Caso real: valoración del fondo de comercio de una farmacia
Expediente de ITE España, anonimizado: valoración del fondo de comercio de una oficina de farmacia en una ciudad de unos 100.000 habitantes de la provincia de Tarragona, con los locales tasados en un informe aparte. Cómo se estudió el entorno, cómo se proyectaron los resultados y qué hacemos hoy de otra forma.
- Encargo: valor del fondo de comercio de la farmacia. Los tres locales unidos donde está se tasaron por separado.
- Método: beneficios proyectados a diez años con la inflación media de la década y actualizados a una tasa del 8,06 %.
- Base: cuentas de tres ejercicios, población del INE y datos del sector de los colegios de farmacéuticos.
- Hoy: el enfoque era prudente en la proyección, pero hay tres ajustes propios de las farmacias que cambian mucho el valor. Los explicamos al final.
El encargo
La farmacéutica titular necesitaba conocer el valor del fondo de comercio de su oficina de farmacia, situada en una calle residencial a unos 800 metros del ayuntamiento, bien comunicada a pie y en transporte público. La farmacia ocupa tres locales unidos de su propiedad, que se tasaron en informes independientes; este informe recoge solo el valor del negocio.
Paso 1: el entorno
| Indicador | Dato | Lectura |
|---|---|---|
| Población del municipio | Unos 103.000 habitantes, estancada tras años de crecimiento | Demanda estable, sin crecimiento que proyectar. |
| Farmacias en la provincia | 334 | Una apertura y ninguna baja en el último año. |
| Habitantes por farmacia | 2.853 en la capital y 2.305 en el resto de la provincia | Indica cuántos clientes potenciales tiene cada farmacia. |
Fuentes: INE y Consejo General de Colegios Oficiales de Farmacéuticos, datos de 2015 recogidos en el informe.
En una farmacia el entorno pesa más que en casi cualquier otro negocio: la apertura de farmacias está planificada por la administración, y el número de habitantes por farmacia y la cercanía de centros de salud explican buena parte de las ventas.
Paso 2: las cuentas
| Partida | Evolución en tres ejercicios |
|---|---|
| Ventas | De 1,45 a 1,57 millones, un 8 % más |
| Compras de medicamentos y productos | Entre el 67 % y el 68 % de las ventas |
| Personal | Estable, en torno a 290.000 € al año |
| Amortizaciones | De unos 41.000 € a unos 7.000 €, al terminar de amortizarse la inversión |
| Resultado antes de impuestos | De unos 34.000 € a unos 89.000 € |
Paso 3: proyección y tasa
A diferencia de otros negocios, aquí se optó por una proyección prudente: ingresos y gastos crecen con la inflación media de la década, un 1,41 % anual, sin suponer aumentos de cuota de mercado. Los beneficios se actualizaron a una tasa del 8,06 % (deuda del Estado, inflación y un diferencial de riesgo del 6,67 %) durante diez años, sin valor residual.
Bi: beneficio después de impuestos de cada año · k = 8,06 % · horizonte de diez años.
Qué hacemos hoy de otra forma
La prudencia en la proyección sigue siendo correcta para una farmacia de una ciudad estancada. Pero en farmacias hay ajustes específicos que hoy hacemos siempre, y que en este informe no se hicieron:
- El sueldo del farmacéutico titular. La titular trabaja en la farmacia y su trabajo no figura como gasto de personal. Un comprador tendría que pagar a un farmacéutico por ese trabajo, así que el beneficio del negocio se calcula después de restar un sueldo de mercado.
- Una renta de mercado por el local. Los locales son propios y se tasaron aparte. Si no se resta lo que costaría alquilarlos, el valor del local aparece dos veces: en su tasación y dentro del fondo de comercio.
- Solo flujos futuros. El total del informe incluía también los beneficios actualizados de los tres ejercicios ya cerrados. El valor es la suma de lo que la farmacia generará desde la fecha de valoración.
- La fiscalidad real. La farmacia la explota la farmacéutica como persona física, que tributa en el IRPF; aplicar un 35 % uniforme no refleja la tributación de la titular.
- Normalizar las amortizaciones. La caída de las amortizaciones de 41.000 a 7.000 € mejora el resultado sin que el negocio gane más. Para proyectar, partimos de una inversión de reposición sostenible.
- Contraste con operaciones de farmacias. Comparamos el resultado con precios de compraventas recientes de farmacias parecidas de la zona, analizando el peso de las recetas frente a la venta libre, que tiene márgenes distintos.
Los dos primeros ajustes reducen el valor; contar solo los flujos futuros también. El estudio del entorno, en cambio, es exactamente el que hacemos hoy. Lo explicamos con otro ejemplo en fondo de comercio: cómo se valora un negocio.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el fondo de comercio de una farmacia?
Se proyectan los beneficios del negocio, una vez descontados el sueldo de mercado del farmacéutico titular y una renta de mercado por el local si es propio, y se actualizan a una tasa que refleje el riesgo. El resultado se contrasta con los precios de compraventas recientes de farmacias de la zona, que en el sector se expresan a menudo como un porcentaje de la facturación.
¿Cuánto vale una farmacia según su facturación?
En el sector se habla mucho de un porcentaje o un múltiplo de la facturación, pero dos farmacias con las mismas ventas pueden valer muy distinto según su margen, el peso de las recetas, la ubicación, el número de farmacias cercanas y las condiciones del local. El múltiplo sirve de contraste; el valor se justifica con el beneficio.
¿Quién puede comprar una farmacia?
Solo un farmacéutico. La propiedad y la titularidad de las oficinas de farmacia están reservadas a los farmacéuticos (art. 103.4 de la Ley General de Sanidad) y solo pueden transmitirse a otros farmacéuticos (art. 4 de la Ley 16/1997). La transmisión se rige además por la normativa de cada comunidad autónoma.
¿Se valora el local junto con la farmacia?
Se valoran por separado. El local, si es propio, se tasa como inmueble; el fondo de comercio recoge el valor del negocio. Para no contar el local dos veces, al calcular el fondo de comercio hay que restar una renta de mercado por su uso.
¿Para qué se valora una farmacia?
Para su compraventa o traspaso, para pedir financiación, para la entrada de un socio farmacéutico, en herencias y donaciones, en divorcios cuando la farmacia es ganancial y para justificar el valor ante Hacienda.
Normativa citada: Ley 14/1986, General de Sanidad (art. 103.4) y Ley 16/1997, de regulación de servicios de las oficinas de farmacia (art. 4).
Caso real de ITE España con los datos identificativos de la titular, la farmacia y su dirección eliminados. Datos del entorno: INE y Consejo General de Colegios Oficiales de Farmacéuticos, recogidos en el informe original de 2016. No se publica la cifra final del informe porque, por las razones explicadas, hoy la calcularíamos de otra forma.
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