Cómo reducir la ganancia patrimonial en la renta IRPF por la venta de un piso
Al vender un piso, Hacienda no grava el precio de venta, sino la ganancia: la diferencia entre lo que obtiene y lo que le costó. Bien calculada, esa diferencia suele ser bastante menor de lo que parece. Le explicamos qué puede restar, qué tipos se aplican y cuándo conviene apoyarse en una tasación.
La ganancia patrimonial es el valor de transmisión (precio de venta menos los gastos de la venta) menos el valor de adquisición (precio de compra más gastos, impuestos y mejoras). Tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 % según el importe.
- Para reducirla, sume todos los gastos de compra y las reformas que mejoraron el inmueble, y reste los gastos de la venta, incluida la plusvalía municipal.
- Puede quedar exenta si reinvierte en su nueva vivienda habitual o si tiene más de 65 años y vende su vivienda habitual.
¿Va a vender o ya ha vendido?
Revisamos el cálculo de su ganancia y le decimos si falta algún gasto o si hace falta justificar un valor.
¿Le han pedido justificar el valor?
Tasaciones retrodatadas y periciales para comprobaciones limitadas del IRPF de años anteriores.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La Ley del IRPF (arts. 34 y 35) calcula la ganancia por diferencia entre dos valores. Cada euro que se suma correctamente al de adquisición, o que se resta del de transmisión, es un euro de ganancia que no tributa.
Si el resultado es negativo hay una pérdida patrimonial, que se puede compensar con otras ganancias.
| Valor | Qué incluye |
|---|---|
| Valor de adquisición | Precio de compra, más los gastos y tributos de la compra pagados por usted (notaría, registro, gestoría, ITP o IVA y AJD), más el coste de las inversiones y mejoras. Si el piso estuvo alquilado, se restan las amortizaciones deducidas o deducibles. |
| Valor de transmisión | Precio de venta real, menos los gastos y tributos de la venta pagados por usted: comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal o certificado energético. Si el precio es inferior al de mercado, prevalece el de mercado (art. 35.2). |
| Piso heredado o donado | El valor de adquisición es el declarado en el Impuesto de Sucesiones o Donaciones, o el comprobado por la Administración, más los gastos y tributos pagados. |
Cuánto se paga: la escala del ahorro
La ganancia se suma al resto de la base del ahorro del año (intereses, dividendos y otras ganancias) y tributa por tramos:
| Base del ahorro | Tramo | Tipo |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 0 – 6.000 € | 19 % |
| Siguientes 44.000 € | 6.000 – 50.000 € | 21 % |
| Siguientes 150.000 € | 50.000 – 200.000 € | 23 % |
| Siguientes 100.000 € | 200.000 – 300.000 € | 27 % |
| Resto | Más de 300.000 € | 30 % |
Escala estatal y autonómica sumadas, vigente desde 2025 (Ley 7/2024).
Seis formas legales de reducir la ganancia
Gastos de la compra
Notaría, registro, gestoría, ITP o IVA y AJD de la escritura de compra. Se olvidan con frecuencia en compras antiguas.
Reformas y mejoras
Obras que aumentan el valor o la vida útil: cocina, baños, instalaciones, cerramientos. No cuentan la conservación ni las reparaciones.
Gastos de la venta
Comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal pagada por usted y certificado energético.
Reinversión
Si vende su vivienda habitual y reinvierte el importe en otra vivienda habitual en dos años, la ganancia queda exenta en proporción a lo reinvertido.
Mayores de 65 años
La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta, sin necesidad de reinvertir.
Compras anteriores a 1995
Los coeficientes de abatimiento reducen la parte de la ganancia generada hasta enero de 2006, con un límite acumulado de 400.000 € de valor de transmisión.
Además, si en el mismo año ha tenido pérdidas patrimoniales, por ejemplo al vender acciones, puede compensarlas con la ganancia del piso (art. 49).
