Tasación Plusvalía Municipal (IVITNU) | Informe pericial del valor del suelo
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Tasación para Plusvalía Municipal (IIVTNU): informe pericial del valor del suelo
Determinamos técnicamente si el valor del suelo aumentó o disminuyó entre el momento de adquisición y el momento de transmisión, mediante dos valoraciones comparables, documentadas y defendibles.
Arquitecto, tasador y perito · ITE España
El problema técnico: comparar el valor del suelo en dos momentos
La cuestión pericial puede representarse de forma sencilla: determinar el valor del suelo en la fecha de adquisición —momento A— y volver a determinarlo en la fecha de transmisión —momento B—. La comparación entre ambos valores permite cuantificar el diferencial de valor del terreno.
| A VALOR DEL SUELO EN LA ADQUISICIÓN Valoración retrospectiva del terreno en la fecha en que se adquirió el inmueble. |
EVOLUCIÓN TEMPORAL DEL VALOR
A → B Se estudia el mismo componente —el suelo— con criterios comparables y fuentes justificadas. |
B VALOR DEL SUELO EN LA TRANSMISIÓN Valoración del terreno en la fecha de venta o transmisión. |
Si la comparación técnicamente justificada muestra que B es inferior o no existe incremento en los términos relevantes para el expediente, la pericial aporta una prueba individualizada sobre la evolución del terreno.
Cómo trabaja ITE España: dos tasaciones, una comparación
| 01 · Activo Identificación del inmueble, suelo, uso y características. |
02 · Fecha A Reconstrucción del valor del suelo en adquisición. |
03 · Fecha B Valoración del suelo en transmisión. |
04 · Contraste Homogeneización, fuentes, muestras y ajustes. |
05 · Diferencial Cuantificación y conclusión pericial. |
Esquema gráfico del informe
| A Adquisición |
Valor suelo A | → Periodo analizado |
Valor suelo B | B Transmisión |
VALOR B − VALOR A = INCREMENTO / DISMINUCIÓN DEL VALOR DEL SUELO
Qué se valora exactamente
El análisis no se limita a observar si el inmueble completo se compró por una cantidad y se vendió por otra. Cuando la cuestión controvertida es el IIVTNU, el informe debe estudiar específicamente el componente suelo y justificar cómo se obtiene su valor en cada fecha. Por eso el trabajo pericial se estructura en dos valoraciones temporalmente diferenciadas y comparables.
| VALOR A
Situación del mercado y características del terreno en la fecha de adquisición. |
VALOR B
Situación del mercado y características del mismo terreno en la fecha de transmisión. |
RESULTADO
Diferencial cuantificado y explicado mediante una metodología trazable. |
Metodología y trazabilidad
| A · RECOPILACIÓN Escrituras, Catastro, expediente y fuentes de mercado. |
B · DEPURACIÓN Selección y normalización de datos relevantes. |
C · CONTRASTE Análisis temporal, muestras, variables y ajustes. |
D · CONCLUSIÓN Valor razonado, trazable y susceptible de ratificación. |
Documentación necesaria
| Escritura o título de adquisición | Escritura o título de transmisión |
| Referencia y datos catastrales | Liquidación, autoliquidación o expediente municipal |
| Planos y documentación técnica, si existe | Antecedentes de valoración relevantes |
Dossier técnico: reclamación de Plusvalía Municipal
Consulte el dossier completo de ITE España sobre la valoración pericial del suelo, el esquema de valor A / valor B y la utilización del informe técnico como medio de prueba.
Un caso real documentado
| VALOR SUELO 2017 4.605.318,46 € |
VALOR SUELO 2020 4.385.640,61 € |
VARIACIÓN −219.677,85 € |
SENTENCIA 64/2025 Liquidaciones anuladas |
En este expediente, el informe pericial de ITE España y su ratificación formaron parte del conjunto probatorio valorado judicialmente.
Biblioteca técnica sobre Plusvalía Municipal
| Entender el impuesto | Construir la prueba | Jurisprudencia y experiencia |
RESPUESTAS RÁPIDAS
Preguntas frecuentes sobre Plusvalía Municipal
¿Hay Plusvalía Municipal si el terreno no aumentó de valor?
El IIVTNU grava el incremento de valor del terreno urbano puesto de manifiesto con la transmisión. Cuando se acredita que no existió incremento, el supuesto puede quedar no sujeto conforme al artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales.
¿Qué ocurre si el incremento real es inferior al cálculo objetivo?
Si el sujeto pasivo acredita que el incremento real es inferior a la base obtenida mediante el método objetivo, el artículo 107.5 permite tomar como base imponible el importe de ese incremento inferior.
¿Qué documentación conviene revisar?
Los títulos de adquisición y transmisión, fechas y valores declarados, recibos del IBI, referencia y valor catastral del suelo, liquidación o autoliquidación, datos registrales y cualquier circunstancia física o urbanística que afecte al terreno.
¿Qué aporta un informe pericial de Plusvalía?
Analiza el valor del componente suelo en las fechas relevantes, identifica la metodología y documenta datos, hipótesis y cálculos. Su función es convertir la discrepancia en una prueba técnica trazable y vinculada al inmueble concreto.
Estudio previo de viabilidad técnica
Antes de desarrollar el informe completo podemos revisar la documentación disponible y determinar si existe una cuestión de valoración que justifique una pericial.