Caso real judicial: valoración de un hotel histórico arrendado en Valencia
Valoración judicial de un hotel histórico sujeto a un contrato de arrendamiento
A petición de un Juzgado de Primera Instancia de Valencia, ITE España estudió el valor de mercado de un inmueble histórico explotado como hotel y restaurante, incorporando el efecto económico de un contrato de arrendamiento de larga duración.
La cuestión que debía resolver la pericial
El valor libre del inmueble no coincidía con el valor de la posición del propietario durante la vigencia del contrato. El dictamen tuvo que separar tres magnitudes: valor de mercado del inmueble, valor actual de las rentas pendientes y valor actual de la reversión al finalizar el arrendamiento.
Trabajo realizado
Valor libre del inmueble
Se analizaron 2.276,90 m² registrales mediante comparación, métodos sintéticos y coste de reposición. La comparación se apoyó en seis testigos homogeneizados y un valor unitario medio de 2.231 €/m².
Contrato y rentas
Se estudió el calendario contractual, la actualización de las cuotas y los 22 años residuales del arrendamiento.
Reversión
El valor esperado del inmueble al término del contrato se llevó a valor actual con una tasa coherente con el horizonte y el riesgo del flujo.
5.079.733,17 €
3.134.202,81 €
531.600,60 €
3.665.803,40 €
Por qué es un caso especialmente relevante
La existencia de un contrato no puede tratarse como una nota secundaria. En un procedimiento judicial, cada hipótesis debe quedar trazada: qué valor se calcula, para qué fecha, qué derechos recibe el propietario, qué rentas quedan pendientes y cuándo recuperará la plena disponibilidad del activo.
Caso publicado de forma anonimizada. Se omiten partes, número de procedimiento, dirección exacta, datos registrales y demás información identificativa.