presupuesto cerrado en 48 horas, sin coste. Para viviendas y apartamentos turísticos sueltos puede calcularlo ya en el presupuestador.
| Qué influye en el precio | Por qué |
|---|---|
| Tamaño y número de edificios | Más superficie y más bloques, más medición y visita. |
| Edificio solo o también negocio | Valorar la explotación, el fondo de comercio o la marca exige analizar cuentas y mercado. |
| Contratos | Arrendamientos, gestión o franquicia se modelan por separado. |
| Fecha pasada o informe para juicio | Datos históricos, y en juicio, ratificación ante el tribunal. |
Errores habituales al tasar un hotel
- Multiplicar habitaciones por un precio medio sacado de una noticia o de otra ciudad, sin mirar lo que ingresa cada habitación.
- Capitalizar el mejor año en lugar de un resultado sostenible.
- Olvidar la reserva para reposición: mobiliario, climatización y ascensores se renuevan y eso cuesta cada año.
- Contar el edificio dos veces, como inmueble y dentro del beneficio del negocio.
- Ignorar el contrato: un hotel arrendado por debajo de mercado durante veinte años no vale su valor libre.
- No comprobar licencia y urbanismo: plazas o plantas fuera de ordenación pueden obligar a obras que cambian el valor.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se valora un hotel?
Por su capacidad de generar beneficio. Se parte de la ocupación, la tarifa media y los gastos de la explotación para obtener un resultado operativo sostenible; ese resultado se capitaliza o se descuentan sus flujos a diez años con una tasa acorde al riesgo. Después se contrasta con ventas de hoteles comparables por habitación y con el coste de reposición del edificio.
¿Cuánto vale un hotel por habitación?
No hay un precio fijo: el precio por habitación es un resultado, no un método. Depende de la ubicación, la categoría, el estado, los servicios y, sobre todo, de lo que ingresa cada habitación. En nuestro ejemplo, un hotel urbano de tres estrellas con 60 habitaciones sale a unos 102.700 € por habitación, y una variación de medio punto en la tasa lo mueve entre 95.000 y 111.000 €.
¿Qué es el RevPAR y por qué importa en la tasación?
Es el ingreso por habitación disponible: la tarifa media multiplicada por la ocupación. Resume en una cifra cómo vende el hotel y permite compararlo con su competencia y con las estadísticas del INE. Un hotel con más RevPAR que sus comparables suele valer más por habitación, siempre que sus gastos estén en línea.
¿Se valora igual un hotel arrendado que uno explotado por su dueño?
No. Si el hotel está arrendado a un operador, el propietario recibe una renta y recuperará el edificio al final del contrato: se valoran las rentas pendientes y esa reversión, cada una actualizada. Si lo explota el propio dueño, se valora la explotación, pero hay que separar qué parte del beneficio corresponde al edificio y cuál al negocio para no contar el inmueble dos veces.
¿Cuánto cuesta tasar un hotel?
Depende del tamaño, de la finalidad y de si hay que valorar solo el edificio o también el negocio, la marca o un contrato. Tras ver los datos le damos un presupuesto cerrado en 48 horas, sin coste. Para apartamentos o viviendas turísticas sueltas puede calcular el precio en el presupuestador de tasaciones de ITE España.
¿Qué documentación necesito para tasar un hotel?
La escritura o nota simple, la referencia catastral, la licencia de actividad y la clasificación turística, los planos y superficies, las cuentas de los tres últimos ejercicios, los datos de ocupación y tarifa media, y los contratos de arrendamiento, gestión o franquicia si los hay.
Fuentes y notas
- Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.
- INE, Coyuntura Turística Hotelera (ocupación, tarifa media y RevPAR por zona y categoría).
- Casos de ITE España publicados de forma anonimizada; se omiten clientes, direcciones y datos registrales.
- El ejemplo del hotel de 60 habitaciones es ficticio; la tasa del 6,5 % es ilustrativa.
Indíquenos el hotel (ubicación, categoría y número de habitaciones), quién lo explota y con qué contrato, para qué necesita el valor (venta, herencia, socios, Hacienda, banco o juzgado) y a qué fecha. En 48 horas, sin coste, le diremos qué documentación hace falta, qué método conviene y cuánto costaría el informe.
Teléfono: 961 059 861 · 645 749 864