Cómo justificar ante Hacienda el coste de construcción de una vivienda (IRPF)
Si usted construyó su casa y ahora la vende o la aporta a una sociedad, Hacienda le pedirá demostrar cuánto le costó. Sin facturas completas, la ganancia sube y el impuesto también. Le explicamos qué cuenta como coste, cómo se prueba y qué aporta un informe de arquitecto.
En una vivienda construida por su propietario, el valor de adquisición que resta en el IRPF es el precio del suelo más el coste real de la obra y los gastos y tributos inherentes (art. 35.1 de la Ley del IRPF). La fecha de adquisición es la de terminación de las obras.
- Ese coste se prueba por cualquier medio admitido en Derecho, no solo con facturas (DGT V2215-24).
- Lo que hay que acreditar es lo que costó la obra, no lo que vale hoy la casa.
Cuando faltan facturas, un informe técnico que reconstruya el coste partida a partida, apoyado en la documentación de la obra, es la prueba central.
¿Va a vender la casa que construyó?
Antes de declarar la venta, conviene saber qué coste puede justificar. Cada euro acreditado reduce la ganancia.
¿Hacienda no admite el coste?
Informe de coste de ejecución a la fecha de la obra, con medición, precios retrotraídos y soporte documental, ratificable en juicio.
Cuándo hay que justificar el coste de construcción
El coste de la obra es el punto de partida para calcular la ganancia patrimonial cada vez que la vivienda sale de su patrimonio. Los casos más frecuentes son estos:
| Situación | Por qué importa el coste |
|---|---|
| Venta de la vivienda | La ganancia es el precio de venta menos el valor de adquisición: suelo, obra y gastos. Si no se acredita la obra, la ganancia se calcula casi sobre el precio entero. |
| Aportación a una sociedad | La ganancia se calcula restando el valor de adquisición al mayor de tres valores, uno de ellos el valor de mercado del inmueble (art. 37.1.d). Hace falta acreditar las dos cifras: lo que costó y lo que valía. |
| Reinversión en vivienda habitual | La fecha de terminación de la obra marca la adquisición y los plazos de la exención (DGT V2215-24). |
| Comprobación o inspección | Si Hacienda rechaza parte del coste declarado, la regularización llega años después de la venta, con intereses y, a veces, sanción. |
Para las aportaciones a sociedades, el Tribunal Supremo confirmó que se aplica la regla especial de valoración del IRPF y que, si Hacienda discute el valor, el contribuyente puede pedir la tasación pericial contradictoria (STS de 30-5-2024, rec. 7097/2022).
Qué forma parte del coste de una vivienda autopromovida
El artículo 35.1 de la Ley del IRPF suma al precio de adquisición las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, salvo los intereses. En una casa construida por su dueño, eso se traduce en:
| Bloque | Qué incluye |
|---|---|
| Suelo | Precio de compra de la parcela y sus gastos: notaría, registro e impuestos de la compra. |
| Obra | Ejecución material, gastos generales y, si hubo contratistas, su beneficio. Incluye urbanización de la parcela, muros, piscina, instalaciones y jardinería ligadas a la vivienda. |
| Técnicos y licencias | Proyecto, dirección de obra, estudios previos, licencia, tasas e impuesto de construcciones. |
| Formalización | Escritura de obra nueva, registro y actos jurídicos documentados. |
| Mejoras posteriores | Ampliaciones y obras posteriores, si están acreditadas. |
Cómo se prueba el coste sin todas las facturas
La carga de la prueba es del contribuyente: quien quiere restar un coste debe acreditarlo (art. 105 de la Ley General Tributaria). Pero la falta de facturas no deja el coste en cero. La DGT admite cualquier medio de prueba válido en Derecho, y los tribunales han rechazado que Hacienda dé valor cero a una obra que existió.
Pruebas del coste real
Facturas y contratos, pagos bancarios, licencia y proyecto, certificado final de obra, presupuestos, declaraciones de los contratistas y fotografías de la obra.
