Hoja de aprecio. FIJACION DEL JUSTIPRECIO

Hoja de aprecio. FIJACION DEL JUSTIPRECIO

HOJA DE APRECIO, y ¿cómo obtener la fijación del justiprecio en un expropiación?

A la hora de evaluar una expropiación y concretamente en la fijación del justiprecio -consignada por la hoja de aprecio-, Sigue siendo interesante la  jurisprudencia , especialmente  en los casos en los que “el expropiado”  se ve privado de la finca, el cual formula su propuesta u hoja de aprecio y en que ni la Administración expropiante ni el Jurado de Expropiación “mueven ficha” y optan por esconder la cabeza como el avestruz, cuestión sobre la que existen interesantes y llamativos pronunciamientos jurisprudenciales de cómo impugnar ese «silencio» del expropiante sobre la fijación del justiprecio.

Pues bien,  la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ, además de fijar de manera tajante las líneas maestras de las líneas de combate del justiprecio, declara la nulidad del reglamento asturiano aprobado por Decreto 22/2004, que contemplaba la producción de la desestimación presunta por silencio administrativo de la hoja de aprecio del expropiado, cuando transcurriera el plazo de tres meses.

Es por ello que es muy importante la fijación del valor correcto, conforme al mercado- del valor de expropiación y de la hoja de aprecio. Para ello es determinante conocer los siguientes:

1# El momento en que se inicia el expediente de expropiación:

El expediente de justiprecio se entenderá iniciado el día siguiente a aquel en que haya adquirido firmeza el acuerdo de necesidad de ocupación (es decir, una vez transcurrido el plazo de 1 mes que concede la Ley 39/2015, de 1 de octubre, para interponer el recurso de alzada sin haberse interpuesto en tiempo y forma), con independencia de la fecha legal de iniciación del expediente, a la que deberán referirse todas las tasaciones de los bienes o derechos expropiados, con arreglo a lo ordenado por el párrafo primero del Art. 36,LEF (Ver tema: Elementos del justiprecio ).

2# Realización de la Hoja de aprecio:

Tal y como señala el Art. 29 ,LEF, la Administración requerirá a los propietarios para que en el plazo de veinte días, a contar desde el siguiente al de la notificación (notificación individualizada del acuerdo de necesidad de ocupación), presenten hoja de aprecio, en la que se concrete el valor en que estimen el objeto que se expropia, pudiendo aducir cuantas alegaciones estimen pertinentes.

La valoración que realizamos en Ite-España, habrá de ser forzosamente motivada y podrá estar avalada por la firma un arquitecto perito. Y, nuestros peritos habrán de cumplir con las exigencias del Art. 31 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa;

3# Nuestros peritos. Qué titulación deben tener para realizar la Hoja de aprecio:

En ite-España, recomendamos que habrán de tener título profesional – en nuestro caso son ARQUITECTOS, con titulación expedida por el Estado, de acuerdo con la especialidad de la materia sobre que hayan de dictaminar. Todos ellos deberán haber ejercido su profesión por espacio de un año con anterioridad a la fecha en que sean requeridos por el particular para la confección de la hoja de aprecio. Si el nombramiento no reuniera estas condiciones, la Administración la admitirá como si estuviere firmada exclusivamente por el propietario”.
Además, como puntualiza el Art. 30 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, la Administración deberá darles traslado igualmente, a los propietarios, de la fecha legal de iniciación del expediente de justiprecio, pudiendo aquéllos, al presentarla, discutir la procedencia de adoptar la expresada fecha razonando, en su caso, la fijación de otra.

4# La Valoración de la hoja de aprecio de los propietarios por parte de la Administración expropiante:

El Art. 30 ,LEF señala que la Administración expropiante habrá de aceptar o rechazar la valoración de los propietarios en igual plazo de veinte días. Pueden darse los siguientes supuestos:

• Aceptación de la hoja de aprecio de los propietarios: Se entenderá determinado definitivamente el justo precio, y la Administración procederá al pago del mismo, como requisito previo a la ocupación o disposición. Cabe precisar que la no contestación en plazo de la Administración no significa aceptación de la hoja de aprecio (TS, Sala de lo Contencioso, de 09/12/2008, Rec. 4454/2005 y TS, Sala de lo Contencioso, de 22/11/2011, Rec. 1789/2008).
• Rechazo de la hoja de aprecio de los propietarios: La Administración extenderá hoja de aprecio fundada del valor del objeto de la expropiación, que se notificará al propietario.

