Tasación de alquileres: valoración de rentas de mercado actuales y retroactivas
Tasación de alquileres: rentas de mercado actuales y retroactivas
Determinamos la renta de mercado de viviendas, locales, oficinas, naves y otros inmuebles, tanto en la fecha actual como en ejercicios anteriores cuando el encargo exige una reconstrucción histórica.
La renta debe individualizarse
Activo
Superficie, estado, distribución, calidad, uso, anexos, ubicación y funcionalidad.
Mercado
Testigos de alquiler comparables, fecha, fuente, condiciones de oferta y demanda.
Tiempo
Cuando la renta se refiere a ejercicios pasados, evolución del mercado y series históricas coherentes con la fecha.
Método de comparación de rentas
La renta observada en otro inmueble no se traslada directamente. Las diferencias relevantes se ajustan y documentan para obtener una referencia comparable.
Rentas retroactivas para varios ejercicios de IRPF
ITE España realizó un expediente en el que se reconstruyeron rentas de mercado para cuatro ejercicios históricos. Se partió de un estudio individualizado con 10 comparables de alquiler y se analizó la evolución temporal del mercado para obtener valores coherentes con cada fecha.
Expediente histórico anonimizado. Los importes pertenecen a la fecha y mercado analizados y no son valores actuales.
Rentas inmobiliarias y flujos de explotación
En hoteles y otros inmuebles con explotación económica conviene separar la renta atribuible al inmueble de los ingresos y gastos del negocio. Ocupación, ADR, GOP o EBITDA pueden ayudar a analizar la explotación, pero no sustituyen la renta de mercado ni deben mezclarse sin una conciliación técnica.
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Renta y valor del inmueble no son la misma magnitud
En activos en rentabilidad, la renta puede alimentar un método de capitalización junto con gastos, vacancia, riesgo y tasa de actualización. En otros encargos el objeto es exclusivamente determinar la renta de mercado. La finalidad debe quedar definida antes de elegir el método.
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