Tasación de residencias de estudiantes y coliving
Residencias de estudiantes · Coliving · Flex living · Build to rent
Tasamos residencias de estudiantes, edificios de coliving y proyectos de alquiler para inversores, promotores, operadores, bancos y familias propietarias. Valor por renta y por camas, contrastado con el mercado y con el coste, en un informe firmado por arquitecto colegiado y perito judicial.
4,50 %rentabilidad prime de residencias de estudiantes (CBRE, 4T 2025)
5,00 %rentabilidad prime de flex living en suelo terciario
+2.300 M€invertidos en residencias en 2025, año récord
48 horaspara decirle método, documentación y precio
Respuesta corta
Una residencia de estudiantes o un edificio de coliving se valora por la renta que genera: ingresos por cama o por unidad, menos gastos de explotación y reserva para reposición, capitalizados a una rentabilidad de mercado. A cierre de 2025, CBRE situaba la rentabilidad prime en el 4,50 % para residencias de estudiantes y en el 5,00 % para flex living en suelo terciario.
- El valor por cama es un resultado, no un método: depende de tarifa, ocupación, gastos y ciudad.
- La calificación urbanística (residencial, dotacional o terciaria) cambia la rentabilidad exigida y, con ella, el valor.
- Si hay un operador con contrato de arrendamiento, se valoran las rentas del contrato y la reversión, no la explotación.
El mercado en cifras
El sector living fue el primer destino de la inversión inmobiliaria en España en 2025: 5.414 millones de euros, el 29 % del total, con Madrid (40 %), Barcelona (15 %) y Valencia (8 %) a la cabeza. Las residencias de estudiantes cerraron un año récord.
| Segmento | Rentabilidad prime (4T 2025) | Inversión en 2025 |
|---|---|---|
| Residencias de estudiantes | 4,50 % en Madrid y Barcelona | Más de 2.300 M€, el 43 % del living |
| Flex living y coliving | 5,00 % en suelo terciario; en suelo residencial, unos 50 pb sobre el multifamily | Unos 790 M€ |
| Multifamily en alquiler (PRS) | 3,80 % en Madrid; 4,0 % en Barcelona | Unos 2.223 M€ junto con build to rent |
Fuente: CBRE Research, Figures Living España 4T 2025. Rentabilidades de activos estabilizados; los proyectos llave en mano tienen un diferencial al alza de 25 a 50 pb.
Cómo se valora una residencia de estudiantes
1 · ActivoCamas, servicios, estado y licencia
2 · IngresosTarifa por cama, curso y verano
3 · GastosOperación, personal, suministros y reposición
4 · Renta netaResultado estabilizado
5 · ValorCapitalización y contraste
| Variable | Qué miramos | Por qué importa |
|---|---|---|
| Ocupación del curso | Camas ocupadas de septiembre a junio | Es el grueso del ingreso; depende de la universidad cercana y de la competencia. |
| Verano | Cursos, grupos y alojamiento turístico en julio y agosto | Ingreso extra muy variable: se valora con prudencia. |
| Tarifa | Precio mensual por cama según habitación y servicios | Se compara con las residencias de la misma ciudad. |
| Gastos de explotación | Personal, limpieza, comida si la hay, suministros, mantenimiento, comercialización | Separan una residencia rentable de una que solo está llena. |
| Contrato con el operador | Arrendamiento, gestión o explotación directa | Cambia lo que recibe el propietario y el riesgo que asume. |
Ejemplo: residencia de 200 camas
Un ejemplo con números redondos, no un caso real.
Ejemplo ficticioResidencia de estudiantes de 200 camas en una ciudad universitaria, explotada por un operador
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Ingresos del curso | 200 camas × 750 € × 10 meses × 95 % | 1.425.000 € |
| Ingresos de verano | 200 camas × 600 € × 2 meses × 40 % | 96.000 € |
| Gastos de explotación | 45 % de 1.521.000 € | −684.450 € |
| Reserva para reposición | 2 % de los ingresos | −30.420 € |
| Renta neta estabilizada | 806.130 € | |
| Valor de la residencia | 806.130 € / 5,75 % | 14.019.652 € |
70.098 €por cama
17,9 M€con la rentabilidad prime del 4,50 %
5,75 %tasa del ejemplo, fuera de prime
La diferencia entre la tasa prime y la del ejemplo mueve el valor en casi cuatro millones. Una residencia en una ciudad universitaria mediana, con un operador pequeño o con el edificio por reformar, no se capitaliza como un activo prime de Madrid: la tasa se justifica con operaciones comparables y con el riesgo concreto del activo.
