Caso real: ¿es de mercado el alquiler de un hotel entre sociedades vinculadas?
Expediente de ITE España, anonimizado: tasación de un hotel de cuatro estrellas en la costa gallega para justificar ante Hacienda el alquiler que una sociedad cobraba a otra vinculada. Cómo se valoró, qué rentabilidad resultó y qué haríamos hoy de otra forma.
- Encargo: la sociedad propietaria alquilaba el hotel a una sociedad vinculada por 450.000 € al año y necesitaba justificar que la renta era de mercado.
- Valor del hotel: 17.061.025 € por comparación con siete hoteles gallegos, contrastado con el método de coste (17,80 millones).
- Resultado: la renta suponía un 2,64 % del valor de mercado y unos 3.082 € por habitación y año.
- Hoy: además de valorar el edificio, compararíamos la renta con rentas reales de hoteles arrendados y con lo que la explotación puede pagar. Lo explicamos al final.
El encargo
Dos sociedades del mismo grupo: una era dueña del complejo hotelero y otra lo explotaba. Entre ellas firmaron un contrato de alquiler de tres años, de junio de 2015 a junio de 2018, por 450.000 € anuales. Como son partes vinculadas, la Ley del Impuesto sobre Sociedades (art. 18 de la Ley 27/2014) exige que la operación se valore a valor de mercado: si la renta es más baja o más alta de lo que pactarían dos empresas independientes, Hacienda puede corregirla en ambas.
Nos pidieron un informe con fecha de referencia de enero de 2016 que sirviera de soporte documental de esa renta.
El hotel
Complejo turístico junto al mar con un hotel de cuatro estrellas de unas 150 habitaciones terminado en 2011, edificio original reconvertido en zonas comunes, chalets, piscina e instalaciones deportivas. El hotel nació como edificio de apartamentos turísticos y se reconvirtió en hotel durante la obra mediante un proyecto reformado.
| Dato | Valor |
|---|---|
| Superficie construida adoptada | 14.617,91 m² |
| Parcela | 12.801 m² |
| Año de construcción | 2011, buen estado |
| Plantas | Sótano, semisótano, baja, tres alturas y bajo cubierta |
| Situación urbanística | Suelo urbano, uso terciario permitido, adecuado al planeamiento |
| Particularidad | Parte de la finca afectada por las servidumbres de la Ley de Costas |
Paso 1: comparación con siete hoteles
De 34 hoteles en venta en Galicia se seleccionaron los siete más parecidos y se homogeneizaron por estado, antigüedad, conservación, calidades, instalaciones, equipamiento, superficie y zona:
| Testigo | €/m² | Coef. | Homog. |
|---|---|---|---|
| Hotel junto a la playa, 16 habitaciones (Pontevedra) 500.000 € · 400 m² |
1.250,00 € | × 0,63 | 781,28 € |
| Hotel en Sanxenxo, 40 habitaciones 1.400.000 € · 1.200 m² |
1.166,67 € | × 0,77 | 900,24 € |
| Hotel rural a 15 minutos de A Coruña 650.000 € · 650 m² |
1.000,00 € | × 0,90 | 902,50 € |
| Hotel en O Grove, 50 habitaciones 4.000.000 € · 1.800 m² |
2.222,22 € | × 1,00 | 2.222,22 € |
| Hotel en zona de Montalvo, 30 habitaciones 3.000.000 € · 1.200 m² |
2.500,00 € | × 0,90 | 2.256,25 € |
| Hotel de dos estrellas en las Rías, 40 habitaciones 900.000 € · 850 m² |
1.058,82 € | × 0,81 | 862,42 € |
| Hotel en A Toxa, 42 habitaciones 750.000 € · 950 m² |
789,47 € | × 0,86 | 675,00 € |
| Media homogeneizada | 1.228,56 € |
Sobre la media se aplicó un ajuste de mercado del −5 %, hasta 1.167,13 €/m², que sobre los 14.617,91 m² del hotel dio un valor de 17.061.025,22 €. La horquilla de los testigos, de 675 a 2.256 €/m², muestra lo difícil que es comparar hoteles: los comparables tenían entre 400 y 1.800 m², muy lejos de los casi 15.000 m² del hotel valorado.
