Cómo repartir una herencia con inmuebles entre herederos
Repartir una herencia con varios inmuebles exige saber cuánto vale cada uno, con el mismo método y referido a la fecha correcta. Sin ese dato no se pueden calcular las legítimas, formar lotes equilibrados ni fijar cuánto debe compensar quien se queda con más. Esta guía explica cómo se hace, qué dice la ley y qué aporta una tasación independiente.
Para repartir una herencia con inmuebles hay que valorar todos los bienes a valor de mercado, con criterios homogéneos, y formar lotes de valor equivalente, guardando «la posible igualdad» entre herederos (art. 1061 del Código Civil).
- Un inmueble que no se puede dividir se adjudica a uno de los herederos, que compensa en dinero a los demás (art. 1062 CC).
- La ley usa tres fechas distintas: la del fallecimiento para calcular las legítimas (art. 818 CC), la de la partición para las donaciones que se traen a colación (art. 1045 CC) y la de la adjudicación para comprobar si hay lesión (art. 1074 CC).
- Si un heredero recibe menos de las tres cuartas partes de lo que le corresponde, puede pedir la rescisión de la partición en los cuatro años siguientes (arts. 1074 y 1076 CC).
Una tasación independiente, firmada por un técnico competente y con el mismo método para todos los bienes, da a los herederos una cifra común y es la prueba que se usa ante notario, ante Hacienda y ante el juzgado.
¿Van a repartir varios inmuebles?
Valoramos cada bien con el mismo método y fecha, y preparamos el cuadro de cuotas, lotes y compensaciones.
¿Hay desacuerdo entre coherederos?
Informe pericial para el cuaderno particional o para la división judicial de la herencia, ratificable en juicio.
Las reglas para repartir una herencia con inmuebles
El Código Civil no obliga a dividir cada bien en partes iguales, sino a que cada heredero reciba el valor que le corresponde. Por eso la partición empieza siempre por la valoración.
| Regla | Qué significa en la práctica |
|---|---|
| Legítimas (arts. 806 y 808 CC) | Con hijos, dos tercios de la herencia son legítima: un tercio de legítima estricta, a partes iguales, y un tercio de mejora, que el testador puede asignar a uno o varios descendientes. El tercio restante es de libre disposición. |
| Igualdad posible (art. 1061 CC) | Se forman lotes de valor equivalente, procurando que cada heredero reciba bienes de naturaleza parecida cuando sea posible. |
| Bien indivisible (art. 1062 CC) | Si un piso o un local no admite división o pierde mucho valor al dividirse, se adjudica a uno, que paga a los demás la diferencia en dinero. Si cualquiera lo pide, se vende en subasta con licitadores externos. |
| Colación (arts. 1035 y 1045 CC) | Las donaciones que el fallecido hizo en vida a herederos forzosos se suman a la masa para repartir, por su valor en el momento de la partición, salvo que se dispensaran. |
| Deudas (art. 1084 CC) | Hipotecas, préstamos y deudas del fallecido se descuentan antes de repartir. Un inmueble hipotecado no vale para el lote lo mismo que uno libre. |
| Rescisión por lesión (arts. 1074 y 1076 CC) | La partición puede rescindirse si un heredero recibe menos de las tres cuartas partes de lo que le corresponde, según el valor de los bienes cuando se adjudicaron. El plazo es de cuatro años. |
| Proindiviso | Si nadie se adjudica el inmueble, queda en copropiedad. Es una solución temporal que suele terminar en una extinción de condominio. |
Qué se valora: la masa partible
Antes de formar lotes hay que saber cuánto hay que repartir. El cálculo sigue siempre el mismo esquema:
Arts. 818, 1035 y 1084 del Código Civil
Cada término exige una valoración técnica distinta. Los bienes son los inmuebles, las cuentas, los vehículos, las participaciones en empresas y el ajuar. Las deudas se restan por su importe pendiente. Las donaciones colacionables obligan a valorar hoy un inmueble que se donó hace años, en el estado en que se donó: las mejoras o deterioros posteriores son del donatario (art. 1045 CC).
