Tasaciones Oficiales -13 consejos para tasar una vivienda

Tasaciones Oficiales -13 consejos para tasar una vivienda

Tasaciones Oficiales – consejos para tasar una vivienda de manera oficial, y fiables.

Algunas personas, ajenas al mundo de la tasaciones Oficiales inmobiliarias , suelen preguntar por si existe alguna fórmula mágica para poder realizar una valoración rápida  a través de una web y que pueda obtener un resultado optimo y fiable .

De momento nosotros no hemos dado con ninguna fórmula mecánica magistral, aunque si estamos descubriendo día a día que lo mejor es tener una buena metodología de estudio, análisis y, muchas ganas de trabajar y aprender.

Es importante ir probando todo aquello que los expertos recomiendan y disponer de un poquito de paciencia para realizar un buen estudio inmobiliario con tiempo para obtener un amplio espectro que permita la valoración objetiva y tenga como resultado los buenos resultados y mejorar la fiabilidad deseada.

Estos consejos que te voy a comentar son solo una parte de la metodología de tasación INMOBILIARIA que debes poner en marcha para mejorar la fiabilidad de una buena valoración de una vivienda,

Dada la relevancia del Mercado Inmobiliario, su heterogeneidad he preferido centrarme en el método de comparación para establecer ciertos parámetros a tener en cuenta.

¿Qué son las tasaciones inmobiliarias?

Tienen mucha presencia principalmente en las transacciones inmobiliarias que se realizan en el mercado español, concretamente a través de las operaciones de inversión y compraventa de las viviendas, pisos, locales comerciales, naves industriales, oficinas que son tasadas antes de tomar la decisión de compra ante una oferta inmobiliaria.

Se pueden definir comouna valoración de un inmueble para que el mismo sea objeto de análisis en una compra venta, bien una herencia, o bien por motivos fiscales. A través de esta valoración el comprador o vendedor, normalmente una un partícular, sabe cuál es el valor del bien inmueble y cuál es el riesgo que asume con la operación de compraventa, o bien alquiler del mismo

Dispones de varias herramientas antes de la tasación para que de manera inmediata puedas conocer un prevalor o pretasación  y que están relacionas con tu vivienda, oficina, local o plaza de garaje que intentas valorar, desde el propio buscador de IBEROTASA, pasando por IDEALISTA y terminando por una consulta castastral.

Te aconsejo dar una lectura a esta web de tasaciones gratuitas que he seleccionado sobre «Las 5 mejores páginas web para valorar una vivienda gratis”,

Tasaciones Oficiales -13 consejos para tasar una vivienda

Las tasaciones inmobiliarias es una manera de obtener “una muestra del mercado inmobiliario” para los compradores y vendedores de inmuebles,  ya que será lo que verán y analizarán el estado actual a modo de fotografía de cómo se encuentra el mercado de venta de inmuebles, cuando se muestren los resultados de los inmuebles en venta o alquiler se podrá establecer si el piso que queremos comprar merece la pena, y comparar si es barato o caro; es muy importante para que puedas conocer si la operación de adquisición es acorde al mercado.

Para los inversores también es relevante detectar si hay exceso de valor en el inmueble, ya sea porque tienen que invertir más dinero -el inmueble se encuentra en mal estado- o bien, se tiene algún vicio que no hemos sido capaz de ver si el tasador inmobiliario no ha podido visitar el inmueble. Esta es la clave en la compra porqué esto ayudará a mejorar la toma de decisión en la compra de un inmueble con la TASACION del mismo.

La PRE-VALORACION INMOBILIARIA <prestasación> es la que identifica previamente el valor que representativo del mercado sin tener en cuenta aspectos propios intrinsecos de la vivienda (estado, conservación, calidades, etc.., pero no te preocupes porqué si utilizas algún tasador online de viviendas de contenidos tipo IBEROTASA no tendrás que pelearte con LA VALORACIÓN, ya que a la hora de cumplimentar los datos iniciales, normalmente “puedes ajustar” esos valores de manera orientativa, podrás hacerlo rellenado unas casilla destinada para ello.

