Cómo un informe pericial de la plusvalía sobre la pérdida de valor del terreno puede evitar pagar la PLUSVALIA municipal
El informe pericial de la plusvalía sobre la pérdida de valor del terreno, puede evitar pagar el impuesto plusvalía municipal -IVITNU-
Según sostienen la sentencia del Tribunal Supremo Sentencia núm. 274/2019 un informe pericial de la plusvalía sobre pérdida de valor del terreno puede ayudar a evitar pagar el impuesto de la PLUSVALIA municipal del Ayuntamiento, reconociendo que la carga de acreditar la inexistencia de un aumento real del valor del inmueble transmitido que pesaba sobre el IVITNU ha sido solventada mediante la aportación de un informe pericial elaborado al efecto, emitido por un Arquitecto
Concretamente, La S.T.S núm. 1163/2018 declara que la inconstitucionalidad del art. 110.4 que impedía consignar en las autoliquidaciones “valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas [las del artículo 107]” es total, produciéndose la consecuencia fundamental de que el sujeto pasivo no está obligado a determinar la base imponible a partir del valor catastral vigente cuando transmite el terreno. Por el contrario, tanto se trate de probar que no hubo plusvalía “podrá el sujeto pasivo (a) ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla , como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas [cuyo valor probatorio sería equivalente al que atribuimos a la autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en los fundamentos de derecho 3.4 de nuestras sentencias de 23 de mayo de 2018 ( RRCA núms. 1880/2017 y 4202/2017 ), de 5 de junio de 2018 ( RRCA núms. 1881/2017 y 2867/2017 ) y de 13 de junio de 2018 ( RCA núm. 2232/2017 ]; (b) optar por una prueba pericial que confirme tales indicios; o, en fin, (c) emplear cualquier otro medio probatorio ex artículo 106.1 LGT que ponga de manifiesto el decremento de valor del terreno transmitido y la consiguiente improcedencia de girar liquidación por el IIVTNU”.
Cómo se debe demostrar en un informe pericial de la plusvalía la perdida de valor del terreno?
Por eso cuando la finca transmitida no sea objeto de del hecho imponible, seguramente haría falta acudir a la prueba pericial, lo que sucede es que también ésta tiene que cumplir determinados requisitos, no siendo hábil una pericial genérica que no se refiera específicamente a los terrenos de cada expediente. Y, en muchas ocasiones, hará inviable económicamente la reclamación por ser mayor su coste que el de la cantidad a recuperar. En ITE-ESPAÑA SOCIEDAD DE TASACIONES, elaboramos un modelo de informe individualizado, que valoramos según metodología propia, de manera minuciosa y, extensiva los bienes inmuebles -en este caso el informe pericial para el impuesto de la plusvalía- conforme a su valor de mercado debe permitir obtener correctamente de manera individualizada la pérdida patrimonial, y qué se demuestre que el valor de Tasación vivienda habitual del mercado y del suelo urbano del inmueble es inferior en la venta que en el momento en el que se realizó la compra del mismo.
Necesita una prueba pericial para evitar el pago de la plusvalía municipal?
Qué debe incluir el modelo de informe pericial?
Estudio de mercado del suelo en la_Adquisición.
Se ha de realizar un estudio de mercado en el momento en el que se realizó la compra del inmueble, este estudio de mercado debe ser razonado, fiable, y con una procedencia de datos pormenorizados del año concreto que permita reflejar el valor del suelo Vs (año de adquisición)
Valor del inmueble en el momento en el que se produce la_Venta.
Se ha de realizar otro estudio de mercado que refleje el valor del venta del inmueble, concretamente que ofrezca el valor del suelo urbano en el momento de la enajenación del inmueble -Vv Suelo urbano-. Este valor se ha de mostrar con una base de datos actualizada y también de manera individualizada.
Valor diferencial entre ambos momentos Valor Suelo Compra vs Venta.
De ambos estudios, se puede obtener el valor diferencial entre ambos momentos, de manera que se muestre la pérdida patrimonial del valor del suelo en el momento A (valor de compra), y el valor B en el momento en el que se produjo la venta del inmueble (valor de venta en el año en el que se firmó escritura de enajenación).
Si de la diferencia de ambos valores se produce un valor negativo, y se podrá demostrar que ha existido pérdida patrimonial y de ello la inexistencia de hecho imponible.
Qué exige el informe pericial de la Plusvalía municipal?
Solicitar una tasación de la vivienda habitual para justicar que el valor de mercado razonable actual es inferior al valor del importe pendiente de la hipoteca.
Individualización de la pericial.
El informe pericial de la plusvalía debe resultar de la comprobación de valores, que debe ser individualizada Y su resultado concretarse de manera que el valor real, pueda conocer sus fundamentos técnicos y prácticos y así pueda ser aceptado, si llega a la convicción de que son razonables o imposibles de combatir.
La valoración de los inmuebles ha de tomar como referencia una serie de elementos individualizados del inmueble transmitido y no unos criterios genéricos que se refieren a circunstancias como antigüedad, calidad de la construcción, conservación o precio de adquisiciones similares
Valoración debidamente motivada.
El valor comprobado en el informe pericial, estará motivado cuando la valoración efectuada sea “singular “, por contraposición a “genérica” u “objetiva”. No caben las valoraciones generalizadas, sino que han de determinarse las circunstancias físicas y jurídicas que individualmente concurren en el objeto de comprobación, dando así lugar a una individualización en la valoración
Dictamen de peritos.
Plusvalías municipales IVITNU.
Para que la valoración sea eficaz el informe pericial de la plusvalía ha de expresar los criterios seguidos, los datos fácticos tenidos en cuenta, los procedimientos concretos de aplicación, ponderación, actualización, extrapolación o individualización, todo ello glosado de un modo sucinto, pero suficiente, completo y adecuado para poder tomar cabal conocimiento de las operaciones realizadas por el perito arquitecto y poder verificar su corrección.
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28th abril 2020 2:07 pm