Ejemplo ilustrativo
Un ejemplo con cifras ficticias: un piso comprado en 2008 por 180.000 €, reformado en 2016 y vendido en 2026 por 310.000 €, sin otras rentas del ahorro ese año.
| Concepto | Detalle | Importe |
|---|---|---|
| Precio de compra | Escritura de 2008 | 180.000 € |
| Gastos de compra | ITP, notaría, registro y gestoría | 14.000 € |
| Reforma | Cocina, baños e instalaciones, con facturas | 22.000 € |
| Valor de adquisición | 216.000 € | |
| Precio de venta | Escritura de 2026 | 310.000 € |
| Gastos de venta | Inmobiliaria 9.300 € y plusvalía municipal 3.200 € | −12.500 € |
| Valor de transmisión | 297.500 € | |
| Ganancia | Cuota: 17.625 € | 81.500 € |
Si se declarara solo la diferencia de precios (130.000 €), la cuota sería de 28.780 €: 11.155 € más por no sumar gastos y mejoras que la ley permite restar.
Cuándo ayuda una tasación
En la mayoría de las ventas bastan las escrituras y las facturas. Una tasación es útil cuando hay que justificar un valor que no está documentado o que Hacienda discute:
| Situación | Qué aporta la tasación |
|---|---|
| Hacienda discute el precio de venta | Si considera que vendió por debajo del mercado, por ejemplo usando el valor comprobado en el ITP del comprador, una tasación retrodatada a la fecha de la venta acredita que el precio era el de mercado. |
| Comprobación limitada de años anteriores | Informe técnico con el valor del inmueble en la fecha que exige el requerimiento. |
| Vivienda de construcción propia | Reconstruye el coste del suelo y de la obra cuando faltan facturas o escrituras con el valor completo. |
| Piso heredado, antes de declarar la herencia | Un valor de herencia demasiado bajo hoy es una ganancia mayor cuando se venda. Conviene valorar bien al heredar. |
Valoración a la fecha de emisión por comparación y coste de reposición, retroversión con la evolución histórica de precios y contraste con compraventas registrales próximas a la fecha.
Errores habituales al declarar la venta de un piso
- Declarar solo la diferencia de precios, sin sumar gastos de compra, impuestos y mejoras.
- Restar como mejoras simples reparaciones o pintura, que Hacienda no admite.
- Olvidar la plusvalía municipal y la comisión de la inmobiliaria como gastos de venta.
- No restar las amortizaciones si el piso estuvo alquilado: Hacienda las resta aunque no se dedujeran.
- Perder la exención por reinversión por no indicarlo en la declaración del año de la venta.
¿Le cuadra la ganancia que va a declarar?
Envíenos las escrituras de compra y venta y le decimos en 48 horas si falta algo por restar o si conviene justificar algún valor.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso?
Se paga por la ganancia, no por el precio. Tributa en la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % en adelante.
¿Qué gastos puedo restar al vender un piso?
De la compra: notaría, registro, gestoría e impuestos (ITP o IVA y AJD), además de las mejoras. De la venta: comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal pagada por usted y otros gastos que haya asumido como vendedor.
¿Se pueden restar las reformas?
Sí, las que suponen una mejora o ampliación (cocina, baños, instalaciones, cerramientos), justificadas con facturas. Las reparaciones y el mantenimiento ordinario no se restan.
¿Cuándo no hay que pagar por la venta de la vivienda?
Si reinvierte el importe en su nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, o si tiene más de 65 años y vende su vivienda habitual. Para que la vivienda sea habitual, en general debe haber vivido en ella al menos tres años.
¿Cuál es el valor de compra de un piso heredado?
El declarado en el Impuesto de Sucesiones, o el comprobado por la Administración, más los gastos e impuestos pagados por la herencia. Un valor bajo al heredar supone una ganancia mayor al vender.
¿Puede Hacienda discutir mi precio de venta?
Sí, si considera que es inferior al de mercado (art. 35.2 de la Ley del IRPF). En ese caso, una tasación retrodatada a la fecha de la venta sirve para acreditar que el precio era el de mercado.
Normativa citada
- Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (arts. 33 a 38 y 49, y disposición transitoria novena).
- Ley 7/2024, de 20 de diciembre, que eleva al 30 % el tipo del ahorro a partir de 300.000 € desde 2025.
Consúltenos la venta de su piso
Adjunte las escrituras de compra y venta y, si lo tiene, el requerimiento de Hacienda. En 48 horas, sin coste, le diremos si su ganancia está bien calculada o si conviene justificar algún valor.
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