Coliving y flex living: qué cambia
El coliving alquila habitaciones o estudios pequeños con zonas comunes y servicios; el flex living, estudios y apartamentos amueblados para estancias de meses. Ambos se valoran por su renta neta, pero con matices:
| Aspecto | Residencia de estudiantes | Coliving y flex living |
|---|---|---|
| Unidad de valoración | Cama | Habitación, estudio o apartamento |
| Demanda | Estudiantes, ligada al curso académico | Jóvenes profesionales y estancias de meses, todo el año |
| Rentabilidad prime (CBRE, 4T 2025) | 4,50 % | Unos 50 pb sobre el multifamily en suelo residencial; 5,00 % en suelo terciario |
| Riesgo regulatorio | Uso y licencia de residencia | Encaje del uso en el planeamiento y en la normativa de arrendamientos |
Suelo, licencia y uso: lo primero que comprobamos
Un mismo edificio puede estar en suelo residencial, dotacional o terciario, con licencia de residencia, de hospedaje o de viviendas. Esa calificación decide qué uso es legal, qué contratos se pueden firmar con los residentes y qué rentabilidad exige el mercado. Un coliving en suelo terciario se capitaliza a una tasa más alta que uno en suelo residencial, y un edificio cuyo uso no encaja en el planeamiento puede valer mucho menos que su renta actual. Por eso el informe de un arquitecto empieza por el planeamiento y la licencia, no por la hoja de cálculo.
Proyectos, conversiones y compras sobre plano
Cada vez más residencias y colivings nacen de conversiones de oficinas o de suelo terciario. Para un proyecto se usa el método residual: valor del activo terminado y estabilizado, menos obra, honorarios, licencias, financiación y beneficio del promotor. En compras sobre plano o con financiación anticipada (forward purchase o forward funding), CBRE observa un diferencial medio de 25 a 50 pb sobre la rentabilidad de un activo estabilizado por el riesgo de desarrollo y de puesta en marcha.
Valor del suelo = valor terminado − costes − beneficio del promotor
Método residual estático o dinámico, según la duración del proyecto.
Para qué se tasa
| Finalidad | Qué cambia en el informe |
|---|---|
| Compraventa e inversión | Valor de mercado con sensibilidad a la tasa y contraste por cama. |
| Financiación | Valor del activo estabilizado y, si es un proyecto, valor de suelo y de obra terminada. |
| Herencias y sociedades familiares | Valor del edificio y de las participaciones de la sociedad propietaria. Ver valoración de empresas. |
| Cambio de uso | Comparación entre el valor actual y el valor tras la conversión, con el método residual. |
| Juzgados y arbitrajes | Conflictos con el operador, rentas, daños y lucro cesante. Ver informes periciales. |
Experiencia en activos de explotación
Aún no publicamos un caso de residencia de estudiantes, pero el método es el mismo que hemos aplicado en hoteles: separar renta, contrato y edificio. Dos ejemplos:
Pericial judicial · ValenciaHotel histórico arrendado a largo plazo
5,08 M€valor libre
22 añosde contrato
3,67 M€valor arrendado
Rentas actualizadas más reversión: el mismo esquema que una residencia arrendada a un operador.
Patrimonio · Entorno BICComplejo hotelero sin comparables
4,05 M€coste de reposición
Rentassegundo enfoque
3,37 M€valor adoptado
Coste de reposición y rentas contrastados cuando el mercado no ofrece testigos.