Las tres fechas de valoración en una herencia
Es el punto que más confusiones genera. Un mismo inmueble puede necesitar valores a fechas distintas según para qué se use:
| Para qué | Fecha | Norma |
|---|---|---|
| Calcular las legítimas | Fallecimiento | Art. 818 CC: valor de los bienes al tiempo de la muerte, descontadas deudas y cargas, más las donaciones colacionables. |
| Impuesto de Sucesiones | Fallecimiento (devengo) | Ley 29/1987: valor de mercado, con el valor de referencia de Catastro como mínimo desde 2022. |
| Traer donaciones a colación | Partición | Art. 1045 CC: valor de lo donado al tiempo en que se evalúan los bienes hereditarios. |
| Formar lotes y compensaciones | Partición o adjudicación | Arts. 1061 y 1062 CC: igualdad entre lotes con valores actuales. |
| Comprobar si hay lesión | Adjudicación | Art. 1074 CC: valor de las cosas cuando fueron adjudicadas. |
Si entre el fallecimiento y la partición han pasado años, la valoración al fallecimiento se hace con una tasación retroactiva, con testigos de mercado de aquella fecha. El valor declarado en la herencia es, además, el valor de adquisición de cada heredero: de esa cifra dependerá la ganancia que tributa en el IRPF cuando venda.
Cómo se valora cada tipo de inmueble
El objetivo es el valor de mercado: el precio por el que se intercambiaría el bien entre un comprador y un vendedor bien informados, sin presiones y tras una comercialización adecuada. Es la definición de las normas internacionales de valoración (IVS) y la que sigue el Impuesto de Sucesiones. Como referencia de método se usa la Orden ECO/805/2003, que regula los cuatro métodos técnicos de valoración inmobiliaria en España.
| Tipo de bien | Método habitual | Qué hay que comprobar |
|---|---|---|
| Vivienda, local libre, garaje | Comparación con testigos homogeneizados | Superficie real, planta, orientación, estado, ascensor, antigüedad y ofertas o ventas de la zona. |
| Inmueble alquilado | Actualización de rentas, contrastado con comparación | Renta, duración del contrato, prórrogas forzosas y riesgo de impago. Un piso alquilado vale menos que uno libre. |
| Solar o parcela urbana | Residual, estático o dinámico | Edificabilidad y uso según el planeamiento, cargas urbanísticas y precio de venta de lo que se puede construir. |
| Edificio singular o sin mercado | Coste de reposición depreciado, más el suelo | Coste de construir hoy un edificio equivalente, depreciado por antigüedad y estado. |
| Finca rústica | Comparación o capitalización de rentas agrarias | Cultivo, regadío, derechos de agua y posibles expectativas urbanísticas. |
| Usufructo y nuda propiedad | Porcentaje sobre el pleno dominio | Edad del usufructuario. Fiscalmente, art. 26 de la Ley del Impuesto de Sucesiones. |
- InventarioIdentificar todos los bienesReferencia catastral y registral, superficies reales, cargas, arrendamientos y estado. Si hay ajuar, empresas u obras de arte, se valoran también.
- VisitaComprobar cada inmuebleMedición o comprobación de superficies, estado de conservación, instalaciones y discrepancias con Catastro y el Registro.
- MercadoTestigos y homogeneizaciónSelección de inmuebles comparables de la zona y ajuste por superficie, planta, estado y antigüedad, con las fuentes identificadas.
- RepartoCuotas, lotes y compensacionesCuadro con el valor de cada bien, la cuota de cada heredero, los lotes posibles y la cantidad que debe compensar quien recibe de más.
Por qué todos los bienes deben valorarse con el mismo criterio
En una partición no importa solo cuánto vale cada inmueble, sino que todos se midan con la misma regla. Si un piso se tasa con testigos de oferta sin descontar el margen de negociación y otro con precios de venta escriturados, la diferencia de método puede superar el 10 % y se traslada entera a las compensaciones.
La última reforma de la norma técnica de referencia (Orden ECM/599/2025, que modifica la ECO/805/2003) va en la misma dirección: exige identificar la fuente de cada testigo, justificar su ponderación e indicar si se homogeneiza el valor unitario o el total. Son las mismas exigencias que hacen que una tasación para un reparto se pueda defender ante los demás herederos.
Tasaciones sueltas
Técnicos distintos, fechas distintas, testigos distintos. Cada heredero defiende la cifra que le favorece y el reparto se bloquea.
Una sola base de valoración
El mismo técnico, la misma fecha, las mismas fuentes y los mismos coeficientes. Las diferencias entre bienes reflejan diferencias reales.
