Tasación de los apartamentos turísticos frente a Hacienda. Comprobación de Valor AEAT

Cómo justificar el rendimiento de los apartamentos turísticos frente a una comprobación de valor frente a Hacienda

La Fiscalidad de apartamentos turísticos -Airbnb-.

Alquilar apartamentos turísticos es una practica cada vez más habitual en el mercado inmobiliario. Es por ello que a la hora de declarar los rendimientos sobre el impuesto de actividades económicas  en la actividad de realizar la renta de los apartamentos turísticos, hay que tener en consideración qué valor se entiende como valor a tener en cuenta en en el régimen específico que regula este tipo de actividad, y que es decisivo a la hora de aportar una tasación de un apartamento turístico.

Cómo se valoran los apartamentos turísticos en alquiler o arrendamiento temporal y cuál es el valor fiscal mínimo a declarar ante la Administración de Hacienda. Según el art.5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por tanto, cuando se produzca la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa se tratará de un alquiler turístico, que se someterá a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, ya que produce un rendimiento y el valor del inmueble depende de este factor al estar sujeto a una explotación económica. 

¿Cómo justifico su valor ante Hacienda?.

En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo, por lo que La Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) pone como ejemplos de “servicios complementarios propios de la industria hotelera” los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos (art 20.uno.23º. b.’ LIVA). En consecuencia, el grupo 685 de la sección primera de las Tarifas del IAE clasifica la actividad de explotación de apartamentos turísticos extrahoteleros (DGT V0215-18, DGT V0731-17).

Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario. Es por ello que hay que tener en cuenta la explotación que se produce del mismo, para realizar una tasación de un apartamento turístico conforme a estos rendimientos.

Para ello es necesario realizar una tasación a valor de mercado normal, o razonable. Este valor de tasación  de un apartamento turístico, es el valor justificativo atendiendo a su rendimiento, según los ingresos obtenidos, (restando los gastos de la explotación por alquiler)

¿Puedo justificar el valor de la Renta, o bien de los rendimientos de un alquiler vacacional?

Ite España Sociedad de Tasaciones realiza Estudios de comparabilidad (benchmarking) para justificar de manera oficial las operaciones de rentabilidad inmobiliaria en los apartamentos turísticos, ya sea de los años fiscales acutales, ó bien retrodatada a años pasados, por parte de nuestros profesionales que determinen los valores de mercado, que sirven como base para justificar las operaciones entre empresas o entidades objeto de esta ley en el IRPF, o en las declaraciones de IVA repercutido al servicio prestado.

 

En consecuencia las operaciones declaradas en el pasado,  entre personas que han realizado una venta, ó alquiler de vivienda, se valorarán por su valor normal de mercado en el año en el que se produjo el acto de venta/alquiler. Se entenderá por valor normal de mercado aquel que se habría acordado por personas o entidades independientes en condiciones de libre competencia.

La Administración tributaria podrá comprobar que las operaciones realizadas entre personas o entidades vinculadas se han valorado por su valor normal de mercado, o tasaciones en operaciones vinculadas, y efectuará, en su caso, las correcciones valorativas que procedan respecto de las operaciones sujetas a este Impuesto, al IRPF o al IRNR que deben ser  valoradas por su valor normal de mercado, con la documentación aportada – el informe de tasación- por el sujeto pasivo y los datos e información de que disponga. La Administración tributaria quedará vinculada por dicho valor en relación con el resto de personas o entidades vinculadas.

La valoración administrativa no determinará la tributación por este Impuesto ni, en su caso, por el IRPF o por el IRNR de una renta superior a la efectivamente derivada de la operación para el conjunto de las personas o entidades que la hubieran realizado. Para efectuar la comparación se tendrá en cuenta aquella parte de la renta que no se integre en la base imponible por resultar de aplicación algún método de estimación objetiva.

Normativa: Artículo 16 TRLIS Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo de 2004 – Artículo primero Ley 36/2006, de 29 de noviembre de 2006