Obras de rehabilitación en el IVA: cómo se acreditan el 50 % y el 25 %
Que unas obras sean «de rehabilitación» a efectos del IVA no depende de cómo las llame el proyecto, sino de dos porcentajes: qué parte del coste va a estructura, fachadas y cubiertas, y cuánto pesa la obra frente al valor del edificio. Le explicamos cómo se calculan y cómo se acreditan ante Hacienda.
Según el artículo 20.Uno.22º B) de la Ley del IVA, unas obras son de rehabilitación si cumplen a la vez dos requisitos:
- Requisito cualitativo (50 %): más de la mitad del coste total del proyecto corresponde a consolidación o tratamiento de estructura, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas.
- Requisito cuantitativo (25 %): el coste total de las obras supera el 25 % del precio de adquisición del edificio, si se compró en los dos años anteriores, o de su valor antes de las obras; en ambos casos, descontando el suelo.
Hacienda considera que es una cuestión de hecho y que se prueba, entre otros medios, con el dictamen de un técnico habilitado (DGT V1621-25).
¿Su venta es primera o segunda entrega?
Antes de vender o de responder a Hacienda, conviene saber si los números del proyecto sostienen la calificación de rehabilitación.
¿Necesita la prueba técnica?
Clasificación de partidas, cálculo de los dos umbrales y valoración del edificio sin suelo, en un dictamen firmado por arquitecto.
Por qué importa: primera o segunda entrega
La venta de un edificio usado es, en principio, una segunda entrega: está exenta de IVA y tributa por Transmisiones Patrimoniales. Pero si quien vende lo ha rehabilitado, la venta posterior vuelve a ser una primera entrega, sujeta y no exenta de IVA. La calificación de las obras decide cuál de los dos regímenes se aplica.
Primera entrega, con IVA
La venta repercute IVA. El promotor puede deducir el IVA soportado en la obra. El comprador empresario, a su vez, puede deducir el que paga.
Segunda entrega, exenta
La venta queda exenta, salvo renuncia a la exención cuando es posible. Si se repercutió IVA, Hacienda puede negar la deducción y regularizar la operación.
Por eso este requisito aparece en inspecciones de IVA sobre promotores que han comprado un edificio, lo han reformado o le han cambiado el uso y lo han vendido después. La discusión ya no es jurídica, sino de números: qué se hizo en la obra y cuánto costó cada cosa.
Los dos requisitos de la ley
El artículo 20.Uno.22º B) de la Ley 37/1992 exige que se cumplan los dos. Primero se comprueba el cualitativo; si no se cumple, no hace falta mirar el segundo.
| Requisito | Qué se compara |
|---|---|
| 1.º Objeto principal: reconstrucción | Más del 50 % del coste total del proyecto debe corresponder a consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas. |
| 2.º Entidad de la obra | El coste total de las obras debe superar el 25 % del precio de adquisición, si la compra fue en los dos años anteriores al inicio de las obras, o del verdadero valor del edificio antes de la rehabilitación. En ambos casos se descuenta la parte del suelo. |
Para la Dirección General de Tributos, el coste total es el de los bienes y servicios que recoge el proyecto, IVA excluido, incluidos los honorarios del personal técnico que dirige la obra. El valor de mercado se entiende sin el terreno.
Qué obras cuentan para el 50 %
Además de la consolidación o el tratamiento de estructura, fachadas y cubiertas, la ley suma dos grupos de obras. La diferencia entre ellos es importante: las análogas cuentan siempre; las conexas, solo con condiciones.