Pruebas del valor
El valor catastral, el valor declarado en la escritura de obra nueva o una tasación de mercado actual. Dicen lo que vale la casa, no lo que costó construirla.
El informe técnico une las dos cosas: reconstruye el coste de lo que realmente se ejecutó, con medición y precios de la fecha de la obra, y lo apoya en los documentos que existan. Donde hay facturas, las respeta; donde faltan, cuantifica la obra visible y documentada.
Cómo se reconstruye el coste de la obra
- DocumentaciónReunir lo que existaEscrituras de compra y de obra nueva, licencia, proyecto, certificados de final de obra o de antigüedad, catastro, facturas y pagos.
- FechaFechar la obraLa fecha de terminación fija la adquisición. Se contrasta con certificados, catastro y ortofotografías históricas, que muestran qué estaba construido cada año.
- VisitaMedir y describirSuperficies por uso, calidades, instalaciones, urbanización de la parcela y jardinería, con reportaje fotográfico.
- PresupuestoValorar partida a partidaUn módulo de construcción oficial de la fecha, ajustado por uso y localización, más las partidas singulares que el módulo no recoge, valoradas con bases de precios y llevadas a la fecha de la obra con índices.
- GastosSumar gastos y sueloHonorarios, licencias, tributos y escrituras, más el suelo con sus gastos. Se separa siempre el coste de la obra del valor del suelo.
Ejemplo: cuánto cambia el impuesto
Un caso con cifras ficticias: un chalet de 300 m² en una parcela de 2.000 m², terminado en 2019 y vendido en 2025 por 900.000 €, con 25.000 € de gastos de venta.
| Concepto | Solo facturas | Con informe |
|---|---|---|
| Valor de transmisión (venta menos gastos) | 875.000 € | 875.000 € |
| Suelo y gastos de compra | 130.000 € | 130.000 € |
| Obra, técnicos, licencias y escrituras | 150.000 € | 470.000 € |
| Ganancia patrimonial | 595.000 € | 275.000 € |
| Cuota IRPF (escala del ahorro 2025) | 160.380 € | 65.130 € |
Justificar los 320.000 € de obra que no tenían factura reduce el impuesto en 95.250 €. Es lo que se discute en estos expedientes, y por eso la prueba tiene que sostenerse partida a partida.
Caso real: vivienda con jardín aportada a una sociedad
Un encargo de ITE España en la provincia de Alicante. Una vivienda unifamiliar construida por su propietario en una finca rústica, terminada en 2020, se aportó a una sociedad en 2021 y la sociedad la vendió dos años después. Faltaba acreditar cuánto había costado la obra a la fecha de la aportación.
| Partida | Método | Importe |
|---|---|---|
| Edificación | Módulo oficial de 2021 (685 €/m²), ajustado por localización y tipología | 643.646,80 € |
| Partidas singulares | Fotovoltaica aislada de 136 módulos con baterías, suelo radiante y riego; terraplenes, muros de mampostería, tierra vegetal y 244 palmeras y árboles, a precios actuales | 1.259.296,58 € |
| Ajuste a 2021 | Dividido por la subida del IPC entre 2021 y 2026 (25,1 %) | 1.006.631,96 € |
| Ejecución material | 1.495,85 €/m² construido | 1.650.278,76 € |
La obra se fechó con certificados técnicos, catastro y ortofotografías de 2007 a 2026, que mostraban qué estaba construido en cada momento. Sobre la ejecución material se sumaron gastos generales, honorarios, licencias, tributos y gastos financieros, y por separado el suelo, valorado por comparación con seis parcelas rústicas y llevado a 2021: 173.153,50 €. Coste total reconstruido: 2.431.559,99 €.
Errores habituales al justificar el coste
- Presentar una tasación de mercado en lugar de un cálculo del coste. Hacienda pide lo que costó, no lo que vale.
- Valorar con precios de hoy una obra terminada hace años, sin llevarlos a la fecha de ejecución.
