Caso real: tasación retrodatada de un inmueble para justificar su valor en IRPF
Cómo se justificó el valor de una vivienda en una fecha pasada para el IRPF
Informe de valoración retrodatada elaborado en junio de 2021 para reconstruir el valor de mercado de una vivienda y su plaza de garaje a fecha 22 de abril de 2015, en un expediente relacionado con IRPF.
Reconstrucción histórica mediante mercado, series temporales y contraste registral.
El proceso de valoración, paso a paso
Cómo se reconstruyó el valor histórico del inmueble desde la información disponible en 2021 hasta abril de 2015.
Finalidad y fecha
Definir qué valor debía justificarse y a qué fecha concreta.
Valoración 2021
Comparación de mercado y contraste mediante coste de reposición.
Retroversión
Aplicación de la evolución histórica del precio de vivienda.
Contraste histórico
Compraventas registrales próximas a la fecha objeto de estudio.
Valor final
Conclusión del valor de vivienda y garaje a abril de 2015.
1. Objeto del informe y fecha de referencia
El expediente exigía justificar técnicamente un valor correspondiente a una fecha pasada, diferenciándolo del valor existente en la fecha de emisión del informe.
Objeto del informe
Encuadre fiscal del caso
El documento aportado se estructuró como una valoración retrodatada para justificar el valor del inmueble en la fecha relevante del expediente. En la publicación web mantenemos esa finalidad y distinguimos la metodología técnica del encuadre jurídico aplicable al IRPF.
2. Primero: valoración a fecha de emisión del informe
El punto de partida fue obtener un valor homogéneo del inmueble en 2021 mediante comparación y coste de reposición.
Comparación de mercado y coste de reposición
Punto de partida antes de aplicar cualquier retroversión.
| Método | Valor 2021 | €/m² |
|---|---|---|
| Coste de reposición | 204.901,29 € | 980,81 €/m² |
| Comparación de mercado | 259.386,07 € | 1.567,10 €/m² |
3. Coeficiente de retroversión
La clave fue trasladar el valor homogéneo de 2021 a la situación de mercado de abril de 2015 mediante la evolución histórica de precios.
Retroversión según serie histórica de precios
Aplicación del factor temporal sobre el valor homogéneo.
4. Contraste con transacciones de la época
El resultado se contrastó con compraventas registrales próximas a 2015 para comprobar su coherencia con el mercado real.
| Comparable | Fecha | Superficie | Valor unitario |
|---|---|---|---|
| Transacción 1 | 03/2015 | 82,91 m² | 1.085,51 €/m² |
| Transacción 2 | 06/2015 | 118,00 m² | 1.957,63 €/m² |
| Transacción 3 | 07/2015 | 122,76 m² | 1.213,75 €/m² |
| Transacción 4 | 10/2015 | 92,41 m² | 1.482,52 €/m² |
5. La plaza de garaje se valoró por separado
El garaje se trató como un activo diferenciado, con comparables y valoración propia.
6. Síntesis del valor retrodatado
La suma de vivienda y garaje determina la conclusión del expediente a la fecha histórica estudiada.
| Elemento | Valor 2021 | Valor abril 2015 |
|---|---|---|
| Vivienda · comparación | 259.386,07 € | 231.968,98 € |
| Plaza de garaje | 22.997,87 € | 19.035,83 € |
| VALOR TOTAL A FECHA 22/04/2015 | — | 251.004,81 € |
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ITE España realiza valoraciones retrodatadas y retrospectivas para expedientes fiscales, patrimoniales y periciales, reconstruyendo el mercado de la fecha relevante.