Cómo se calcula el justiprecio en una expropiación: fórmula y ejemplos
El justiprecio es lo que la Administración debe pagarle por lo que le expropia. No sale de un precio por metro fijado de antemano: se calcula con unas reglas legales que dependen de la fecha, del tipo de suelo y de cada bien afectado. Le explicamos la fórmula con tres ejemplos.
El justiprecio es la suma del valor de los bienes y derechos expropiados, las indemnizaciones que procedan y un 5 % de premio de afección sobre el valor de los bienes. Se valora a la fecha de inicio del expediente de justiprecio, con el texto refundido de la Ley de Suelo (RDL 7/2015).
- Suelo rural: capitalizando la renta de la explotación, real o potencial, corregida por localización.
- Suelo urbanizado: por el método residual a partir de la edificabilidad, o por comparación si está edificado.
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La fórmula del justiprecio
Para los inmuebles, la Ley de Expropiación Forzosa remite al sistema de valoración de la Ley de Suelo (art. 43 LEF). El cálculo sigue siempre el mismo orden: primero qué se expropia y a qué fecha; después, el método.
El 5 % se calcula sobre el valor de los bienes y derechos expropiados, no sobre las indemnizaciones.
A qué fecha se valora
Es la primera fuente de discusión. La ley fija la fecha en que deben tomarse los precios, el planeamiento y el estado de la finca (art. 34.2 RDL 7/2015):
| Procedimiento | Fecha de valoración |
|---|---|
| Expropiación individual | La de iniciación del expediente de justiprecio individualizado. |
| Tasación conjunta | La de exposición al público del proyecto de expropiación. |
No es la fecha de la ocupación, ni la del acuerdo del Jurado, ni la del pago. En un expediente de Valencia en el que fuimos peritos judiciales, el Ayuntamiento valoró a 2021 y el Jurado corrigió la fecha a julio de 2017, cuando se inició la pieza de justiprecio: ver el caso.
Cómo se valora el suelo
El método no depende de cómo esté clasificado el suelo en el plan, sino de su situación básica: rural o urbanizado. Las expectativas de que algún día sea edificable no se pagan.
| Situación | Método legal |
|---|---|
| Suelo rural | Capitalización de la renta anual, real o potencial, la mayor, de la explotación según su estado en la fecha de valoración; corregida por un factor de localización (art. 36). Las construcciones y plantaciones se valoran aparte. |
| Urbanizado sin edificar | Edificabilidad y uso que le atribuye el planeamiento, por el valor de repercusión obtenido con el método residual estático (art. 37.1). Si no tiene edificabilidad propia, como una zona verde o un vial, se le atribuye la edificabilidad media de su ámbito homogéneo. |
| Urbanizado edificado | El mayor de dos valores: la tasación conjunta de suelo y edificación legal por comparación, o el valor residual del suelo solo, sin la edificación (art. 37.2). |
Si su finca es rústica, le explicamos el cálculo completo y los precios de referencia en cuánto se paga por m² de suelo rústico.
Tres ejemplos de cálculo del justiprecio
Un ejemplo por cada situación. El primero y el tercero usan cifras ficticias; el segundo es un caso real.
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Renta anual | 780 € de ingresos − 490 € de costes | 290 €/ha |
| Capitalización | 290 € ÷ 3,0 % | 9.666,67 €/ha |
| Localización | × 1,15 | 11.116,67 €/ha |
| Suelo expropiado | 6.000 m² × 1,1117 €/m² | 6.670,00 € |
| Premio de afección | 5 % | 333,50 € |
| Justiprecio del suelo | 7.003,50 € |
A esta cifra se suman, si existen, construcciones, arbolado, riego o el demérito del resto. Ver el cálculo detallado.
Una parcela de 405,63 m² calificada como viario. Se le atribuye la edificabilidad media del ámbito (687,37 m²t) y se aplica la fórmula del art. 22 del Reglamento de Valoraciones: VS = E · (Vv ÷ K − Vc).
| Dato | Origen | Valor |
|---|---|---|
| E · edificabilidad | Media del ámbito homogéneo | 687,37 m²t |
| Vv · valor en venta | 25 testigos, regresión con R² del 87,7 % | 3.243,78 €/m² |
| K · gastos y beneficio | Valor general del Reglamento | 1,40 |
| Vc · coste de construcción | Ejecución material más contrata | 784,45 €/m² |
| Valor del suelo | 687,37 × (3.243,78 ÷ 1,40 − 784,45) | 1.053.418,60 € |
| Premio de afección | 5 % | 52.670,93 € |
| Justiprecio | Pericial por designación judicial | 1.106.089,53 € |
El Jurado había fijado 1.046.508,17 €. Ver el caso completo.
