La claúsula rebus sic stantibus. Cómo reducir la Renta del alquiler 50%

CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

La claúsula rebus sic stantibus. Cómo reducir la Renta del alquiler 50%

Cláusula Rebus stantibus- Modificar La renta del contrato de alquiler

La claúsula rebus sic stantibus, y la pretendida Modificación o resolución de contratos ante la crisis del coronavirus para bajar la Renta mensual de alquiler es uno de los problemas a resolver por parte de los juzgados, en los diferentes sectores económicos (uno de los más concurridos el de la hostelería) en un Cambio de circunstancias: crisis económica y excesiva onerosidad

La valoración o tasación del negocio -y las circunstancias económicas de crisis en estos momentos -COVID 19- posibilita demostrar ante el juzgado la pérdida de los ingresos, y por tanto la aplicación de la cláusula Rebus sic stantibus consiguiendo el 50% de reducción de los costes de la Renta obligada en el contrato

Así, el art. 1575 del Código Civil establece que el deudor debe soportar todo riesgo extraordinario e imprevisible hasta el valor de «la mitad de los frutos», es decir, hasta la mitad del valor que para él tiene el contrato; y si el arrendatario no ha sufrido merma de frutos, pero se enfrenta a una bajada en el mercado que ha afectado negativamente al precio de ciertos productos agrícolas, este no es un riesgo que pueda trasladar en el acreedor.

Gracias a un informe de valoración que ponga de manifiesto las circunstancias socio-económicas del momento actual, demostrando la ausencia de ingresos para el cual se establece la renta pactada en el contrato, Mediante una tasación, se puede cifrar la onerosidad excesiva en términos cuantitativos -. Nuestra jurisprudencia se inclina por una valoración, no solo cuantitativa, sino cualitativa, en el sentido de las implicaciones de tal onerosidad en la solvencia del deudor

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014 (RJ 2014, 3526) contiene alguna referencia a tal hecho; así, menciona que la caída desmesurada de la facturación había producido un balance negativo que no solo había llevado a la empresa a pérdidas sustanciales en la concreta línea de negocio tal y como muestra un informe pericial económico de circunstancias actuales y base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio.

Cómo demostrar la aplicación de la claúsula Rebus sic stantibus -REDUCIR 50%?

Realice una valoración económica -informe pericial- de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. con los siguientes condicionantes:

  • El valor de tasación  del alquiler en la zona –obtención de la Renta media origen de la zona– en el momento origen.
  • El valor de tasación del alquiler en la zona –obtención de la Renta media actual de la zona-
  • Obtenga la correlación entre Renta vs Horarios abiertos, los permitidos o de obligado cumplimiento.
  • Obtenga la correlación económica entre alquiler e ingresos -mediante métodos econométricos- como variable dependiente Y
  • Obtenga el valor de la Renta Diferencial entre ambos momentos.
  • Obtenga el valor porcentual una vez se pueda Analizar el valor de los ingresos con respecto a la Renta inicial/ vs Renta final

NOTA IMPORTANTE: el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc

Encargue un informe de circunstancias: Crisis económica y excesiva onerosidad

  • RENTA ACTUAL

  • INGRESOS

  • RENTA INICIAL

Cómo aplicar la cláusula con garantías?

Obtenga la Renta origen de mercado.

La primera valoración económica frente a la cláusula rebus sic stantibus es la obtención del valor de la Renta en la zona en el momento en el que se inició la actividad económica, y su repercusión frente a los ingresos, y a la repercusión sobre la ocupación del inmueble objeto de contrato

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El valor de la ocupación permitida .

En el informe es esencial la obtención en los  términos de rentabilidad la obtención de correlación de la ocupación versus ingresos, – está vinculada, por su naturaleza a los riesgos propios que se derivan de un cambio en las circunstancias económicas del sector turístico y a una posible ocupación deficitaria,

Correlación entre la Renta y horarios permitidos ajenos al inquilino.

La aportación de tasaciones inmobiliarias como garantía en la que se permita correlacionar de manera dependiente la cualidad que permite de los horarios de apertura o de ejercicio permitido de la actividad impuesta, y la renta de alquiler “abierta” establecida como parte esencial del contrato. Ver la Sentencia del Tribunal Supremo sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus de 21 marzo 2018 (JUR 2018, 86865),

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