Ejemplo: cómo se reparten tres inmuebles entre tres hermanos
Un caso con cifras ficticias: tres hermanos heredan a partes iguales un piso, un local, una plaza de garaje con trastero y 60.000 € en cuentas. La herencia vale 450.000 €, así que a cada uno le corresponden 150.000 €.
| Heredero | Lote | Total |
|---|---|---|
| Hermano A | Piso (240.000 €) menos 90.000 € que paga a sus hermanos | 150.000 € |
| Hermano B | Local (120.000 €) y 30.000 € de las cuentas | 150.000 € |
| Hermano C | Garaje y trastero (30.000 €), 30.000 € de las cuentas y 90.000 € del hermano A | 150.000 € |
Si el piso valiera en realidad 264.000 € (un 10 % más), la herencia sería de 474.000 € y cada cuota de 158.000 €. El hermano A tendría que compensar 106.000 €, no 90.000 €: con la cifra baja, sus hermanos dejarían de recibir 16.000 €, 8.000 € cada uno. Por eso conviene que la cifra la fije un técnico independiente.
El usufructo del cónyuge viudo
Si el fallecido deja cónyuge e hijos, el viudo tiene derecho al usufructo del tercio de mejora (art. 834 CC). Los herederos pueden pagarle ese usufructo con una renta vitalicia, los productos de bienes concretos o un capital en efectivo, por acuerdo o, en su defecto, por decisión judicial (art. 839 CC). Para eso hay que poner precio al usufructo.
La ley civil no fija una fórmula. A efectos fiscales, el usufructo vitalicio vale el 70 % del bien si el usufructuario tiene menos de 20 años, y un 1 % menos por cada año más, con un mínimo del 10 % (art. 26 de la Ley del Impuesto de Sucesiones). En la práctica es la referencia que más se usa también para negociar.
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Tercio de mejora | 450.000 € ÷ 3 | 150.000 € |
| Porcentaje del usufructo | 89 − 72 años | 17 % |
| Valor del usufructo | 17 % × 150.000 € | 25.500 € |
Si los hijos prefieren conmutarlo, esa es la cifra de partida para pagar a la viuda en dinero y que ellos reciban los inmuebles en pleno dominio. Si el valor de la herencia está mal calculado, el error se traslada al usufructo.
Caso real: diez inmuebles en tres municipios, valorados para repartir una herencia
Un encargo de ITE España en 2018. Los herederos necesitaban conocer el valor de todos los inmuebles de la herencia para repartirlos: viviendas, un local, una plaza de garaje, una casa unifamiliar y dos solares, en Madrid capital, El Molar (Madrid) y Benidorm (Alicante). Todos los bienes se valoraron con visita, a la misma fecha y con el mismo criterio, para que las cifras fueran comparables entre sí.
| Bienes | Detalle | Valor |
|---|---|---|
| Madrid capital | Vivienda de 180 m² (4.717 €/m²), tres viviendas de 88 m² en el mismo edificio, un local de 78 m² y una plaza de garaje | 2.383.757,26 € |
| El Molar (Madrid) | Vivienda unifamiliar de 438 m² (1.135,92 €/m²) y dos solares de 510 y 500 m² (112,03 €/m²) | 610.686,81 € |
| Benidorm (Alicante) | Vivienda de 59 m² (2.272,69 €/m²) | 134.088,86 € |
| Total | Valor de mercado a septiembre y octubre de 2018 | 3.128.532,93 € |
Las tres viviendas de 88 m² del mismo edificio, en plantas distintas, se valoraron entre 414.347,05 € y 419.045,68 €. Esa precisión es la que permite formar lotes casi idénticos y reducir al mínimo las compensaciones en dinero. Los dos solares, de superficie parecida, recibieron el mismo valor unitario, para que ninguno de los herederos saliera beneficiado por el método. Dos de los informes se revisaron antes de cerrar el reparto, uno de ellos para ajustar la superficie del solar a la que figura en el Registro.
Impuestos cuando un heredero recibe más de su parte
Cuando a un heredero se le adjudica más de lo que le corresponde y compensa a los demás, hay un exceso de adjudicación. La Ley del Impuesto de Sucesiones remite su tributación al Impuesto de Transmisiones (art. 27.3 de la Ley 29/1987).
