Tasación pericial de vivienda en Madrid: ITP, valor de referencia y prueba técnica
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Tasación pericial de vivienda en Madrid: ITP, valor de referencia y prueba técnica
Desde 2022 el esquema fiscal de los inmuebles cambió. En una compra sujeta a ITP ya no debe confundirse precio, valor de mercado y valor de referencia. La tasación técnica puede ser una prueba relevante, pero su función depende de la situación tributaria concreta.
Qué cambió desde 2022
Precio
La contraprestación pactada en la compraventa.
Valor de mercado
El precio más probable por el que podría venderse el inmueble entre partes independientes.
Valor de referencia
Magnitud determinada por Catastro que, cuando existe, tiene efectos específicos en ITP.
1. Si la vivienda tiene valor de referencia
En ITP, para bienes inmuebles, la normativa estatal establece como regla el valor de referencia existente en la fecha de devengo. Si el valor declarado o el precio o contraprestación pactada son superiores, se toma la mayor de esas magnitudes.
2. ¿Para qué sirve entonces una tasación pericial?
El informe técnico permite documentar las circunstancias reales del inmueble y aportar una valoración individualizada. Puede analizar superficie, estado de conservación, reformas necesarias, calidad, planta, distribución, anexos, ubicación y mercado comparable, entre otros factores.
Qué inmueble se valora, derechos, superficie y características.
Testigos de mercado seleccionados y trazables.
Ajustar las diferencias relevantes entre testigos e inmueble.
Explicar cálculos, fecha y conclusión de valor.
3. Si no existe valor de referencia
Cuando no exista valor de referencia o no pueda ser certificado por Catastro, la regla fiscal es distinta: la base imponible será la mayor entre el valor declarado, el precio o contraprestación pactada y el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa que proceda.
4. Valor de referencia y prueba sobre el inmueble concreto
El valor de referencia es una magnitud fiscal y el valor de mercado es una conclusión de valoración. No deben presentarse como conceptos equivalentes. Un informe pericial puede resultar útil para acreditar circunstancias individualizadas del inmueble dentro del procedimiento adecuado.
Cada magnitud responde a una función distinta. Identificar cuál es relevante para el encargo evita errores de planteamiento.
5. Qué debe contener una tasación técnicamente defendible
Finalidad y fecha → identificación y documentación → inspección → estudio de mercado → selección de comparables → homogeneización → contraste → conclusión motivada.
Para ver el procedimiento técnico aplicado a una vivienda real, puede consultarse nuestro caso real anonimizado de tasación de vivienda mediante comparables y homogeneización →.
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La tasación debe encajar en el procedimiento, no al revés
Antes de valorar conviene identificar qué impuesto, qué fecha, qué magnitud fiscal y qué vía de revisión son aplicables. Solo entonces puede definirse el alcance adecuado del informe técnico.
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Contenido actualizado al régimen de valor de referencia vigente. La vía concreta de impugnación depende del acto tributario y de las circunstancias del expediente.