Cómo valorar Inmuebles a efectos contables. La NIC 36.

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Cómo valorar Inmuebles a efectos contables. La NIC 36.

Valorar Inmuebles a efectos contables. El deterioro de los activos en las Normas NIC-36.

Las normas NIC, y el Plan General de Contabilidad Español (R.D. 1514/2007), recomiendan valorar los inmuebles a efectos contables para determinar el “VALOR RAZONABLE” o fair value, de las inversiones inmobiliarias a partir de una valoración realizada por expertos tasadores cualificados y con experiencia en el tio de inversión inmobiliaria que se esté valorando. Para tal fin es preciso conocer dos normas de contabilidad internacional NIC.

El Deterioro del valor de los activos. NIC 36

Esta Norma revisada sustituye a la NIC 36 (1998) Deterioro del valor de los activos y se aplicará: (a) en las adquisiciones de fondo de comercio y activos intangibles mediante combinaciones de negocios cuya fecha de acuerdo sea a partir del 31 de marzo de 2004. (b) a todos los demás activos, para los ejercicios anuales que comiencen a partir del 31 de marzo de 2004. Se aconseja la tasación de este tipo de activos inmobiliarios para poder constatar la pérdida de valor tanto del fondo de comercio, como de los intangibles.

¿Cómo se han de realiza la valoración  en contabilidad según las norma NIC?.

Las Normas NIC, debido a que España, como miembro de la unión europea, requiere de una reforma mercantil en materia contable para su armonización internacional con base a la normativa europea son necesarios realizar una valoración sobre los la pérdida de valor o deterioro de un activo.

Por lo que el valor recuperable de un activo o de una unidad generadora de efectivo (UGE) sea el mayor entre su valor razonable menos los costes necesarios para su venta y su valor en uso. Si cualquiera de estos valores supera el valor en libros del activo o UGE en cuestión, no se habrá producido un deterioro.

Fair Value; ¿Qué es el valor razonable?

El valor razonable menos los costes necesarios para la venta (“fair value less cost to sell” o FVLCS en sus siglas en inglés) es el importe que se podría obtener en una teórica venta mediante una transacción realizada a precios de mercado entre dos partes interesadas en efectuar tal transacción.

Value in use; ¿Qué es el valor en uso?

El valor en uso (“value in use” o VIU en sus siglas en inglés) representa el valor presente de los futuros flujos de caja que la empresa o compañia espera obtener a través del uso del activo y, en su caso, de su venta al finalizar la vida útil del mismo. Por tanto, el cálculo del VIU (Valor en uso) implica la estimación de los cobros y pagos futuros esperados del uso del activo o de la UGE (unidad generadora de efectivo), excluyendo los flujos de caja asociados a reestructuraciones futuras o mejoras a acometer para incrementar el rendimiento de estos activos. Adicionalmente, si se esperan flujos de caja procedentes de la venta o destrucción final del activo o de la UGE, dichos flujos se incluirán en la estimación.

Como se obtiene el valor razonable menos los costes de la venta

El FVLCS debe basarse en la siguiente escala de jerarquía de métodos de valoración:

• El precio comprometido en un pre-acuerdo de venta. Es previsible que este indicador solo esté disponible cuando el activo esté mantenido para la venta. La decisión de venta de un activo es un supuesto que obliga al análisis del posible deterioro del mismo.

 

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• El valor de cotización en un mercado activo. En Ite-España, para obtener el valor razonable a Valor de mercado, lo realizamos según el método de comparación.

Si no se dispone de los anteriores indicadores de valor, se calcula el FVLCS en base a la mejor información disponible para reflejar el importe que podría obtenerse por la empresa en el caso de la venta del activo o de la UGE en una transacción con un tercero independiente.

 

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A la hora de estimar este valor, la empresa tiene que considerar el precio al que se han realizado transacciones recientes de activos similares en el mismo sector de actividad empresarial. Estas transacciones comparables deben cumplir los siguientes criterios:

• Haberse producido dentro del mismo sector económico salvo que el activo sea de naturaleza genérica y su valor razonable no se vea alterado por la actividad empresarial del dueño.

• La naturaleza y estado de los activos deben ser claramente comparables.

• El entorno económico debe ser similar. Es decir, entre la fecha de las transacciones comparables hasta la fecha de análisis del deterioro no se deben haber producido cambios en el entorno económico general q

¿Cómo valoramos el Deterioro de los activos en base al método de flujos descontados de caja?

La estimación del valor recuperable de un activo o de una UGE presenta un reto para las empresas de la aplicación práctica de la NIC 36 y ofrece guías de resolución a los problemas más comunes.

Según la NIC 36, se tiene que analizar el potencial deterioro de un activo o de una UGE en su estado actual y no en base a la capacidad que espera la dirección de la empresa que pueda llegar a tener en el futuro.

Por tanto, los flujos de caja que se consideran en el análisis son aquellos que podrá generar el activo en su estado actual durante la totalidad de la vida útil del mismo, excluyéndose cualquier plan que tenga la dirección para mejorar la capacidad de rendimiento.

En resumen, los principales elementos a valorar este tipo de activos se han de tener en  cuenta:

• El uso del método de flujos futuros de caja descontados para medir el valor razonable menos los costes necesarios para la venta.

• Los flujos futuros de caja a incluir en la estimación del valor en uso y, en particular, el tratamiento de reestructuraciones previstas.

• La determinación de la tasa de descuento más adecuada y consideraciones sobre el coste de la deuda y el coste de los recursos propios.

• La polémica sobre el uso de una tasa de descuento antes o después de impuestos y la correlación con los flujos de caja estimados.

 

 

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