Caso real: vivienda entregada con menos metros y otras calidades
Expediente de ITE España, anonimizado: un comprador recibe su vivienda con 9,41 m² menos, otra carpintería y la mitad de los lucernarios prometidos. Cómo se midió la diferencia, cómo se valoró con un estudio econométrico de 23 viviendas y qué cifra resultó.
- El problema: una vivienda tipo loft comprada por 275.000 € se entregó con 103,76 m² construidos en lugar de 113,17, una terraza de 9,09 m² en vez de 12 y carpintería de aluminio blanco donde la memoria decía hierro.
- El método: un estudio de 23 viviendas de la zona y una regresión lineal que da el valor de la vivienda con la superficie ofertada y con la real.
- El resultado: 51.449,46 € de diferencia de valor por superficie y 8.768,75 € de presupuesto para sustituir la carpintería.
- Lo que no se cuantificó: las humedades, reparadas antes de la visita, y los lucernarios, porque la reserva ya admitía dejarlos en dos.
El encargo
En mayo de 2015 un particular reservó una vivienda tipo loft en planta baja, con terraza, en un edificio plurifamiliar que se estaba rehabilitando. El precio era de 275.000 €, y la oferta se apoyaba en unos planos, una memoria de calidades e imágenes de cómo quedaría la vivienda. Al recibirla, el comprador encontró una vivienda más pequeña, con otras ventanas y con menos luz natural de la prometida.
Nos encargó un informe pericial, firmado con el juramento del artículo 335.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que comprobara las diferencias y les pusiera cifra. La visita, la toma de datos y el estudio de la documentación de la vendedora (planos anteriores y posteriores a la obra, memoria de calidades, reserva e imágenes de promoción) se hicieron en junio de 2016.
Lo que se comprobó
| Aspecto | Ofertado | Entregado |
|---|---|---|
| Superficie útil | 94,10 m² | 86,47 m² (−7,63 m², un 8 %) |
| Superficie construida | 113,17 m² | 103,76 m² (−9,41 m²) |
| Terraza | 12,00 m² | 9,09 m² (casi un 25 % menos) |
| Carpintería exterior | Hierro para pintar, doble vidrio con cámara | Aluminio blanco, doble vidrio con cámara |
| Lucernarios | Cuatro, en el centro del espacio a doble altura | Dos, desplazados sobre la pasarela |
| Humedades | — | En el muro de la terraza, ya reparadas en la visita |
La pérdida de superficie no se repartía por igual: el baño quedó con un espacio mínimo entre inodoro, pared y ducha, lo que afecta al uso diario. Y la carpintería no era peor en prestaciones (el vidrio sí cumplía), pero eliminaba la estética industrial que justificaba la compra de un loft.
La superficie: estudio econométrico de 23 viviendas
Para saber cuánto valían los metros que faltaban se reunieron 23 viviendas en venta cercanas y parecidas, y de cada una se anotaron nueve características: superficie, planta, número de alturas, baños por habitación, calidades, estado, climatización, diseño y terraza. Con ellas se calculó la correlación de Pearson de cada característica con el precio, descartando las que no llegaban a 0,3 en valor absoluto:
| Característica | Correlación con el precio | Lectura |
|---|---|---|
| Superficie | 0,845 | Muy alta: la variable que más explica el precio |
| Terraza | 0,425 | Moderada |
| Calidades constructivas | 0,356 | Moderada |
| Planta | 0,299 | Descartada (por debajo de 0,3) |
| Baños por habitación | 0,264 | Descartada |
| Estado | 0,264 | Descartada |
| Número de alturas | −0,231 | Descartada |
| Diseño | 0,093 | Descartada |
| Climatización | −0,005 | Descartada |
La superficie explicaba el precio mucho mejor que cualquier otra característica, así que el modelo se construyó con ella mediante una regresión lineal:
R² = 0,714: la superficie explica por sí sola el 71 % de las diferencias de precio entre las 23 viviendas.
| Superficie | m² | €/m² | Valor |
|---|---|---|---|
| Ofertada | 113,17 | 3.036,25 € | 343.612,84 € |
| Entregada | 103,76 | 2.815,76 € | 292.163,38 € |
| Diferencia de valor | 9,41 | 51.449,46 € |
La diferencia equivale a los 9,41 m² que faltan multiplicados por los 5.467,53 € que, según el modelo, añade cada metro construido en esa zona.
Por qué no basta una regla de tres
La forma intuitiva de calcular el perjuicio sería repartir el precio pagado entre los metros prometidos: 275.000 € × 9,41 / 113,17 = 22.866 €. Es la cifra que suele defender la parte vendedora, y el perito debe estar preparado para explicar por qué la suya es distinta.
El estudio de mercado mostró que, en esa zona, el precio crece más deprisa que la superficie: cada metro adicional vale más que el precio medio por metro. Por eso el valor unitario de la vivienda ofertada (3.036 €/m²) es más alto que el de la entregada (2.816 €/m²), y por eso el perjuicio es mayor que el resultado de la regla de tres. Que el juez acepte una cifra u otra depende de que el informe lo explique con datos comprobables, testigo a testigo.