Honorarios
En el presupuestador, un edificio completo parte de 650 € más IVA. Si hay explotación, contrato con operador o proyecto, le damos un presupuesto cerrado en 48 horas.
| Concepto | Precio orientativo |
|---|---|
| Edificio completo (valor inmobiliario) | 650 € + IVA |
| Edificio en rentabilidad | 520 € + IVA por inmueble |
| Valoración de la explotación o del contrato con el operador | Según alcance, con presupuesto cerrado |
| Proyecto o conversión (método residual) | Según alcance, con presupuesto cerrado |
Errores habituales
- Capitalizar a la rentabilidad prime un activo que no lo es por ciudad, tamaño, estado u operador.
- Contar el verano como el curso: la ocupación de julio y agosto es otra.
- Olvidar la reserva para reposición del mobiliario y las instalaciones, que se desgastan rápido.
- No comprobar el uso y la licencia: un coliving fuera de planeamiento no vale su renta.
- Mezclar el valor del operador con el del edificio cuando el propietario solo cobra una renta.
- Valorar un proyecto como si estuviera terminado, sin descontar costes, plazos y riesgo de puesta en marcha.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se valora una residencia de estudiantes?
Por su capacidad de generar renta. Se estiman los ingresos por camas durante el curso y en verano, se restan los gastos de explotación y una reserva para reposición, y el resultado neto se capitaliza con una rentabilidad de mercado ajustada a la ubicación, el estado y el operador. Después se contrasta con operaciones comparables por cama y con el coste de reposición.
¿Qué rentabilidad se exige a una residencia de estudiantes?
Según CBRE, a cierre de 2025 la rentabilidad prime de las residencias de estudiantes en Madrid y Barcelona era del 4,50 %, tras una compresión de 25 puntos básicos en el primer semestre. Fuera de esas ciudades, en activos no prime o con más riesgo operativo, la tasa es mayor y debe justificarse en cada informe.
¿Cuánto vale una residencia de estudiantes por cama?
Depende de la tarifa, la ocupación, los gastos y la ciudad. En nuestro ejemplo, una residencia de 200 camas con una tarifa de 750 € al mes y una tasa del 5,75 % sale a unos 70.000 € por cama; con la rentabilidad prime del 4,50 % subiría a casi 90.000 €. El precio por cama es un resultado del cálculo, no el método.
¿Qué diferencia hay entre coliving en suelo residencial y en suelo terciario?
El uso del suelo cambia el riesgo y, por tanto, la rentabilidad. CBRE situaba a finales de 2025 el coliving en suelo residencial unos 50 puntos básicos por encima del multifamily, y el flex living en suelo terciario entre 100 y 125 puntos básicos por encima, con una rentabilidad prime del 5,00 %. Por eso lo primero que comprobamos es la calificación urbanística y la licencia.
¿Cuánto cuesta tasar una residencia o un edificio de coliving?
En el presupuestador de ITE España, un edificio completo parte de 650 € más IVA. Si hay que valorar la explotación, un contrato con el operador o un proyecto de cambio de uso, le damos un presupuesto cerrado en 48 horas, sin coste.
¿Se puede valorar un proyecto de residencia o coliving antes de construirlo?
Sí. Para un proyecto o una conversión de oficinas se usa el método residual: el valor del activo terminado y estabilizado, menos los costes de obra, honorarios, licencias, financiación y el beneficio del promotor, da lo que puede pagarse por el suelo o el edificio. En compras sobre plano o con financiación anticipada, el mercado suele exigir entre 25 y 50 puntos básicos más de rentabilidad por el riesgo de desarrollo.
Fuentes y notas
- CBRE Research, Figures Living España 4T 2025: rentabilidades prime, volúmenes de inversión y diferenciales de coliving, flex living y proyectos.
- Honorarios: presupuestador de tasaciones de ITE España, octubre de 2026.
- El ejemplo de la residencia de 200 camas es ficticio; tarifa, ocupación, gastos y tasa son ilustrativos.
Indíquenos el activo (ciudad, camas o unidades, uso y licencia), si lo explota usted o un operador y con qué contrato, y para qué necesita el valor (compra, venta, financiación, socios, cambio de uso o juzgado). En 48 horas, sin coste, le diremos qué documentación hace falta, qué método conviene y cuánto costaría el informe.
Teléfono: 961 059 861 · 645 749 864