Tasación de fincas rústicas y explotaciones agrarias
Fincas rústicas · Terrenos agrícolas · Explotaciones agrarias
Tasamos fincas rústicas, terrenos agrícolas y explotaciones en producción para herencias, ventas, repartos, Hacienda, expropiaciones y juzgados. Con el método que corresponde a cada finalidad, testigos reales de la zona y un informe firmado por arquitecto colegiado y perito judicial.
1,02 €/m²media nacional de tierra agrícola (2024)
0,72 / 1,72 €por m² en secano y en regadío
Desde 450 €+ IVA por finca, en el presupuestador
48 horaspara decirle método, documentación y precio
Respuesta corta
Una finca rústica se tasa con el método que pide su finalidad: para una herencia, una venta o un reparto, comparando con ventas y ofertas de fincas parecidas de la zona; si está en producción o arrendada, contrastando con la capitalización de su renta; y en una expropiación, capitalizando la renta real o potencial y corrigiéndola por localización, como obliga la ley.
- Además del suelo se valoran plantaciones, riego, pozos, casetas y derechos.
- La tierra agrícola se pagó en España en 2024 a una media de 1,02 €/m², pero cada finca vale según su cultivo, su agua y su localización.
Herencias · ventas · Hacienda
¿Necesita el valor real de una finca?
Le decimos en 48 horas qué método conviene, qué documentación hace falta y cuánto costaría el informe.
Expropiaciones
¿Le van a expropiar una finca?
El suelo rústico expropiado se calcula con un método legal propio. Se lo explicamos con cifras y casos.
Qué se valora en una finca rústica
Una finca agrícola no es solo superficie. Según la finalidad del informe, la tasación puede tener que separar y valorar cada uno de estos componentes:
| Componente | Qué se estudia |
|---|---|
| Tierra | Localización, superficie, forma, pendiente, accesos, calidad del suelo, secano o regadío y uso permitido por el planeamiento. |
| Plantaciones | Especie y variedad, edad, marco de plantación, estado vegetativo y vida productiva que le queda (olivar, almendro, frutales, viña, cítricos). |
| Agua y riego | Derechos de agua, pozos, balsas, comunidad de regantes y red de goteo. El agua suele ser lo que más diferencia el precio de dos fincas vecinas. |
| Construcciones | Naves, almacenes, casetas, invernaderos, vallados y caminos, por su coste de reposición según estado y antigüedad. |
| Explotación | Producciones, ingresos, costes, ayudas estables y renta sostenible cuando la finca está en producción o arrendada. |
Los componentes no se suman de forma mecánica: si se valora la finca comparando con ventas de fincas de olivar, el olivar ya está dentro del precio. El informe debe dejar claro qué incluye cada cifra.
Qué método se usa según la finalidad
La finalidad decide el método y, a menudo, el resultado. Estos son los casos más frecuentes:
| Finalidad | Método principal | Qué hay que cuidar |
|---|---|---|
| Herencia, donación o reparto | Comparación con ventas y ofertas de fincas parecidas | Fecha del fallecimiento o de la donación, y contraste con el valor de referencia de Catastro. |
| Compraventa | Comparación y, si hay explotación, capitalización de rentas | Separar lo que vale la tierra de lo que vale la explotación o la maquinaria. |
| Finca en producción o arrendada | Capitalización de la renta sostenible, contrastada con el mercado | Producciones medias de varios años, costes reales y contratos de arrendamiento. |
| Hacienda (ITP, ISD, comprobaciones) | Comparación con testigos documentados | Que el informe sirva como prueba: testigos identificables, homogeneización explicada y fecha correcta. |
| Expropiación | Capitalización de la renta real o potencial, la mayor, corregida por localización (art. 36 TRLSRU) | Las expectativas urbanísticas no se pagan. Lo explicamos en precio del m² de suelo rústico expropiado. |
| Divorcio, extinción de condominio o juicio | Comparación y, si procede, rentas | Informe pericial defendible y ratificación ante el juzgado. |
Precios de referencia del m² de terreno rústico
La referencia pública más fiable del mercado es la Encuesta de Precios de la Tierra del Ministerio de Agricultura, elaborada con miles de compraventas reales. Sus medias de 2024, en euros por metro cuadrado (1 ha = 10.000 m²):
| Tipo de tierra (media España 2024) | €/ha | €/m² |
|---|---|---|
| Tierra arable de secano | 7.239 | 0,72 |
| Olivar de secano | 13.063 | 1,31 |
| Tierra arable de regadío | 17.212 | 1,72 |
| Olivar de regadío | 25.245 | 2,52 |
| Cultivos bajo plástico | 241.797 | 24,18 |
Las medias por comunidad van de unos 0,51 €/m² en Castilla y León a 3,32 €/m² en la Región de Murcia. Y cerca de una ciudad el precio se dispara: en una parcela sin cultivo junto al área metropolitana de Valencia, el mercado local se movía entre 3,18 y 33,95 €/m². Por eso una media sirve para orientarse, pero no para tasar una finca concreta.
