Caso real: cómo se tasa una vivienda antigua necesitada de reforma
Cómo se tasa una vivienda antigua necesitada de reforma
Informe real anonimizado de valoración de una vivienda plurifamiliar de 1920 que necesita reforma integral. Repasamos cómo se combina el método de comparación con el método del coste y cómo se contrasta el resultado con datos registrales.
56.036,90 €
345,91 €/m²
162 m²
Plurifamiliar entremedianeras · Año 1920 · Sin ascensor
Autora técnica: Giannina Salesi
Valoración inmobiliaria · comparación · homogeneización · método del coste · contraste registral.
El proceso de tasación, paso a paso
De la inspección de la vivienda al certificado final del valor razonable de mercado.
Identificación y visita
Inspección interior, superficies, registro, catastro y estado de conservación.
Comparación
10 pisos comparables y homogeneización para obtener una referencia €/m².
Método del coste
Suelo, reposición de construcción y depreciación por antigüedad.
Contraste registral
Transacciones escrituradas del entorno como contraste de la banda de precios.
Síntesis
Contraste de enfoques y adopción del valor razonable de mercado.
1. Ficha de la vivienda
IDENTIFICACIÓN
Tipo: Residencial vivienda
Tipología: Plurifamiliar entremedianeras
Finalidad: Valoración de patrimonio
Fecha: Enero 2022
CARACTERÍSTICAS
Año: 1920
Estado: Necesita reforma integral
Habitaciones / baños: 2 / 1
Superficie construida: 162 m²
Trastero + patio: 79 m² + 14,84 m²
Ascensor / garaje: No dispone
2. Método 1 — Comparación de mercado
| Testigo | Precio | Superficie | €/m² homog. | Peso |
|---|---|---|---|---|
| T1 | 113.905 € | 132 m² | 843,08 € | 10% |
| T2 | 99.750 € | 89 m² | 1.099,33 € | 8% |
| T3 | 171.000 € | 130 m² | 1.276,56 € | 8% |
| T4 | 88.948,50 € | 149 m² | 586,29 € | 12% |
| T7 | 88.948,50 € | 149 m² | 572,26 € | 12% |
| T10 | 145.350 € | 113 m² | 1.205,09 € | 8% |
| Precio medio homogeneizado · banda 572–1.277 €/m² | 885,06 €/m² | 100% | ||
−25% (−166,03 €/m²)
162 m²
56.036,90 €
3. Método 2 — Método del coste
Se valora el suelo y la construcción por separado y se descuenta la depreciación física por antigüedad.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Valor de mercado adoptado (VM), coef. K 2,5 | 1.660,3 €/m² |
| Coste de reposición bruto (VRB) | 1.445,35 €/m² |
| Valor del suelo repercutido | 214,95 €/m² → 34.822,26 € |
| Depreciación física | −21% |
| Valor por método de coste | 56.073,70 € |
4. Contraste con datos registrales
Las transacciones escrituradas del entorno se utilizaron como contraste adicional. En el expediente se obtuvo un valor orientativo de 52.209,08 €. Este dato no sustituye la valoración individualizada, porque no incorpora por sí solo el estado, calidades y demás características específicas del inmueble.
5. Síntesis de valores
| Método | Valor | Naturaleza |
|---|---|---|
| Comparación | 56.036,90 € | 10 testigos homogeneizados |
| Método del coste | 56.073,70 € | Suelo + reposición con depreciación |
| Contraste registral | 52.209,08 € | Transacciones escrituradas del entorno |
| Valor adoptado | 56.036,90 € | 345,91 €/m² · valor razonable de mercado |
Una tasación profesional de vivienda no consiste en aplicar una media de anuncios. Exige identificar el inmueble, seleccionar comparables adecuados, homogeneizarlos, ponderarlos, introducir los ajustes que procedan y contrastar el resultado con otros enfoques cuando la naturaleza del activo lo aconseja.
Privacidad: caso procedente de un expediente real de ITE España. Se han eliminado los datos identificativos del cliente y la ubicación concreta del inmueble. Las cifras corresponden a la fecha de referencia del informe y no constituyen valores actuales ni extrapolables.
Cómo se tasa una vivienda → · Tasaciones inmobiliarias → · Descargar PDF técnico → · Solicitar tasación →
¿Necesitas tasar una vivienda para herencia, compraventa o Hacienda?
ITE España combina análisis de mercado, homogeneización y contraste técnico para obtener un valor razonado y defendible.