Tasación de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico
Viviendas de uso turístico · Apartamentos turísticos · Licencias
Tasamos pisos y apartamentos turísticos, y edificios enteros de apartamentos, para ventas, herencias, divorcios, Hacienda y juzgados. Le decimos cuánto vale como vivienda, cuánto aporta de verdad la licencia y qué riesgo tiene, con un informe firmado por arquitecto colegiado y perito judicial.
3/5de la comunidad para nuevas viviendas turísticas desde abril de 2025
STS 620/2026anula el registro estatal; siguen las licencias autonómicas
Desde 320 €+ IVA por vivienda, en el presupuestador
48 horaspara decirle método, documentación y precio
Respuesta corta
Un apartamento turístico se tasa primero como vivienda, comparando con ventas de pisos parecidos. La licencia solo suma valor si es segura y transmisible: entonces se calcula lo que la explotación turística gana de más frente a un alquiler normal y se actualiza durante los años que la licencia puede mantenerse.
- Si la licencia es posterior al 3 de abril de 2025 y no consta el acuerdo de la comunidad, o el ayuntamiento no la renovará, puede no valer nada.
- En nuestro ejemplo, la licencia aporta cerca del 9 % del valor de la vivienda: suma, pero no multiplica.
- Un edificio entero de apartamentos turísticos con gestión unitaria se valora como un hotel, por su explotación.
Cómo se tasa un apartamento turístico
La pregunta no es «cuánto factura en Airbnb», sino cuánto pagaría por él un comprador informado sabiendo qué licencia tiene, qué puede pasar con ella y cuánto le costaría explotarlo. Por eso la tasación separa dos piezas:
1 · ViviendaValor por comparación con pisos de la zona
2 · LicenciaFecha, comunidad, ayuntamiento y comunidad autónoma
3 · ExplotaciónIngresos y gastos reales frente a un alquiler normal
4 · ValorVivienda + valor actual de la diferencia
| Qué revisamos | Dónde | Por qué cambia el valor |
|---|---|---|
| Licencia o inscripción turística | Registro de la comunidad autónoma | Sin habilitación válida no hay explotación que valorar. |
| Compatibilidad urbanística | Ayuntamiento y plan de usos | Moratorias, zonas saturadas o no renovación de licencias. |
| Acuerdo de la comunidad | Actas y estatutos | Desde el 3 de abril de 2025, sin acuerdo de tres quintos no se puede empezar. |
| Ingresos y gastos | Plataformas, gestor y cuentas | Ocupación y tarifa reales, comisiones, limpieza, suministros e impuestos. |
| Mercado de vivienda | Ventas y ofertas homogeneizadas | Es el suelo del valor: lo que vale si la licencia desaparece. |
Lo que cambió en 2025 y 2026
| Norma | Qué dice | Efecto en la tasación |
|---|---|---|
| Ley Orgánica 1/2025 (reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12) | Desde el 3 de abril de 2025, una nueva vivienda de uso turístico en un edificio necesita el acuerdo expreso de tres quintas partes de la comunidad. Las que ya estaban habilitadas antes conservan su derecho. | Una licencia anterior a esa fecha vale más que una posterior sin acuerdo. La fecha y el acta se comprueban siempre. |
| Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo | Anula el Registro Único de Arrendamientos estatal y su número (NRUA) por invadir competencias autonómicas. | Desaparece un trámite estatal, pero siguen vigentes los registros y licencias autonómicas y municipales. |
| Planes municipales y moratorias | Varias ciudades limitan nuevas licencias o han anunciado que no renovarán las existentes, como Barcelona para noviembre de 2028. | El horizonte de la licencia se acorta y su valor baja: en el límite, el piso vale como vivienda. |
Cada comunidad autónoma tiene su propio decreto de viviendas turísticas y cada ayuntamiento, su planeamiento. El informe cita los que aplican a su vivienda a la fecha de valoración.
Ejemplo: cuánto vale la licencia de un piso turístico
Un ejemplo con números redondos, no un caso real.
