Cómo tributar menos en IRPF al vender una vivienda?

-EN EL MOMENTO DE LA ADQUISICION.

Para calcular el valor de adquisción de la vivienda que compramos, se debe primero presentar una tasación fiscal del año en el que se realizó la adquisición de la vivienda. El hecho de realizar una tasación de años anteriores te permitirá poder cuadrar los valores para entrar en un porcentaje u otro a la hora de calcular la tributación en el IRPF que presentarás.

1º Calcula el valor de adquisición optimo.

Para calcular el valor de adquisición actualizado, debemos multiplicar el coste de compra de la vivienda en el año de compra, x un coeficiente de actualización según el año de adquisición.

Para poder optimizar este dato, no se te olvide tener en cuenta los siguientes:

• Gastos de Notaria, Registro de la Propiedad
• Impuestos aplicables, ya sea ITP (Impuesto de transmisiones PAtrimoniales, AJD, o IVA.)
• Gastos de Hipoteca, comisiones bancarias.
• Comisión de la Agencia Inmobiliaria

2º Calcula las reformas y mantenimiento que has dedicado a tu vivienda.

Si has reformado la vivienda, no se te olvide aplicar los gastos que se han producido. Las derramas del edificio, también debes de tenerlas en cuenta. Justifícalo!

-EN EL MOMENTO DE LA VENTA.

En este momento, lo mejor es calcular mediante una tasación fiscal cual es tu mejor baza, o quedarte con el valor comprobado por la administración de Hacienda, o bien tomar el valor real de mercado. Es en este punto donde podrás tomar una decisión correcta, ya que podrás pactar con la Administración el Valor Comprobado denominado como valor fiscal, o bien te decantas por tomar el valor de tasación real de mercado, siempre que este suponga una gran diferencia.

– Ahora me gustaría poner un ejemplo para dejar todo un poco más claro y que veas como funciona todo esto:

Vamos a verlo con un ejemplo. Suponemos que en el 2011 vendemos por 140.000 € un piso que compramos en el año 1998 por 60.000 €.

Si consultamos la tabla de coeficientes de actualización, a los inmuebles adquiridos en 1998 le corresponde el 1,2657. Por tanto, el valor de compra actualizado es:

Valor de compra actualizado = 60.000 x 1,2657 = 75.942 €

2º  Cálculo de la ganancia.

Siguiendo con el ejemplo anterior:

La ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de venta* y el valor de adquisición actualizado.

Ganancia fiscal= 140.000 – 75.942= 64.058 €

*El valor de venta: es el importe cobrado menos los gastos pagados de la venta, es decir, disminuyen el importe de la misma. Entre los gastos más corrientes podemos tener, los del notario y la “plusvalía” que se paga en el Ayuntamiento o Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y comisión de la agencia inmobiliaria, si la venta se ha hecho a través de un agente inmobiliario. Todos los gastos deben estar debidamente justificados con su correspondiente factura.

En este segundo paso hay 2 particularidades que pueden complicar el cálculo bastante:

– La venta de la vivienda habitual cuando reinvertimos el dinero obtenido en comprar otra vivienda. Estudiaremos este caso más detalladamente en otro artículo.

– Viviendas adquiridas antes del 31/12/1994. Estudiaremos este caso más detalladamente en otro artículo.

Nuestro ejemplo no se encuentra en ninguno de los 2 supuestos comentados, por lo que seguimos con el punto 3º.

3º Cálculo del impuesto o cantidad a pagar.

Una vez que tenemos la ganancia calculada del paso anterior, la dividimos en dos tramos, de forma que los primeros 6.000 euros de ganancia tributan al 19% y el resto al 21%.

Por tanto, si seguimos con nuestro ejemplo:

6.000 x 19% = 1.140€

64.058 – 6.000 = 58.058

58.058 x 21% = 12.192,18€

Así pues, pagará 1.140 + 12.192,18 = 13.332,18€

Pero, si la venta se realiza durante el 2012 y 2013, recuerde que los nuevos tipos impositivos para las ganancias de patrimonio y rentas del ahorro  son los siguientes: