Caso real: tasación de suelo urbano mediante comparación y método residual
Cómo se tasa un solar urbano mediante comparación y método residual estático
Caso real de ITE España sobre la valoración patrimonial de un suelo urbano residencial. Se muestra la metodología aplicada y los datos técnicos relevantes, eliminando los datos identificativos del cliente y la localización concreta del activo.
15.197,26 €
275,71 €/m²
55,12 m²
Arturo Martín de las Mulas
ITE España · Valoración inmobiliaria y análisis técnico.
Blanca Morron
ITE España · Especialista en valoración inmobiliaria.
El proceso de tasación, paso a paso
Identificación
Comprobación documental, superficies, características y finalidad.
Urbanismo
Clasificación, edificabilidad, tipología y grado de consolidación.
Comparación
Selección y homogeneización de testigos de suelo.
Residual
Producto terminado menos costes, gastos y beneficio promotor.
Síntesis
Contraste de resultados y adopción del valor.
1. Ficha técnica anonimizada
OBJETO Y FINALIDAD
Solicitante: Cliente privado anonimizado
Localización: Región de Murcia
Finalidad: Valoración de patrimonio
Fecha de referencia: Junio de 2022
CARACTERÍSTICAS
Tipo: Suelo urbano
Uso: Residencial
Tipología: Plurifamiliar entremedianeras
Superficie: 55,12 m²
Edificabilidad: 4,0 m²t/m² → 220,48 m²t
2. Método de comparación de mercado
Se analizaron testigos de suelo del entorno de mercado, eliminando de esta publicación las direcciones concretas. Las muestras se homogeneizaron atendiendo a sus características y a la superficie edificable.
180,63 €/m²t
220,48 m²t
27.878,39 €
3. Método residual estático
F = VM × (1 − b) − Σ Ci
Se parte del valor de mercado del producto inmobiliario terminado y se descuentan los costes y gastos necesarios para desarrollar la promoción, además del beneficio del promotor.
| Concepto | €/m² construido |
|---|---|
| Valor de mercado adoptado | 1.323,03 € |
| Coste de ejecución material | 707,44 € |
| Gastos generales | 56,60 € |
| Beneficio industrial | 42,45 € |
| Acometidas y urbanización | 56,59 € |
| Honorarios, licencias, notaría y registro | 102,68 € |
| Beneficio del promotor | 238,15 € |
| Valor residual repercutido | 68,93 €/m² |
4. Síntesis de resultados
| Método | Valor | Lectura |
|---|---|---|
| Comparación | 27.878,39 € | Contraste mediante mercado de suelo |
| Residual estático | 15.197,26 € | Capacidad económica del suelo tras costes de promoción |
| Valor adoptado | 15.197,26 € | 275,71 €/m² |
La valoración de suelo urbano exige relacionar planeamiento, edificabilidad, mercado del producto terminado, costes de promoción y mercado de solares. El contraste entre métodos permite analizar el resultado desde perspectivas diferentes.
Privacidad: este caso procede de un expediente real de ITE España. Los datos identificativos del cliente y la ubicación concreta del inmueble han sido eliminados. Las cifras se mantienen exclusivamente para explicar la metodología aplicada en la fecha de referencia y no constituyen valores actuales ni extrapolables.
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