Paso 2: coste de reposición
Como contraste, se calculó cuánto costaría hoy levantar el mismo hotel: un valor del suelo de 9.072.102,68 € por el método residual abreviado, más el coste de construcción con sus gastos (580 €/m² de ejecución y un 18 % de gastos necesarios) y la depreciación por antigüedad. El resultado, 17.804.826,94 €, quedó un 4 % por encima del valor por comparación, lo que daba solidez a la cifra adoptada.
Paso 3: la renta frente al valor
El informe concluyó que la renta encajaba en los márgenes de rentabilidad publicados para hoteles de la categoría y la zona. Si se descuenta el 30 % de gastos que recogía el informe a cargo del propietario, la rentabilidad neta sobre el valor de mercado bajaba a un 1,85 %.
Qué haríamos hoy de otra forma
La valoración del edificio sigue siendo un buen punto de partida, pero en operaciones vinculadas la pregunta no es cuánto vale el hotel, sino qué renta pagaría un operador independiente. Hoy reforzaríamos el informe así:
- Comparar rentas, no solo precios. Buscaríamos contratos de arrendamiento de hoteles parecidos (renta fija, variable sobre ingresos o mixta), que es el método de precio libre comparable que prefiere la normativa de operaciones vinculadas.
- Comprobar lo que la explotación puede pagar. Con la ocupación, la tarifa media y los gastos del hotel se calcula cuánta renta soporta el negocio dejando un margen razonable al operador. Si la renta pactada está muy por debajo, Hacienda puede entender que favorece a la sociedad explotadora.
- Usar el INE en euros. Tarifa media e ingresos por habitación disponible de la zona y la categoría, en euros, para contrastar los ingresos del hotel con su competencia.
- Comparables de tamaño parecido. Hoteles de 400 a 1.800 m² no se comportan como uno de casi 15.000 m²: hoy ampliaríamos la búsqueda a operaciones de hoteles grandes de otras zonas costeras y ajustaríamos por tamaño.
- Una sola tasa, explicada. Las rentas futuras se actualizarían con una tasa construida y justificada, coherente con el plazo del contrato y el riesgo del operador.
- Separar edificio, contrato y negocio. El valor del hotel libre, el valor con el contrato vigente y el valor del negocio de explotación son tres cifras distintas; en una operación vinculada conviene presentarlas por separado.
Explicamos cómo se valora un hotel en tasación y valoración de hoteles y el marco fiscal en tasaciones para operaciones vinculadas.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se demuestra que el alquiler de un hotel entre sociedades vinculadas es de mercado?
Con un informe que compare esa renta con lo que pagaría un operador independiente por el mismo hotel. Se valora el inmueble, se estudia qué rentas se pactan en hoteles parecidos (fijas, variables sobre ingresos o mixtas) y se contrasta con lo que el propio hotel puede pagar según su cuenta de explotación. La Ley del Impuesto sobre Sociedades obliga a que las operaciones vinculadas se valoren a valor de mercado.
¿Qué rentabilidad debe dar un hotel alquilado?
Depende de la ubicación, la categoría, el estado, el plazo del contrato y la solvencia del operador. Por eso no basta con dividir la renta entre el valor del edificio: hay que compararla con hoteles arrendados de verdad y con la capacidad de pago de la explotación. Una rentabilidad muy baja puede indicar que la renta está por debajo de mercado.
¿Puede Hacienda corregir la renta entre dos sociedades del mismo grupo?
Sí. Si considera que la renta no es de mercado, puede ajustarla en el Impuesto sobre Sociedades de ambas partes. Un informe técnico previo, con método y fuentes, es la mejor defensa y sirve también para documentar la operación.
¿Qué datos hacen falta para valorar el alquiler de un hotel?
Nota simple y catastro, licencia y categoría, planos y superficies, el contrato de arrendamiento, las cuentas de explotación de los últimos ejercicios con ocupación y tarifa media, y la relación entre las sociedades.
¿Cada cuánto hay que revisar la renta vinculada?
Cuando cambian las condiciones: renovación o prórroga del contrato, reformas importantes, cambio de categoría o variaciones fuertes de la explotación. Un contrato de tres años, como el de este caso, conviene revisarlo en cada renovación.
Caso real de ITE España con los datos identificativos del hotel, las sociedades y su ubicación exacta eliminados. Testigos de mercado recogidos en el informe original de 2016. Marco legal: art. 18 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, sobre operaciones vinculadas.
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