Ejemplo: una finca de olivar en una herencia
Un ejemplo con cifras ficticias: tres hermanos heredan 3 hectáreas de olivar de secano, sin construcciones, con un acceso de tierra en mal estado y olivos de más de 60 años. El valor de referencia de Catastro de la finca es de 58.000 €.
Ejemplo · cifras ilustrativasOlivar de secano · 30.000 m² · herencia
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Testigos de la zona | 6 ventas y ofertas de olivar de secano, homogeneizadas por superficie y edad del olivar | 1,45 €/m² |
| Ajuste por acceso | Camino de tierra sin firme: −5 % sobre la media de los testigos | 1,38 €/m² |
| Valor de la finca | 30.000 m² × 1,38 € | 41.400 € |
Frente a los 58.000 € del valor de referencia, el informe justifica 16.600 € menos de base imponible entre los tres herederos. Si además la finca se vende después, el valor declarado en la herencia es el que se usará como valor de adquisición en el IRPF: conviene que sea el real, ni inflado ni rebajado.
El valor de referencia en las fincas rústicas
Catastro fija también un valor de referencia para los inmuebles rústicos sin construcciones, que Hacienda usa como base mínima en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se calcula por zonas y cultivos, sin ver la finca: no sabe si la parcela tiene mal acceso, si el olivar está envejecido o si el riego ya no funciona.
Cuando el valor real es menor, la vía es pedir la rectificación de la autoliquidación o recurrir la liquidación aportando un informe pericial con testigos de mercado. Lo explicamos en cómo rebatir el valor de referencia y en la tasación pericial contradictoria.
Casos reales
Tres valoraciones de ITE España, anonimizadas, que muestran por qué el precio por metro de una finca rústica depende de su renta, del método de capitalización y de su localización.
Expropiación · Naranjos de regadío · ValenciaUn naranjal capitalizado como renta perpetua: de 78,37 a 8,46 €/m²
488.428 €/hacon renta perpetua y tipo cercano a cero
40.578 €/hacon la fórmula cíclica para cítricos
45.639 €/hacontraste con 7 fincas en venta
El Jurado acogió 78,37 €/m² para un campo de naranjos cuando la mejor tierra de naranjo de la provincia no pasaba de 5,72 €/m². Rehicimos la renta con fuentes oficiales, aplicamos la fórmula del Reglamento para plantaciones con ciclos y contrastamos con el mercado.
Expropiación · Altafulla (Tarragona)Balsa de laminación sobre suelo de interés agrícola
1,60 €/m²por renta (cebada de regadío)
× 2,30factor de localización
3,68 €/m²valor unitario
Renta potencial de 344,24 €/ha capitalizada a 1,60 €/m². La proximidad a Tarragona y a los nudos de transporte elevó el valor hasta 3,68 €/m²: 81.898,75 € para 21.195 m², con el premio de afección.
Valoración patrimonial · Área de ValenciaParcela rústica sin cultivo junto a la ciudad
8 testigosde suelo rústico de la comarca
3,18–33,95€/m² de horquilla
12,1 €/m²media homogeneizada
14.230 m² de suelo no urbanizable, llano y vallado. Muy por encima de la media del secano: cerca de una ciudad, la localización pesa tanto como la producción.
Documentación y cómo trabajamos
- Día 1Nos cuenta el casoReferencia catastral o polígono y parcela, superficie, cultivo y finalidad. Le respondemos en 48 horas con método, documentación y presupuesto.
- DocumentaciónReunimos los datos de la fincaEscritura o nota simple, catastro y SIGPAC, derechos de agua, construcciones, contratos de arrendamiento y, si hay explotación, producciones, ayudas y costes.
- VisitaComprobamos la fincaVisita o revisión con fotografías y ortofoto, según la finalidad: estado del cultivo, accesos, riego e instalaciones.
- MercadoBuscamos testigosVentas y ofertas de fincas parecidas de la zona, homogeneizadas, y contraste con la Encuesta de Precios de la Tierra.
- InformeEntregamos el informe firmadoCon método, cálculos y fuentes trazables, preparado para Hacienda, el notario, la otra parte o el juzgado.