Ejemplo ficticioPiso de 70 m² en una gran ciudad, con licencia anterior a abril de 2025
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Valor como vivienda | 70 m² × 3.200 €/m² (testigos homogeneizados) | 224.000 € |
| Ingresos turísticos al año | 230 noches × 120 € | 27.600 € |
| Beneficio neto turístico | Menos 45 % de gestión, limpieza, comisiones, suministros y gastos fijos | 15.180 € |
| Beneficio neto como alquiler normal | 1.000 €/mes menos 15 % de gastos | 10.200 € |
| Lo que aporta la licencia cada año | 15.180 − 10.200 | 4.980 € |
| Valor de la licencia | 4.980 € durante 5 años al 8 % (× 3,9927) | 19.884 € |
| Valor del piso turístico | Vivienda + licencia | 243.884 € |
8,9 %aporta la licencia sobre la vivienda
5 añosde horizonte seguro de la licencia
0 €si la licencia no es segura
El horizonte y la tasa se justifican en cada caso: con una licencia sólida en una zona sin restricciones pueden ser más años; con un ayuntamiento que ha anunciado su extinción, menos. Y el beneficio turístico se calcula con los datos reales de la vivienda, no con lo que promete una plataforma.
Cuándo un piso turístico vale más como vivienda
Suma valor
La licencia aporta
Licencia anterior a abril de 2025 o con acuerdo de la comunidad, zona sin moratoria, ocupación alta y gastos controlados, y transmisión permitida con la venta.
No suma
Vale como vivienda
Licencia nueva sin acuerdo de tres quintos, ayuntamiento que no renovará, edificio en conflicto con la explotación o márgenes que apenas superan un alquiler normal.
Un comprador informado solo paga por la licencia lo que puede cobrar con ella con seguridad. Saber cuánto es antes de vender, repartir una herencia o negociar un divorcio evita discusiones y sorpresas.
Para qué se tasa un apartamento turístico
| Finalidad | Qué cambia en el informe |
|---|---|
| Compraventa | Valor de la vivienda y de la licencia por separado, para negociar el precio con argumentos. |
| Herencias y donaciones | Valor a la fecha del fallecimiento y reparto entre herederos cuando uno se queda el piso. Ver tasaciones para herencias. |
| Divorcios y liquidación de gananciales | Valor del piso y de la explotación para adjudicarlo a uno de los cónyuges. |
| Hacienda | Rebatir un valor de referencia o una comprobación que no recoge el estado real. |
| Juzgados | Pérdida de licencia, conflictos con la comunidad o con el gestor, daños y lucro cesante. Ver informes periciales. |
| Fecha pasada | Valor a la fecha de una herencia o de una operación anterior. Ver tasaciones retroactivas. |
Hacienda y el valor de referencia
En el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el de Transmisiones Patrimoniales, Hacienda parte del valor de referencia de Catastro, que se calcula como para cualquier vivienda: no suma la licencia turística ni resta su pérdida. Si el valor real del piso es menor, porque necesita obras, porque la licencia se ha perdido o porque el entorno ha cambiado, un informe pericial con testigos de mercado es la prueba para pedir la rectificación o recurrir. Lo explicamos en cómo rebatir el valor de referencia.
Edificios enteros y bloques de apartamentos turísticos
Un edificio de apartamentos turísticos clasificado como establecimiento, con recepción y gestión unitaria, se parece más a un hotel que a una suma de pisos: se valora por su explotación, con ocupación, tarifa media, gastos y una tasa de capitalización, y se contrasta con su valor como edificio residencial. El método completo y cinco casos reales están en tasación y valoración de hoteles.
Hoteles
Tasación y valoración de hoteles
Explotación, hoteles arrendados, fondo de comercio y cinco casos reales de ITE España.
Living
Residencias de estudiantes y coliving
Valoración por camas y por renta, con rentabilidades de mercado de 2025.
