Caso real: expropiación de un campo de naranjos y el error de capitalizarlo como renta perpetua

La finca y el expediente

Una variante de carretera en el Camp de Túria (Valencia), tramitada por urgente ocupación, atravesaba una pequeña finca de naranjos de regadío de variedad Navel, de 15 años. Se expropiaron 767 m² de los 1.296 m² de la parcela y se impuso una servidumbre de vuelo sobre otros 131 m². La fecha de valoración era septiembre de 2015.

El Jurado Provincial de Expropiación resolvió en 2016. Calculó la renta del naranjo, pero al aplicar su método obtuvo un valor tan alto que, por el principio de vinculación a las hojas de aprecio, acabó acogiendo la cifra de la propiedad: 78,37 €/m², basada en una renta potencial de caqui. En 2017 se nos encargó un informe de valoración que revisara el cálculo, con la firma de un ingeniero agrónomo de nuestro equipo especializado en tasación agraria.

Qué decía el mercado

Antes de cualquier fórmula, el informe miró los precios de la tierra que publica la Conselleria de Agricultura en su Informe del Sector Agrario. El naranjo de regadío en la provincia de Valencia llevaba años bajando:

Con la tierra a la mitad de su valor de 2007, un justiprecio de 783.700 €/ha (78,37 €/m²) no podía ser valor de mercado sin expectativas urbanísticas, que es lo que exige la ley para el suelo rural. La pregunta era dónde estaba el error.

Renta real o potencial

La ley manda capitalizar la renta real o la potencial, la que sea mayor. La propiedad había defendido una renta potencial de caqui. El informe la descartó con datos, no con opiniones:

Cambiar todo el cultivo, con años sin producción y sin canal de venta, no era el mejor uso frente a un cambio de variedad sobre los árboles existentes. Se valoró la renta real del naranjo, que es también la que había usado el Jurado.

Ingresos y costes del naranjo

El informe del Jurado tomaba «como media de rendimientos los más altos de las series» y suponía que los costes eran el 60 % de los ingresos, sin decir de qué años ni de qué fuente. El nuestro justificó cada dato:

La fórmula: ciclo o renta perpetua

Aquí estaba el error principal. El Jurado aplicó la fórmula de renta perpetua, renta ÷ tipo, como si el naranjal diera cada año la cosecha de plena producción para siempre. Un cítrico no funciona así: los primeros años la renta es negativa, después crece, se estabiliza y al final cae, hasta que hay que arrancar y volver a plantar.

El Reglamento de Valoraciones prevé para plantaciones frutales una fórmula que suma las rentas de un ciclo completo, año a año, y lo repite indefinidamente:

Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (RD 1492/2011), art. 13, para cultivos con ciclos de varios años.

La diferencia no es de matiz. Cuando el tipo de capitalización se acerca a cero, la renta perpetua se dispara, porque se divide por un número cada vez más pequeño. Con los mismos ingresos y costes que usó el Jurado:

El tipo de capitalización

El Jurado aplicó un 0,641 %, el rendimiento de la deuda pública de 2 a 6 años que fijaba entonces la norma, reducido con el coeficiente para cítricos (0,61) hasta un 0,391 %. Poco después de la fecha de valoración, la Ley 37/2015, de Carreteras, cambió la referencia legal a las obligaciones del Estado a 30 años, con tipos mucho más altos.

El informe defendió ese criterio: la media de las obligaciones a 30 años de los tres años anteriores (5,91 %, 5,03 % y 3,13 %) da un 4,69 %, que con el coeficiente para cítricos de entonces quedaba en un 2,86 %. La prueba de que es coherente es que lleva a valores de mercado, mientras que el tipo del Jurado multiplicaba el precio de la tierra en un mercado que llevaba ocho años bajando.

Resultado y contraste

Las dos vías dieron cifras cercanas, y ambas por debajo del máximo oficial de la provincia. La localización (57.518 habitantes a menos de 4 km y 37 km al puerto de Valencia) elevó el suelo a 8,46 €/m². El riego no se valoró aparte, porque ya estaba dentro de la renta de regadío; pagarlo de nuevo habría sido contarlo dos veces.

Segunda finca: expropiación total

En el mismo expediente valoramos otra parcela de 1.576 m² de naranjos de regadío, de la misma variedad y edad, que se expropiaba entera. Con el mismo método y los mismos precios de mercado, el suelo salió a 40.578 €/ha antes de localización. Al no quedar resto de finca, no había demérito ni servidumbre.

La tabla muestra cuánto cambia el justiprecio de cada finca según la fórmula y el tipo de capitalización, con los mismos datos de cultivo que usó el Jurado:

Qué ha cambiado desde 2017

El informe es de 2017 y la normativa se ha movido. Si lo hiciéramos hoy:

1. Sin coeficiente por cultivo. La sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2020 anuló el artículo 12.1.b y el anexo I del Reglamento, que reducían el tipo según el cultivo. Con el 4,69 % sin corregir y las mismas rentas, la fórmula cíclica da unos 25.730 €/ha antes de localización.
2. Localización justificada y limitada. El informe usó un factor de 2,08; hoy lo limitaríamos al máximo de dos que mantiene el Reglamento y documentaríamos población y distancias en el expediente. Con eso, el suelo quedaría en unos 5,15 €/m², dentro del máximo de mercado de la provincia.
3. Encuesta de Precios de la Tierra del Ministerio como contraste adicional, junto a las estadísticas autonómicas.
4. Costes de cultivo del naranjo de la zona, en lugar de deducirlos de los del mandarino.
5. Contraste de la renta potencial con cambios de variedad, cuantificados, y no solo con el cambio de cultivo.

La lección sirve a las dos partes: una hoja de aprecio que exagera la renta puede ganar ante el Jurado por vinculación, pero queda muy expuesta en el recurso. Y un Jurado que aplica bien la ley pero no contrasta el resultado con el mercado puede fijar un justiprecio indefendible. Lo que convence a un tribunal es una cifra justificada con fuentes y comprobada con precios reales.

Más sobre el procedimiento en el Jurado Provincial de Expropiación, sobre el método en tasación y valoración de expropiaciones y sobre fincas agrícolas en tasaciones agrarias.

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