Qué debe contener un informe pericial de Plusvalía Municipal (IIVTNU)
IIVTNU · Informe pericial · Valor del suelo
Qué debe contener un informe pericial de Plusvalía Municipal
Un informe pericial útil no consiste únicamente en aportar dos cifras. Debe identificar el inmueble y las fechas relevantes, explicar la metodología de valoración del terreno, documentar las fuentes y responder de forma razonada a la cuestión técnica planteada.
Arquitecto, tasador y perito · Responsable técnico de ITE España
Las seis piezas de una pericial técnicamente sólida
| 01 · Objeto Definir exactamente qué cuestión debe resolver el perito. |
02 · Inmueble Identificación, referencia catastral, características y documentación. |
03 · Fechas Determinar las fechas de adquisición y transmisión relevantes. |
| 04 · Suelo Diferenciar técnicamente el terreno del conjunto suelo-construcción. |
05 · Método Explicar fuentes, muestras, ajustes, hipótesis y cálculos. |
06 · Conclusión Responder de forma comprensible y verificable a la cuestión pericial. |
1. Identificación documental
El informe debe partir de documentación suficiente: escrituras o títulos de adquisición y transmisión, información catastral, características físicas y urbanísticas relevantes y, cuando proceda, el expediente tributario. Una conclusión pericial pierde fuerza si no puede relacionarse claramente con el inmueble y las fechas examinadas.
2. Separar el valor del terreno
El IIVTNU se vincula al incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Por ello, cuando la controversia exige estudiar la evolución del suelo, la pericial debe justificar cómo obtiene el valor atribuible al terreno y evitar confundirlo sin explicación con el valor total del inmueble construido.
3. Valoración en las fechas relevantes
| FECHA A · ADQUISICIÓN Reconstrucción retrospectiva del valor cuando resulte necesaria. |
FECHA B · TRANSMISIÓN Valoración en la segunda fecha con criterios comparables y documentados. |
La comparación sólo es útil si existe coherencia metodológica. No basta con utilizar fuentes distintas sin explicar su compatibilidad o aplicar porcentajes genéricos sin justificar su relación con el activo concreto.
4. Fuentes y trazabilidad
Las muestras de mercado, datos estadísticos, información urbanística y demás referencias utilizadas deben identificarse. Cuando existen ajustes por localización, superficie, uso, antigüedad, situación urbanística u otras variables, el informe debe explicar su fundamento.
5. Qué no debe prometer una pericial
Una pericial aporta prueba técnica; no garantiza por sí sola la anulación de una liquidación ni un resultado judicial determinado. Su función es proporcionar al expediente una valoración individualizada, defendible y susceptible de contradicción o ratificación.
6. Conclusión y ratificación
La conclusión debe responder a la pregunta técnica planteada y ser consistente con los cálculos desarrollados. Si el asunto llega a sede administrativa o judicial, la claridad del informe facilita que el perito pueda explicar y defender su metodología.
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