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Valor por comparación | 90 m² × 2.400 €/m², suelo y edificación | 216.000,00 € |
| Valor residual del suelo | Sin la edificación, a efectos de comparar | 148.000,00 € |
| Valor adoptado | El mayor de los dos (art. 37.2) | 216.000,00 € |
| Premio de afección | 5 % de 216.000 € | 10.800,00 € |
| Gastos de traslado | Mudanza acreditada | 3.000,00 € |
| Justiprecio | 229.800,00 € |
Si es su vivienda habitual, revise además el derecho de realojo y otras indemnizaciones. Lo explicamos en qué hacer ante la expropiación de su vivienda.
El premio de afección: qué es y sobre qué se calcula
El premio de afección es un 5 % que la ley añade al justiprecio para compensar que la pérdida del bien no es voluntaria (art. 47 LEF). No hay que justificarlo: procede en toda expropiación de bienes y derechos, pero conviene comprobar que se aplica sobre la base correcta.
| Partida | ¿Lleva el 5 %? |
|---|---|
| Suelo, construcciones y plantaciones | Sí. Es el núcleo de la base de cálculo. |
| Derechos que se expropian | Sí, cuando se expropia el derecho en sí. |
| Demérito del resto y perjuicios | No, según la jurisprudencia mayoritaria: son indemnizaciones, no bienes expropiados. |
| Ocupación temporal | No: no hay privación definitiva del bien. |
| Intereses de demora | No. Se calculan sobre el justiprecio, no al revés. |
Pago, intereses y retasación
Fijado el justiprecio, la Administración debe pagarlo. Si se retrasa, debe intereses de demora por dos conceptos: por tardar más de seis meses en fijar el precio desde el inicio del expediente, y por tardar más de seis meses en pagarlo desde que se fija (arts. 56 y 57 LEF). Si el retraso en el pago se prolonga, puede pedirse una nueva valoración o retasación (art. 58 LEF). Ante la Administración, el valor se defiende con la hoja de aprecio y, si no hay acuerdo, ante el Jurado provincial.
Errores habituales en el cálculo del justiprecio
- Valorar a una fecha equivocada, con precios o planeamiento de otro momento.
- Confundir clasificación y situación: valorar como rural un suelo urbanizado, o al revés.
- Atribuir edificabilidad cero a zonas verdes o viales, en lugar de la media del ámbito.
- Olvidar partidas: construcciones, arbolado, demérito del resto u ocupaciones temporales.
- Calcular mal el 5 %, omitiéndolo o aplicándolo sobre una base incorrecta.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el justiprecio?
Es la cantidad que la Administración debe pagar por los bienes y derechos que expropia: su valor, las indemnizaciones que procedan y un 5 % de premio de afección. Se fija por mutuo acuerdo, por aceptación de la hoja de aprecio o, si no hay acuerdo, por el Jurado provincial de expropiación.
¿Cómo se calcula el justiprecio de un terreno?
Depende de su situación. Si es rural, se capitaliza la renta anual de la explotación, real o potencial, y se corrige por localización. Si está urbanizado, se aplica a su edificabilidad el valor de repercusión obtenido por el método residual. Después se suman las demás partidas y el 5 %.
¿Qué es el premio de afección?
Un 5 % que se añade al valor de los bienes y derechos expropiados para compensar el carácter forzoso de la expropiación (art. 47 LEF). No se aplica a indemnizaciones como el demérito del resto o la ocupación temporal.
¿A qué fecha se valora lo expropiado?
A la de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o, en tasación conjunta, a la de exposición al público del proyecto. No a la fecha de la ocupación ni a la del pago.
¿Se pagan las expectativas urbanísticas?
No. El suelo se valora por su situación real en la fecha de valoración. Solo si la finca ya estaba incluida en una actuación de urbanización aprobada puede proceder una indemnización por la facultad de participar en ella.
¿Qué pasa si la Administración tarda en pagar?
Debe intereses de demora si tarda más de seis meses en fijar el justiprecio o en pagarlo una vez fijado (arts. 56 y 57 LEF). Si el retraso se prolonga, puede pedirse la retasación (art. 58 LEF).
Normativa citada
- Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre Expropiación Forzosa (arts. 43, 47 y 56 a 58).
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (arts. 34 a 37) y Real Decreto 1492/2011, Reglamento de Valoraciones (art. 22).
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