Tengo un suelo clasificado como zona verde. ¿Cómo se valora un suelo en zona verde?

Tengo un suelo clasificado como zona verde. ¿Cómo se valora un suelo en zona verde?

Tengo un suelo clasificado como zona verde. ¿Cómo se valora un suelo en zona verde?

En la mayoría de ocasiones, muchos de nuestros clientes se ven preocupados cuando en el reparto de parcelas de un plan parcial, les han dotado dentro de la reserva de suelo  su suelo clasificándolo como una zona verde -Sistema local de espacios verdes-, o un equipamiento dotacional.

En este caso, nos vemos en la necesidad de intentar vender ese suelo, para ello necesitamos obtener el valor y hemos de realizar una tasación de un suelo urbanizable clasificado como zona verde o como equipamiento dotacional.

Pero, ¿qué valor puede adquirir un suelo urbano? En este artículo te voy a contar que soluciones puedes adoptar y cómo se puede obtener el valor de un suelo dotacional o zona verde.

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Tengo un suelo clasificado como zona verde. ¿Cómo se valora un suelo en zona verde?

En la mayoría de ocasiones, muchos de nuestros clientes se ven preocupados cuando en el reparto de parcelas de un plan parcial, les han dotado dentro de la reserva de suelo  su suelo clasificándolo como una zona verde -Sistema local de espacios verdes-, o un equipamiento dotacional.

En este caso, nos vemos en la necesidad de intentar vender ese suelo, para ello necesitamos obtener el valor y hemos de realizar una tasación de un suelo urbanizable clasificado como zona verde o como equipamiento dotacional.

Pero, ¿qué valor puede adquirir un suelo urbano? En este artículo te voy a contar que soluciones puedes adoptar y cómo se puede obtener el valor de un suelo dotacional o zona verde.

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Me han calificado un suelo como Zona Verde, o suelo dotacional para equipamiento. ¿Qué puedo Hacer?

Son ya muchos propietarios los que se ven en este problema, en el que se han encontrado que el Plan General ha clasificado un suelo reservado con la calificación de -Sistema local de Espacios Libres- o más comúnmente como suelo apto para zona verde o  para dotaciones públicas como equipamiento.

Vea el siguiente artículo 

¿Qué puedo hacer frente al suelo clasificado con la calificación de suelo destinado a “Zonas Verdes o Equipamientos”?

Cuando la Administración, en nuestro caso los ayuntamientos, por medio de un plan urbanístico establecen reservas de suelo para dotaciones públicas y establecen como medio de actuación la expropiación, tienes las siguientes posiblilidades.

Exigir la expropiación al Ayuntamiento #1

Si pasados 4 años desde la aprobación definitiva del plan urbanístico que prevea su ejecución y no se ha expropiado aún, el propietario puede ANUNCIAR a la administración la obligación por parte de este de ser expropiado, además de iniciar el expediente del justiprecio.

Tome la iniciativa, realice una valoración de las zonas verdes o equipamientos, se sorprenderá

Una vez han pasado 6 meses desde la presentación del anuncio de obligación de expropiación, se inicia legalmente el expediente de justiprecio. Después los propietarios deben presentar su –hoja de aprecio- (valor de tasación de las zonas verdes, o bien la valoración de los equipamientos).

Calcule aquí su hoja de aprecio

Si transcurridos otros 3 meses no se recibe ninguna notificación de aceptación, o una propuesta por parte del Ayuntamiento sobre las zonas verdes, o suelos destinados a equipamientos, el propietario de los terrenos deberá presentar esa misma hoja de aprecio al Jurado de Expropiación Forzosa Provincial. Este Tribunal fijará el justiprecio de la expropiación.

Finalmente si el propietario, Usted, no estuviese de acuerdo con la indemnización propuesta, siempre puede acudir a la vía jurisdiccional iniciando un procedimiento Contencioso Administrativo en un plazo de dos meses. 

Ahora bien,

Cómo se puede valorar correctamente un Sistema local de Espacios Libres o de equipamiento dotacional (una zona verde, o un equipamiento).

En este caso lo primero de todo es encuadrar tanto la finalidad, en este caso es la valoración para expropiaciones; y el marco jurídico en el que nos encontramos, para poder evaluar, valorar correctamente la zona verde o el equipamiento en cuestión.

Ver la ley del suelo 2/2008, ver el Reglamento de valoraciones 1492/2011.

Una vez hemos enmarcado correctamente el ámbito de aplicación hemos de valorar este suelo, ya sea dotacional público, o bien zona verde planteando el valor obtenido frente a una expropiación de suelo como valor del suelo final.

¿Cómo se calcula el valor de expropiación?

Para calcular el valor de una expropiación hemos de entender como tal, el valor que la Administración nos abonaría por el solar teniendo en cuenta su aprovechamiento lucrativo. Como el terreno a valorar tiene un uso de zona verde, y así a priori, no dispone de aprovechamiento lucrativo para los propietarios, estos se han de plantear una hipótesis.

Según la ley del suelo 2/2008, el SUELO DOTACIONAL sólo puede tener una aprovechamiento lucrativo inherente, que sólo puede ser hallado mediante la edificabilidad del entorno. Por tanto, tendremos que usar una “edificabilidad homogénea” -edificabilidad del área homogénea- (referenciada bien a través del planeamiento descontando los porcentajes de suelo dotacional público viario; o bien mediante la utilización de los polígonos fiscales).

Una vez aquí utilizaremos el método residual para calcular el valor de suelo con la edificabilida del área homogénea.

ENCARGUE AQUÍ SU TASACION PARA EXPROPIACION

Por último caso, y como detalle final debemos actualizar este valor en el caso de establecer un periodo de 10 años que es cuando se podría hacer efectiva la monetización o liquidez de la expropiación.

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