• Aceptación o rechazo de la hoja de aprecio realizada por la Administración:

En caso de que la Administración extienda hoja de aprecio fundada del valor objeto de la expropiación, los propietarios podrán, dentro de los diez días siguientes:

• Aceptarla lisa y llanamente.
• Rechazarla y  hacer las alegaciones que estime pertinentes, empleando los métodos valorativos que juzgue más adecuados para justificar su propia valoración a los efectos del Art. 43 ,LEF, y asimismo a aportar las pruebas que considere oportunas en justificación de dichas alegaciones. Una vez el propietario rechazare el precio fundado ofrecido por la Administración, se pasará el expediente de justiprecio al Jurado Provincial de Expropiación, si el expropiante es el Estado, o bien al Jurado de Expropiación de la respectiva Comunidad Autónoma, si el expropiante es la Comunidad Autónoma o entidad local integrada en su territorio.

En Ite-España, emitimos la HOJA DE APRECIO para expropiaciones (valoraciones y tasación). Certificado sobre el apremio, y el valor de la ocupación de expropiación para operaciones contradictorias frente el tribunal de expropiación. Ponemos a su disposición los arquitectos expertos de nuestra SOCIEDAD DE TASACIONES, con el objetivo de cumplir con la documentación requerida por la normativa sobre Operaciones de expropiación.

EJEMPLO DE HOJA DE APRECIO.>>>>>>>Puedes ver aquí una ejemplo de una hoja de aprecio de expropiación

5#  LA VALORACIÓN. ¿Cómo valorar correctamente un expropiación?

Como señala la doctrina (nombradamente, García de Enterría) los criterios reglados de valoración incluidos en la Ley de Expropiación Forzosa son notoriamente insuficientes desde el punto de vista material, puedes leer más aquí

6# LA VALORACION DEL PREMIO DE AFECCIÓN

La regulación legal de la determinación del justiprecio se completa con tres pequeños enunciados, uno de ellos dedicado al llamado premio de afección:

• Cuando en el momento de la ocupación existan cosechas pendientes o se hubieran efectuado labores de barbechera, se indemnizará de las mismas a quien corresponda (Art. 45 ,LEF).
• En el supuesto del Art. 23 ,LEF, cuando la Administración rechace la expropiación total, se incluirá en el justiprecio la indemnización por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca (Art. 46 ,LEF).
• En todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio fijado en la forma establecida en los artículos anteriores, un 5 por 100 como premio de afección (Art. 47 ,LEF)

A este último respecto, el Art. 47 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa precisa lo siguiente: “El cinco por ciento del premio de afección se incluirá siempre como última partida de las hojas de aprecio de los propietarios y de la Administración o de la valoración practicada por el Jurado, y se calculará exclusivamente sobre el importe final del justiprecio de los bienes o derechos expropiables, sin que proceda, por tanto, su abono sobre las indemnizaciones complementarias señaladas en otros artículos de la Ley a favor de titulares de derechos posiblemente distintos del propietario con la sola excepción de las indemnizaciones debidas a los arrendatarios en caso de privación definitiva para los mismos del uso y disfrute de los bienes o derechos arrendados, en cuya hipótesis sus indemnizaciones se incrementarán también en el precio de afección. Los propietarios carecerán, en cambio, de derecho al premio de afección cuando por la naturaleza de la expropiación conservan el uso y disfrute de los bienes o derechos expropiados”.

Normativa aplicable

Anteriormente,la determinación del valor de expropiación se hacía a través de la Ley de Expropiación forzosa, que se basaba en el valor fiscal delos bienes declarados con anterioridad por los interesados. Desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, Ley de Suelo, se establece un nuevo sistema aplicable a las expropiaciones y que veremos en futuras entradas del blog.

En caso de que tengas dudas sobre cómo realizar la hoja de aprecio, y la fijación del justiprecio, consulta a nuestros expertos en las siguientes ciudades. En Madrid, estamos en Calle Gran Vía 40, 4ª planta, teléfono 915 325 926. En Barcelona, en Calle Balmes 188, teléfono 931 32 10 15. Y en Valencia, en la Calle Perfecto, 2, teléfono 961 059 861. Recuerda que ITE España es una sociedad de tasación (tasamos inmuebles, naves industriales, herencias, viviendas, pisos…) y también elaboramos informes periciales o te ayudamos en aspectos como las hipotecas multidivisa. Contacta en nuestra web o en el info@ite-espana.es.