Honorarios
En el presupuestador, la tasación de una finca rústica parte de 450 € más IVA. Calcule el precio de su caso en un minuto.
| Concepto | Precio orientativo |
|---|---|
| Finca rústica de hasta 1 ha | 450 € + IVA |
| Fincas de más de 1 ha | +10 % hasta 2 ha · +20 % por encima |
| Varias fincas en el mismo encargo | 15 % a 40 % de descuento en las adicionales |
| Valoración a una fecha pasada | +95 € por finca |
| Explotaciones en producción, plantaciones o informes para juicio | Según alcance, con presupuesto cerrado |
Errores habituales al tasar una finca rústica
- Usar una media por metro de la provincia o de un portal sin homogeneizar por cultivo, agua y accesos.
- Valorar como secano lo que es regadío, o al revés: el agua puede duplicar o triplicar el precio.
- Olvidar plantaciones e instalaciones, o contarlas dos veces cuando ya están en el precio de los testigos.
- Mezclar tierra y explotación: la maquinaria, las existencias o la marca de la explotación no son la finca.
- Aplicar el método de expropiación a una herencia o a una venta: la capitalización legal de rentas no es el valor de mercado.
- Aceptar el valor de referencia sin revisarlo cuando la finca tiene defectos que Catastro no ve.
¿Necesita tasar una finca o una explotación?
Envíenos la referencia catastral y la finalidad. En 48 horas, sin coste, le decimos qué método conviene y cuánto costaría el informe.
Más sobre suelo y fincas
GuíaPrecio del m² de suelo rústico expropiadoServicioTasación de expropiacionesHaciendaRebatir el valor de referenciaHerenciasTasaciones para herencias y donacionesSuelo urbanoTasación de solares y terrenos urbanosExperienciaTodos los casos de ITE España
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta tasar una finca rústica?
En nuestro presupuestador, la tasación de una finca rústica parte de 450 € más IVA, con un recargo de hasta el 20 % en fincas grandes y descuentos de entre el 15 % y el 40 % si se tasan varias fincas a la vez. Las explotaciones en producción, las valoraciones a una fecha pasada y los informes para juicio se presupuestan según el alcance.
¿Cuánto vale el metro cuadrado de terreno rústico?
Depende del cultivo, del agua y de la zona. Según la Encuesta de Precios de la Tierra del Ministerio de Agricultura, en 2024 la tierra agrícola se pagó en España a una media de 1,02 €/m²: unos 0,72 €/m² en secano y 1,72 €/m² en regadío, con medias que van de 0,51 €/m² en Castilla y León a 3,32 €/m² en la Región de Murcia. Cerca de las ciudades, el precio puede multiplicarse.
¿Qué método se usa para tasar una finca rústica?
Depende de la finalidad. Para una herencia, una venta o un reparto se usa sobre todo la comparación con ventas y ofertas de fincas parecidas de la zona. Si la finca está en producción o arrendada, se contrasta con la capitalización de su renta. En una expropiación la ley obliga a capitalizar la renta real o potencial y corregirla por localización (art. 36 del texto refundido de la Ley de Suelo).
¿Sirve la tasación para rebatir el valor de referencia de Hacienda?
Sí. Catastro también fija valor de referencia para las fincas rústicas sin construcciones, y Hacienda lo usa como base mínima en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el ITP. Si el valor real es menor, un informe pericial con testigos de mercado es la prueba para pedir la rectificación de la autoliquidación o recurrir.
¿Qué documentación necesito para tasar una finca?
La referencia catastral o el polígono y la parcela, la escritura o nota simple, el uso o cultivo actual, si tiene agua o derechos de riego, las construcciones e instalaciones que hay, los contratos de arrendamiento si existen y, si la tiene, información de la explotación (producciones, ayudas, costes).
¿Se valoran también los árboles, el riego y las casetas?
Sí. Una finca no es solo suelo: las plantaciones se valoran según su especie, edad y producción; los pozos, balsas, riego por goteo, vallados y casetas, por su coste de reposición según estado y antigüedad; y los derechos de agua o los contratos, por separado cuando la finalidad lo requiere.
Fuentes
- Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, Encuesta de Precios de la Tierra 2024 (avance, agosto de 2025).
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (art. 36, valoración en el suelo rural).
- Real Decreto 1492/2011, Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
- Honorarios: presupuestador de tasaciones de ITE España, octubre de 2026.
Indíquenos la referencia catastral o el polígono y la parcela, la superficie, el cultivo o el uso, y para qué necesita el valor (herencia, venta, reparto, Hacienda, expropiación o juzgado). En 48 horas, sin coste, le diremos qué documentación hace falta, qué método conviene y cuánto costaría el informe.
Teléfono: 961 059 861 · 645 749 864