| Grupo | Obras que incluye la ley | Ejemplos de partidas |
|---|---|---|
| Análogas | a) Adecuación estructural que garantice estabilidad y resistencia mecánica. b) Refuerzo o adecuación de cimentación; tratamiento de pilares o forjados. c) Ampliación de superficie construida, sobre y bajo rasante. d) Reconstrucción de fachadas y patios interiores. e) Instalación de ascensores y elementos elevadores. |
Recalces, refuerzo de vigas, sustitución de forjados, nuevas plantas, nuevo hueco y cabina de ascensor. |
| Conexas | a) Albañilería, fontanería y carpintería. b) Mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, de agua, climatización y protección contra incendios. c) Rehabilitación energética. |
Tabiquería ligada a la nueva estructura, redes de instalaciones, carpintería exterior, aislamiento térmico. |
| No cuentan | Mero acabado u ornato, mantenimiento o pintura de fachada. | Pavimentos, pintura, decoración, mobiliario, equipamiento. |
Cómo se clasifica un presupuesto
La DGT ha dicho que distinguir qué obras son de rehabilitación es una cuestión técnica en la que no entra. Por eso el trabajo se hace sobre la documentación del proyecto, partida a partida:
- DocumentaciónReunir proyecto, presupuesto y facturasProyecto visado, memoria, mediciones y presupuesto (idealmente en formato BC3), certificaciones de obra, facturas y, si existe, el certificado final de obra.
- Coste totalFijar la base del 100 %Coste del proyecto sin IVA, con honorarios de dirección. Si la obra real difiere del proyecto, se concilian presupuesto y facturas.
- ClasificaciónAsignar cada partida a un grupoEstructura, fachadas, cubiertas, análogas, conexas o acabados. Las partidas mixtas se reparten con su medición, no a ojo.
- ConexasComprobar el límite y la vinculaciónQue su coste sea inferior al de estructura y análogas y que cada una dependa realmente de esas obras.
- 50 % y 25 %Calcular los dos umbralesEl 25 % exige conocer el valor de la edificación sin el suelo: el precio de compra repartido entre suelo y vuelo, o una tasación del edificio antes de las obras.
Ejemplo de cálculo
Un caso con cifras ficticias para ver cómo funcionan los dos requisitos y por qué la clasificación de las conexas suele decidirlo todo.
| Partidas del proyecto | Grupo | Coste sin IVA |
|---|---|---|
| Refuerzo de cimentación, pilares y forjados | Estructura y análogas | 310.000 € |
| Reconstrucción de fachada | Fachadas | 140.000 € |
| Cubierta nueva | Cubiertas | 90.000 € |
| Ascensor | Análoga | 45.000 € |
| Albañilería, instalaciones y carpintería ligadas a la estructura | Conexas | 300.000 € |
| Instalaciones de zonas no afectadas por la estructura | No vinculadas | 60.000 € |
| Pavimentos, pintura y acabados | No computan | 255.000 € |
| Coste total del proyecto | Incluye dirección de obra | 1.200.000 € |
| Comprobación | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Estructura, fachadas, cubiertas y análogas | 310.000 + 140.000 + 90.000 + 45.000 | 585.000 € |
| Sin conexas | 585.000 ÷ 1.200.000 | 48,75 % |
| Límite de conexas | 300.000 < 585.000 | Computan |
| Requisito 1.º | (585.000 + 300.000) ÷ 1.200.000 | 73,75 % |
| Edificio sin suelo | Compra 2.400.000 € × 60 % de vuelo | 1.440.000 € |
| Requisito 2.º | 1.200.000 ÷ 1.440.000 | 83,3 % > 25 % |
Sin las conexas, la obra se queda en el 48,75 % y no sería rehabilitación. Con ellas, llega al 73,75 %. Si Hacienda considera que parte de esas conexas no está ligada a la estructura, el porcentaje cae: por eso cada partida tiene que estar justificada con su medición y su relación con la obra estructural.
Qué suele discutir Hacienda
Cuando la Inspección revisa una venta como primera entrega, la discusión se concentra en pocos puntos:
- Reformas interiores presentadas como rehabilitación: redistribución, acabados e instalaciones sin intervención en estructura, fachadas o cubiertas.
- Conexas que superan a las estructurales o que no dependen de ellas, y que por tanto no suman.
- Coste total mal calculado: con IVA, sin honorarios de dirección o con partidas ajenas al proyecto.
- Proyecto y obra que no coinciden: la clasificación se hizo sobre el presupuesto y las facturas cuentan otra cosa.
- Valor del edificio sin descontar el suelo, o sin justificar el reparto entre suelo y construcción.
