Tasación de naves industriales: método de comparación, coste y finalidades
Tasación de naves industriales: cómo se determina su valor
Una nave industrial exige analizar mercado, superficie, estado, instalaciones, uso, urbanismo y finalidad. Según el encargo puede ser necesario estudiar el valor de mercado, la renta o específicamente el valor de la construcción.
Qué condiciona el valor
Localización
Polígono, accesos, comunicaciones, entorno productivo y demanda.
Edificio
Superficie, altura, estructura, antigüedad, conservación, oficinas e instalaciones.
Urbanismo
Uso, compatibilidades, edificabilidad y circunstancias de la parcela.
Finalidad
Mercado, fiscal, patrimonio, garantía, renta, pericial o valoración de la construcción.
Método de comparación
La comparación exige identificar testigos y justificar las diferencias. Superficie, ubicación, estado, calidad, instalaciones y funcionalidad pueden modificar significativamente el valor unitario.
10 comparables y homogeneización individual
En un expediente real anonimizado de nave industrial se utilizaron 10 testigos. Tras analizar y homogeneizar las muestras, el estudio obtuvo un precio medio homogeneizado de 117,52 €/m² para una superficie adoptada de 934 m².
El interés del caso no está en extrapolar esa cifra —pertenece a su mercado y fecha— sino en mostrar cómo la selección y corrección de comparables transforma datos heterogéneos en una conclusión defendible.
Cuando el objeto es la construcción
No todos los encargos buscan el valor global del inmueble. Para determinadas finalidades puede ser necesario separar suelo, construcción y urbanización. En esos casos el método del coste permite estudiar el coste de reposición y las depreciaciones que correspondan.
Valor de mercado
Qué pagaría razonablemente el mercado por el activo en la fecha analizada.
Valor de construcción
Coste actual de reposición, características constructivas y depreciación, sin confundirlo con el valor del suelo.
Renta
Renta de mercado o capacidad de generación de ingresos cuando la finalidad lo exige.
Finalidades fiscales: el informe debe responder a la pregunta correcta
Una valoración para IRPF, Catastro, IBI, operaciones vinculadas o un procedimiento tributario no debe convertirse en una tasación genérica. Hay que identificar qué magnitud necesita acreditarse y a qué fecha.
Tasaciones inmobiliarias → · Fiscal-Tributario → · Catastro e IBI → · Casos reales → · Solicitar valoración →