Caso real: valoración de la construcción de un supermercado para Catastro mediante método del coste
Valoración de la construcción de un supermercado: separar edificio y suelo
Expediente real anonimizado de ITE España cuyo objeto técnico fue determinar el valor de las construcciones de un inmueble comercial, no valorar el suelo como si se tratara de una compraventa ordinaria.
1.152 m²
1.000 m²
2000
468.045,32 €
La pregunta correcta: ¿qué se quiere valorar?
Un inmueble puede analizarse como un todo, pero determinadas finalidades exigen separar sus componentes. En este expediente el foco era la construcción. Por eso se estudió el coste de reposición del edificio y de la urbanización y posteriormente su depreciación.
1. Coste de reposición
El informe descompuso el coste constructivo por partidas y añadió los componentes considerados en el expediente para obtener el coste de reposición bruto. La urbanización exterior se analizó de forma diferenciada.
PEC adoptado
564,93 €/m² en el expediente histórico.
Coste de reposición bruto
835.795,21 €, incluyendo los componentes considerados en el informe.
Depreciación física
El expediente aplicó depreciación por antigüedad para pasar del coste nuevo al valor actual.
2. Resultado
Tras la depreciación, el informe concluyó un valor actual de construcción de 468.045,32 €, equivalente en el expediente a aproximadamente 406,29 €/m².
Catastro: suelo y construcción son componentes distintos
La normativa catastral de inmuebles urbanos distingue valor del suelo y valor de las construcciones. Para valorar construcciones utiliza el valor de reposición, atendiendo a uso y calidad y aplicando, cuando proceda, depreciación por antigüedad, conservación y otras circunstancias. El caso de ITE España ilustra técnicamente esa separación, aunque el informe original y la valoración catastral reglada no deben confundirse como procedimientos idénticos.
3. Qué demuestra el expediente
Que no siempre debe valorarse el inmueble mediante un único número global. Cuando la cuestión discutida es la construcción, el informe debe aislar esa componente, explicar costes, superficies y depreciaciones y evitar trasladar automáticamente el valor del suelo.
Privacidad: caso real anonimizado. Se han omitido cliente, marca comercial, dirección exacta y referencia catastral. Las cifras corresponden a marzo de 2022 y no son costes actuales.
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