El dictamen técnico-económico
La DGT señala como medios de prueba los dictámenes de profesionales habilitados y el visado del proyecto por el colegio profesional (V1621-25, de 15-9-2025). Un dictamen útil ante la Inspección o en una reclamación económico-administrativa debe contener, como mínimo:
Clasificación partida a partida
Cada capítulo y partida del presupuesto asignado a su grupo legal, con el criterio técnico aplicado y las partidas mixtas repartidas por medición.
Conciliación con la obra real
Contraste entre proyecto, certificaciones y facturas, para que el porcentaje se apoye en lo que realmente se ejecutó y pagó.
Los dos umbrales calculados
El 50 % con y sin conexas, el límite de las conexas y el 25 % con el valor de la edificación sin suelo, valorado y justificado.
El segundo requisito exige a menudo una valoración del edificio antes de las obras separando suelo y construcción. Es el mismo trabajo que hacemos en las tasaciones retroactivas para Hacienda y en las tasaciones de expropiaciones: valor a una fecha pasada, con método y testigos justificados. El dictamen lo firma un arquitecto, ratificable si el asunto llega a los tribunales.
Cada proyecto es distinto. Revisamos la documentación y le damos un presupuesto cerrado y un plazo antes de empezar.
¿Le discute Hacienda que sus obras sean de rehabilitación?
Envíenos el proyecto, el presupuesto y la comunicación de Hacienda. En 48 horas, sin coste, le decimos si los números sostienen la calificación y qué haría falta para acreditarla.
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Preguntas frecuentes
¿Qué son obras de rehabilitación a efectos del IVA?
Las que cumplen los dos requisitos del art. 20.Uno.22º B) de la Ley del IVA: más del 50 % del coste del proyecto corresponde a estructura, fachadas, cubiertas u obras análogas o conexas, y el coste total supera el 25 % del precio de adquisición o del valor del edificio antes de las obras, sin contar el suelo.
¿Qué diferencia hay entre obras análogas y conexas?
Las análogas, como el refuerzo de cimentación, pilares o forjados, la ampliación de superficie, la reconstrucción de fachadas o los ascensores, computan siempre. Las conexas, como albañilería, instalaciones o rehabilitación energética, solo computan si cuestan menos que las estructurales y análogas y están ligadas a ellas de forma indisociable.
¿Un cambio de uso es rehabilitación a efectos del IVA?
No por sí mismo. Un cambio de uso puede ser rehabilitación si las obras cumplen los dos porcentajes. Si se limita a redistribuir, renovar instalaciones y acabados, sin intervención relevante en estructura, fachadas o cubiertas, normalmente no los alcanzará.
¿Cómo se calcula el 25 % del valor del edificio?
Se compara el coste total de las obras con el precio de compra, si la adquisición fue en los dos años anteriores al inicio de las obras, o con el valor del edificio antes de rehabilitarlo. En los dos casos se descuenta la parte del suelo, por lo que hace falta repartir el valor entre suelo y construcción.
¿Quién puede acreditar que las obras son de rehabilitación?
La DGT considera que es una cuestión de hecho que se prueba por cualquier medio admitido en Derecho, y cita expresamente los dictámenes de profesionales habilitados y el visado del proyecto por el colegio profesional. Un arquitecto puede firmar ese dictamen técnico-económico.
¿Qué ocurre si las obras no son de rehabilitación?
La venta del edificio sería una segunda entrega exenta de IVA, salvo que se pueda renunciar a la exención. Si se vendió como primera entrega con IVA, Hacienda puede regularizar la operación, lo que afecta tanto al IVA repercutido como a la deducción del IVA soportado.
Normativa y doctrina citadas
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (art. 20.Uno.22º).
- Dirección General de Tributos, consulta vinculante V1621-25, de 15-9-2025.
- Tribunal Económico-Administrativo Central, resolución de 21-11-2022, RG 00/05745/2020, sobre el cómputo de las obras conexas.
Revisamos sus obras de rehabilitación
Adjunte el proyecto, el presupuesto (BC3 si lo tiene) y, si existe, la comunicación de Hacienda. En 48 horas, sin coste, le diremos si los números sostienen la calificación de rehabilitación y cuánto costaría el dictamen.
Teléfono: 961 059 861 · 645 749 864