- Olvidar partidas: urbanización de la parcela, muros, instalaciones, honorarios, licencias, impuesto de construcciones o escritura de obra nueva.
- Sumar conceptos que no proceden, como el beneficio de un promotor o de un contratista que no existió.
- No fechar la terminación de la obra, que fija la fecha de adquisición y los plazos fiscales.
- Mezclar suelo y construcción en una sola cifra sin desglose.
El informe de coste de construcción
Un informe útil ante la Agencia Tributaria o en un recurso debe permitir que un tercero compruebe cada cifra. Como mínimo:
Obra fechada y medida
Qué estaba construido en la fecha clave, con superficies por uso y reportaje fotográfico.
Coste partida a partida
Módulo oficial ajustado y partidas singulares con su medición, precio unitario y fuente, llevados a la fecha de la obra.
Suelo y gastos separados
Valor del suelo, honorarios, licencias y tributos por separado, y conciliación con las facturas que existan.
Si además hay que acreditar el valor de mercado a una fecha pasada, como en una aportación a sociedad, se hace con una tasación retroactiva independiente del cálculo de coste. Son dos preguntas distintas y conviene responderlas por separado.
Cada vivienda es distinta. Revisamos la documentación y le damos un presupuesto cerrado y un plazo antes de empezar.
¿Le pide Hacienda que justifique lo que costó su casa?
Envíenos la escritura de obra nueva, la licencia y lo que conserve de la obra. En 48 horas, sin coste, le decimos qué coste se puede acreditar y cómo.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es el valor de adquisición de una casa que he construido yo?
El precio del suelo con sus gastos, más el coste real de la obra y los gastos y tributos inherentes: honorarios, licencias, impuesto de construcciones y escritura de obra nueva. No se incluyen los intereses de la financiación.
¿Puedo justificar el coste de la obra sin facturas?
Sí. La Dirección General de Tributos admite cualquier medio de prueba válido en Derecho. Las facturas son la mejor prueba, pero si faltan, el coste puede acreditarse con pagos bancarios, licencia, proyecto, certificados de obra y un informe técnico que lo reconstruya.
¿Sirve el valor catastral o una tasación para justificar el coste?
No por sí solos. Indican lo que vale el inmueble, no lo que costó construirlo. Lo que se debe acreditar es el coste real de la obra, a la fecha en que se ejecutó.
¿Qué fecha de adquisición tiene una vivienda autopromovida?
La de terminación de las obras. Si no puede acreditarse, Hacienda toma la de la escritura de declaración de obra nueva (DGT V2215-24).
¿Qué pasa si aporto la vivienda a una sociedad?
Tributa como ganancia patrimonial en el IRPF: la diferencia entre el valor de adquisición y el mayor de tres valores, entre ellos el valor de mercado del inmueble. Hace falta justificar tanto el coste como el valor de mercado en la fecha de la aportación.
¿Puede Hacienda dejar el coste de la obra en cero?
Si la obra existió, no debería. Los tribunales han rechazado que el valor de adquisición sea cero cuando el contribuyente aporta pruebas de que las obras se hicieron. Pero cuanto más débil es la prueba, más margen tiene Hacienda para rebajar el coste.
Normativa y doctrina citadas
- Ley 35/2006, del IRPF (arts. 35.1 y 37.1.d).
- Ley 58/2003, General Tributaria (art. 105).
- Dirección General de Tributos, consulta vinculante V2215-24, de 15-10-2024.
- Tribunal Supremo, sentencia de 30-5-2024, recurso 7097/2022, sobre aportaciones no dinerarias a sociedades.
Revisamos el coste de su vivienda
Adjunte la escritura de obra nueva, la licencia y lo que conserve de la obra (facturas, pagos, proyecto) y, si existe, la comunicación de Hacienda. En 48 horas, sin coste, le diremos qué coste se puede acreditar y cuánto costaría el informe.
Teléfono: 961 059 861 · 645 749 864