- Si el exceso se produce porque el bien es indivisible o pierde mucho valor al dividirse y se compensa en dinero, no tributa por transmisiones patrimoniales onerosas (art. 7.2.B del Texto Refundido del ITP y AJD).
- Si el exceso no es inevitable, tributa como una compraventa.
- La administración ha defendido que el exceso inevitable tributa por actos jurídicos documentados. El TSJ de Madrid lo rechazó en su sentencia de 30 de septiembre de 2024 (rec. 996/2022), pero el criterio no está unificado. Conviene revisarlo con el notario o el asesor fiscal.
Además, a efectos del Impuesto de Sucesiones la herencia se liquida como si se hubiera repartido con estricta igualdad (art. 27.1 de la Ley 29/1987). Por eso el valor de los bienes debe estar justificado: un exceso calculado sobre valores bajos puede ser comprobado por Hacienda. Si el valor de referencia de Catastro de algún inmueble supera su valor real, se puede discutir con una tasación pericial.
Si los herederos no se ponen de acuerdo
| Vía | Papel de la tasación |
|---|---|
| Acuerdo entre herederos | Una tasación común encargada por todos evita discutir cifras y suele bastar para firmar la partición ante notario. |
| Contador-partidor | Si lo nombró el testador, o si lo piden herederos que representen al menos el 50 % del haber hereditario (contador-partidor dativo, art. 1057 CC), hace la partición con valoraciones técnicas. |
| División judicial | El juzgado convoca a los herederos para nombrar contador y peritos (arts. 782 a 785 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Cada parte puede aportar además su propio informe pericial, que el perito defiende en juicio. |
En un patrimonio con muchos bienes, la diferencia entre peritos puede ser grande. En un reparto de gananciales, también con lotes y adjudicaciones, los nueve bienes aportados inicialmente con un valor de 660.700 € pasaron a 818.603,89 € en nuestro informe. Puede ver el caso completo.
Herencias que se rigen por un derecho civil propio
Las reglas anteriores son las del Código Civil, que se aplica en la mayor parte de España, incluidas la Comunitat Valenciana y Madrid. Si el fallecido tenía vecindad civil en un territorio con derecho civil propio, cambian las cuotas que hay que respetar, aunque la forma de valorar los inmuebles es la misma.
- Cataluña: la legítima es la cuarta parte de la base de cálculo (art. 451-5 del Código Civil de Cataluña), muy inferior a los dos tercios del Código Civil.
- Aragón, Navarra, País Vasco, Galicia y Baleares tienen sus propias reglas sobre legítimas y partición. Hay que revisarlas con el abogado o el notario antes de formar los lotes.
Errores habituales al repartir una herencia
- Repartir con el valor catastral o el valor de referencia, que no guardan la misma proporción con el mercado en cada inmueble.
- Usar tasaciones distintas para cada bien, hechas por técnicos diferentes, con métodos o fechas que no se pueden comparar.
- Confundir las fechas: la del fallecimiento sirve para las legítimas y el Impuesto de Sucesiones; la de la partición, para los lotes y la colación.
- Olvidar cargas y arrendamientos: un piso alquilado o con usufructo vale menos que uno libre, y una hipoteca pendiente es una deuda que hay que descontar al hacer los lotes.
- No traer a colación las donaciones que el fallecido hizo en vida a alguno de los herederos.
- Valorar con la superficie del Catastro sin comprobarla: las diferencias con la realidad o con el Registro son frecuentes.
- Dejar el inmueble en proindiviso para no decidir, lo que suele aplazar el conflicto.
- Pactar compensaciones sin justificar el valor, con riesgo de comprobación por Hacienda y de reclamación entre herederos.
Qué debe incluir el informe de tasación para el reparto
Valor de cada bien
Con visita, superficies comprobadas, testigos de mercado identificados, homogeneización y el método adecuado a cada tipo de inmueble.
Cuadro de reparto
Masa partible, cuotas de cada heredero, lotes posibles y compensaciones en dinero, con escenarios si hay varias opciones.
Uso fiscal y judicial
Valor a la fecha del fallecimiento si se necesita para Sucesiones, firma de técnico colegiado y ratificación en juicio si hay división judicial.
El precio depende del número y tipo de bienes. Con el presupuestador de herencias obtiene una estimación inmediata.
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Envíenos la relación de bienes, sus referencias catastrales y la fecha del fallecimiento. En 48 horas, sin coste, le decimos cómo plantear la valoración y cuánto costaría.