Honorarios
En el presupuestador, la tasación de una vivienda parte de 320 € más IVA. Calcule el precio de su caso en un minuto.
| Concepto | Precio orientativo |
|---|---|
| Piso o apartamento | 320 € + IVA |
| Chalet o vivienda unifamiliar | 400 € + IVA |
| Edificio completo | 650 € + IVA |
| Varios inmuebles en el mismo encargo | 15 % a 40 % de descuento en los adicionales |
| Valoración a una fecha pasada | +95 € por inmueble |
| Valor de la licencia, de la explotación o informe para juicio | Según alcance, con presupuesto cerrado |
Errores habituales al tasar un piso turístico
- Capitalizar la facturación bruta de las plataformas sin restar gestión, limpieza, comisiones e impuestos.
- Dar por hecho que la licencia se vende con el piso sin comprobar la normativa autonómica y municipal.
- No mirar la fecha de la licencia ni las actas de la comunidad tras la reforma de abril de 2025.
- Usar un año excepcional de ocupación como si fuera el normal.
- Olvidar el valor como vivienda, que es el suelo del valor si la licencia desaparece.
- Sumar como dos activos el piso y un negocio de explotación que solo existe por el piso.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se tasa un apartamento turístico?
Primero como vivienda, por comparación con ventas de pisos parecidos de la zona. Después se comprueba si la licencia turística aporta valor: se compara el beneficio neto de la explotación turística con el de un alquiler residencial y la diferencia se actualiza durante los años que la licencia puede mantenerse con seguridad. Si la licencia no es segura o no se puede transmitir, el apartamento vale como vivienda.
¿Cuánto vale una licencia de vivienda turística?
No tiene un precio propio: vale lo que el apartamento gana de más por explotarse como turístico frente a alquilarse como vivienda, durante el tiempo que la licencia sea segura. En nuestro ejemplo, un piso de 224.000 € como vivienda gana unos 4.980 € netos más al año y la licencia aporta unos 19.900 €, cerca del 9 % del valor. Con una licencia en riesgo, puede valer cero.
¿Puede la comunidad de propietarios prohibir mi piso turístico?
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo expreso de tres quintas partes de la comunidad para iniciar una nueva vivienda de uso turístico en un edificio. Las viviendas que ya tenían la actividad habilitada antes de esa fecha conservan su derecho, salvo que la licencia caduque o se extinga. Por eso, en la tasación, la fecha de la licencia importa.
¿Sigue siendo obligatorio el número del Registro Único de Arrendamientos?
No. El Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo, anuló el registro estatal y el número que exigía para anunciar la vivienda en las plataformas. Siguen vigentes los registros y licencias de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos, que son los que realmente habilitan la actividad.
¿Cuánto cuesta tasar un apartamento turístico?
En el presupuestador de ITE España, la tasación de una vivienda parte de 320 € más IVA y la de un edificio, de 650 € más IVA, con descuentos de entre el 15 % y el 40 % si se tasan varios inmuebles. Si además hay que valorar la explotación o la licencia, le damos un presupuesto cerrado en 48 horas.
¿Hacienda tiene en cuenta la licencia turística?
En el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el ITP, Hacienda parte del valor de referencia de Catastro, que se calcula como vivienda y no recoge ni la licencia ni su pérdida. Si el valor real es menor, por ejemplo porque la licencia se ha perdido o el piso necesita obras, un informe pericial permite pedir la rectificación de la autoliquidación o recurrir.
Fuentes y notas
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, art. 17.12, en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (en vigor desde el 3 de abril de 2025).
- Tribunal Supremo, Sala Tercera, sentencia 620/2026, de 19 de mayo, que anula parcialmente el Real Decreto 1312/2024 (Registro Único de Arrendamientos).
- Honorarios: presupuestador de tasaciones de ITE España, octubre de 2026.
- El ejemplo del piso de 70 m² es ficticio; las cifras de ocupación, gastos, plazo y tasa son ilustrativas.
Indíquenos la dirección o la referencia catastral, si tiene licencia turística y desde cuándo, cómo se explota y para qué necesita el valor (venta, herencia, divorcio, Hacienda o juzgado). En 48 horas, sin coste, le diremos qué documentación hace falta, qué método conviene y cuánto costaría el informe.
Teléfono: 961 059 861 · 645 749 864