1) Toma de Muestras clave en el estudio de mercado inmobiliario

NUMERO DE MUESTRAS Y TESTIGOS INMOBILIARIOS. CRITERIOS MÍNIMOS

El número de testigos o muestras que se toman del mercado inmobiliario de la zona de interés sobre la cual se va a realizar la tasación oficial, incluyendo los más cercanos, debe estar como máximo en 15 -para hacerlo con fiabilidad-. como habrás podido escuchar la normativa -ORDEN ECO 805/2003-  establece un mínimo de 6 testigos; Para nosotros un valor insuficiente para poder dar un resultado optimo y fiable en las Tasaciones Oficiales

Algunos expertos recomiendan situar un mínimo de 6 testigos como referencia en los informes de tasaciones oficiales para los estudios de mercado inmobiliario; bajo nuestro punto de vista, en las Tasaciones Oficiales es insuficiente, ya que es difícil obtener una muestra de mercado sólo con seis inmuebles haciendo una media. Pues en principio el problema de las estadísticas que se presentan en la mayoría de los estudios de mercado es que son sesgadas.

 

2) Descripción de los Testigos clave de los estudios de tasación inmobiliaria

La descripción de los Testigos es clave, no sólo la cantidad de las muestras de viviendas que se haya escogido para calcular la fiabilidad de un test puede influir en el resultado obtenido. Esto significa que la fiabilidad ya no depende únicamente de las características de los inmuebles tomados como referencia para su comparación, sino también del tipo de inmuebles a los que se aplique en las <Tasaciones Oficiales>, por lo que no se puede decir que un mismo estudio de mercado inmobiliario tenga un coeficiente de fiabilidad fijo. En suma, puede afirmarse que la fiabilidad de un test será mayor cuanta mayor variabilidad exista en la muestra de los testigos de inmuebles seleccionados.

La evaluación de las variables de tasación por comparación

 

“Personalizar anotando y evaluar todos los detalles del inmueble y mostrar la influencia que tiene en el precio (tipos de acabados, superficie, estado de conservación, estilo arquitectónico, accesibilidad, distribución y tipología, etc…) hace que la valoración sea más rica de contenido, más fiable para que refleje el valor concreto e individualizado de cada inmueble en la tasación”.

3) Personalización e individualización de los inmuebles de valoración. Características de la vivienda a tener en cuenta. 

Los detalles intrinsecos de la vivienda o del inmueble objeto de valoración,  es el elemento que lleva a cada una de las características de tu vivienda a dar con el valor concreto e individualizado del inmueble que va a ser tasador por el arquitecto tasador. Esta tasación inmobiliaria debe estar ajustada y personalizada.

Lo ideal que es se tome en cuenta todo tipo de caracteres, es decir, fácil de entender, con términos que hagan referencia al contenido al que llevan a dar el valor real de la pieza que se está tasando.

“Exigir un detalle mayor en la toma de datos, además de tenerlos en cuenta en los cálculos (tipos de acabados, superficie, estado de conservación, estilo arquitectónico, accesibilidad, distribución y tipología, etc…) obtendrás un resultado con una valoración que refleja de manera más fiel el precio de mercado, y más fiable”.

 

Para ello es importante establecer cómo afectan estos parámetros en el precio de la vivienda.

 

4) Elementos clave  en la obtención de los criterios externos en la valoración de un inmiueble tasación 

Si estás pensando en hacer una una tasación oficial, disponer de unos criterios concretos en la valoración inmobiliaria permitirá que la calidad  del informe sea primordial.

En la toma de muestras, como hemos comentado anteriormente  es donde mayor sentido toman la base del estudio de mercado.Debes explicar detalladamente todas y cada una de ellas -viviendas, superficie, ubicación exacta, referencia de la muestra (donde la has encontrado) planta, urbanización, infraestructuras, economía del barrio, entorno, etc.., además debes saber concretar cómo afectan estos datos a la valoración. Es por ello que deberás realizar una matriz matemática que te hallará la respuesta a la pregunta que habías lanzado ¿Cómo influyen estos factores externos en la vivienda?

No te limites a redactar unas características y ponerlas en el informe de manera subjetiva. En Ite-España SOCIEDAD DE TASACIONES, recomendamos  que mínimo debe tener 15 variables por parametros a tener en cuenta; las variables endógenas y exógenas son relevantes para alcanzar el tipo de incidencia en el precio que determina un valor de mercado. Te aconsejo que lo tengas en cuentas.

Si es una tasación está bien estructurada  y con contenido de interés, conseguirás “cautivar” el valor real de mercado, aumentando la fiabilidad de la tasación oficial de una vivienda; ampliando así las posibilidades de que vea más contenidos a tener en cuenta en la valoración. Todo ello serán puntos a tu favor en la estrategia de la obtención del valor de mercado ajustado a la tasación oficial.