Glosario de la partición
- Caudal relicto
- Conjunto de bienes, derechos y deudas que deja el fallecido.
- Masa partible
- Lo que efectivamente se reparte: bienes menos deudas, más las donaciones colacionables.
- Colación
- Suma a la masa del valor de las donaciones que el fallecido hizo en vida a herederos forzosos, para descontarlas de su parte.
- Cuaderno particional
- Documento que recoge el inventario, la valoración, la liquidación y las adjudicaciones a cada heredero.
- Exceso de adjudicación
- Lo que recibe un heredero por encima de su cuota, normalmente compensado en dinero a los demás.
- Contador-partidor
- Persona que hace la partición, nombrada por el testador, por el notario o el letrado de la Administración de Justicia a petición de los herederos, o por el juzgado.
- Conmutación del usufructo
- Sustitución del usufructo del viudo por una renta, unos bienes concretos o un capital.
- Lesión
- Perjuicio de más de la cuarta parte en lo que recibe un heredero, que permite pedir la rescisión de la partición.
Más sobre herencias
Preguntas frecuentes
¿Cómo se reparte una herencia con varios inmuebles?
Se valoran todos los bienes con el mismo criterio, se calcula la masa partible y la cuota de cada heredero, y se forman lotes de valor equivalente. Si un inmueble no se puede dividir, se adjudica a uno y este compensa en dinero a los demás.
¿Qué pasa si un hermano quiere quedarse con la casa?
Puede adjudicársela pagando a los demás la diferencia entre el valor de la casa y su cuota. Para que la compensación sea justa, el valor debe fijarse con una tasación independiente.
¿Sirve el valor catastral para repartir una herencia?
No es recomendable. El valor catastral y el valor de referencia se apartan del mercado de forma distinta en cada inmueble, y repartir con ellos desequilibra los lotes.
¿A qué fecha se valoran los bienes de una herencia?
Depende del uso. Para las legítimas y el Impuesto de Sucesiones, a la fecha del fallecimiento. Para formar lotes y valorar las donaciones colacionables, a la fecha de la partición. Para comprobar si hay lesión, a la fecha de la adjudicación. El informe puede dar los valores que hagan falta.
¿Cómo se valoran las donaciones que hizo el fallecido en vida?
Si son colacionables, se suman a la masa por su valor en el momento de la partición, no por el que tenían al donarse, y en el estado en que se donaron: las mejoras o deterioros posteriores corresponden al heredero que las recibió.
¿Cuánto vale el usufructo del cónyuge viudo?
A efectos fiscales, el usufructo vitalicio vale el 70 % del bien si el usufructuario tiene menos de 20 años y un 1 % menos por cada año más, con un mínimo del 10 %. Con hijos, el viudo tiene el usufructo del tercio de mejora, y los herederos pueden conmutarlo por un capital o una renta.
¿Se puede impugnar un reparto desigual?
Sí. Si un heredero recibe menos de las tres cuartas partes de lo que le corresponde, según el valor de los bienes cuando se adjudicaron, puede pedir la rescisión de la partición en un plazo de cuatro años.
¿Qué hacer si los herederos no se ponen de acuerdo?
Pueden pedir el nombramiento de un contador-partidor dativo o acudir a la división judicial de la herencia, en la que el juzgado nombra contador y peritos. En ambos casos la valoración técnica de los bienes es la base del reparto.
Normativa y doctrina citadas
- Código Civil (arts. 806, 808, 818, 834, 839, 1035, 1045, 1057, 1061, 1062, 1074, 1076 y 1084).
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (arts. 782 a 785).
- Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (arts. 26 y 27) y Texto Refundido del ITP y AJD (art. 7.2.B).
- Ley 10/2008, libro cuarto del Código Civil de Cataluña (art. 451-5).
- Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, modificada por la Orden ECM/599/2025, como referencia metodológica.
- TSJ de Madrid, sentencia de 30-9-2024, recurso 996/2022.
Preparamos el reparto de su herencia
Indíquenos los bienes de la herencia (con sus referencias catastrales si las tiene), el número de herederos y la fecha del fallecimiento. En 48 horas, sin coste, le diremos cómo plantear la valoración y el reparto, y cuánto costaría el informe.
Teléfono: 961 059 861 · 645 749 864