Las calidades: presupuesto de la carpintería prometida
Para la carpintería se valoró lo que cuesta dejar la vivienda como se ofertó: retirar las siete unidades de aluminio blanco y colocar carpintería con rotura de puente térmico y acabado forja mate, que da la estética de hierro pedida.
| Partida | Importe |
|---|---|
| Levantado de la carpintería de aluminio existente (7 ud × 35,08 €) | 245,55 € |
| Carpintería nueva con rotura de puente térmico y acabado forja mate (7 ud) | 5.742,47 € |
| Esmalte acabado forja en los lucernarios | 6,70 € |
| Transporte de residuos a vertedero | 95,11 € |
| Presupuesto de ejecución material | 6.089,83 € |
| Gastos generales (13 %) y beneficio industrial (6 %) | 1.157,07 € |
| IVA (21 %) | 1.521,85 € |
| Total | 8.768,75 € |
Lo que no se cuantificó, y por qué
Las humedades. Cuando se visitó la vivienda, la mancha del muro de la terraza ya se había reparado picando, cambiando el rodapié y repintando. El informe no podía afirmar si el origen estaba resuelto, así que explicó qué incluye una reparación correcta (comprobar que la lámina impermeabilizante sube al menos 20 cm por el muro, revisar esquinas, encuentros con el forjado y bajantes) y advirtió de que solo el tiempo diría si funcionaba. Durante la redacción aparecieron humedades nuevas en la cocina, y se hizo constar.
Los lucernarios. Las imágenes de promoción mostraban cuatro y se colocaron dos. Pero la reserva firmada recogía a mano que se pondrían las claraboyas de los renders o, en su lugar, dos de 1 × 1 m. El informe dejó constancia de la pérdida de luz natural sin valorarla, porque el comprador había aceptado esa alternativa por escrito.
Un informe que separa lo comprobado de lo que no lo está resiste mejor la ratificación: la otra parte no puede desacreditar las cifras principales atacando las secundarias.
Qué haríamos hoy
- Un modelo con varias variables. Además de la superficie, incluiríamos la terraza, que en el estudio tenía la segunda correlación más alta (0,425), para valorar también los 2,91 m² de terraza perdidos.
- Ajustar las ofertas a precio de cierre. Los testigos eran precios de anuncio; hoy aplicaríamos un descuento de negociación contrastado, y explicaríamos la diferencia entre el valor de mercado del modelo y el precio pagado.
- Presentar las dos cifras. El valor econométrico y la regla de tres sobre el precio pagado, con la explicación de por qué se adopta una, para que el juez tenga el rango completo.
- Medir con láser y levantar plano de la vivienda entregada, en lugar de apoyarse en los planos de final de obra.
- Fotografiar y fechar antes de reparar. Con las humedades documentadas antes de la reparación, el informe habría podido diagnosticar la causa.
Explicamos cómo trabajamos en perito judicial arquitecto, con los plazos para reclamar defectos y vicios, y el resto de periciales de valoración en informes periciales judiciales.
¿Le han entregado una vivienda distinta a la que compró?
Envíenos los planos de la oferta, la memoria de calidades y el contrato o la reserva. En 48 horas, sin coste, le decimos si la diferencia se puede probar y cuánto costaría el informe.
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Preguntas frecuentes
¿Qué puedo hacer si me han vendido una vivienda con menos metros de los anunciados?
Primero, documentar la diferencia: planos de la oferta, memoria de calidades, contrato o reserva y una medición de la vivienda entregada. Después, un informe pericial que cuantifique cuánto vale esa diferencia. Con eso su abogado decide la reclamación: rebaja del precio, indemnización o, si la diferencia es grande, resolución del contrato.
¿Cuánto vale cada metro cuadrado que falta?
No siempre lo mismo que el precio medio por metro. En este caso, el estudio de 23 viviendas de la zona mostró que cada metro construido añadía unos 5.468 € al valor, por encima del precio medio, porque en ese mercado el precio crece más deprisa que la superficie. Por eso el informe debe explicar el método y no limitarse a una regla de tres.
¿Qué plazo hay para reclamar la falta de superficie?
Si la vivienda se vendió a razón de un precio por metro, el Código Civil prevé la rebaja proporcional o la resolución y un plazo corto, de seis meses desde la entrega. En compras sobre plano o con la obra en marcha pueden entrar en juego otras acciones con plazos más largos. La acción y el plazo los decide su abogado; conviene encargar la medición cuanto antes.
¿Se puede reclamar si las calidades no son las de la memoria?
Sí, si la memoria de calidades formaba parte de la oferta o del contrato. El informe compara lo prometido con lo entregado y valora la diferencia, normalmente con el presupuesto de sustituir lo colocado por lo ofertado, medido y con precios de mercado.
¿Qué es una valoración por métodos econométricos?
Un estudio estadístico de muchas viviendas de la zona que mide qué características hacen subir o bajar el precio y cuánto. Con una regresión se obtiene una fórmula que da el valor de la vivienda con la superficie ofertada y con la real; la diferencia entre ambos valores es el perjuicio.
¿Sirve el informe si el defecto ya se ha reparado?
Sirve, pero con límites: el perito solo puede afirmar lo que ha visto. En este caso las humedades se habían reparado antes de la visita, así que el informe explicó cómo debería haberse hecho la reparación y dejó constancia de lo que no se pudo comprobar. Por eso conviene llamar al perito antes de reparar.
Caso real de ITE España con los datos del comprador, la vendedora, la comercializadora y la dirección de la vivienda eliminados. Cifras del informe pericial original de junio de 2016. Marco legal: Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, art. 335.2; Código Civil, arts. 1469 a 1472 (venta de inmuebles con expresión de cabida).
Estudiamos su vivienda
Cuéntenos qué le prometieron y qué le han entregado: metros, calidades, terraza, instalaciones. Si puede, envíe los planos de la oferta, la memoria de calidades y el contrato o la reserva. En 48 horas, sin coste, le diremos si la diferencia se puede probar, qué habría que medir y cuánto costaría el informe.
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