Informe de Validacion Gráfica Catastro
El informe de Validación gráfica. Qué hacer ante una calificación negativa’
El informe de validación gráfica del Catastro Inmobiliario tiene como objetivo verificar la coincidencia entre la información catastral y la realidad física de los inmuebles. Para ello, se comparan las imágenes aéreas de los inmuebles con el plano catastral correspondiente. En caso de que existan diferencias entre la información catastral y la realidad física. Todas las escrituras deben incorporar una representación gráfica de la parcela , que será el Certificado Catastral Descriptivo y Gráfico (CCDG) o una representación gráfica alternativa (RGA), según el tipo de escritura.
En ite-españa realizamos el informe de validación gráfica en el que se resuelven las divergencias entre el Registros de la Propiedad y el Catastro inmobiliario frente a la realidad física de un inmueble -parcela o construcción.
Si se detecta una irregularidad en el catastro inmobiliario, esta podría indicar la necesidad de realizar el informe de validación gráfica. Así, es importante que el informe de validación gráfica sea utilizado por los propietarios y responsables de los inmuebles para resolver las posibles irregularidades.
Siempre que se desee modificar la representación de una parcela en el Catastro es necesario elaborar una representación gráfica alternativa (RGA) en formato GML catastral y georreferenciada sobre la cartografía catastral. También es necesario validar a través del Catastro (SEC), obteniendo el correspondiente informe de validación gráfica (IVG), que debe ser positivo excepto en casos muy excepcionales (cuando afecte a viales urbanos o vacios en cartografía).
Cómo resolver una calificación negativa ante el Registro de la Propiedad?
La inmatriculación de una finca ha de realizarse sobre la base de la representación gráfica catastral vigente. En ocasiones el catastro telemático resulta que existe una incoherencia en su representación gráfica, por lo que no puede practicarse la inmatriculación con una certificación catastral incorporada. Es por ello, que una vez solucionada la incoherencia en la representación gráfica catastral de esta finca en la que se haga corresponder los datos del Registro de la Propiedad respecto al Catastro, se ha de acompañar dicha certificación catastral descriptiva y gráfica para proceder correctamente a su inmatriculación.
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Cómo Resolver una inmatriculación?
Corrija la divergencia entre superficies.
Si se trata de una representación gráfica alternativa de una finca, que a través de un arquitecto, el cual deberá realizar los trabajos de medición oportunos ajustándose a las especificaciones técnicas de la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro
Qué hacer ante una rectificación de superficie.
- Si la diferencia de superficie a inscribir no excede del cinco por ciento de la superficie inscrita, la rectificación podrá realizarse mediante la simple manifestación de los interesados, sin necesidad de certificación catastral.
- si la diferencia de superficie a inscribir no excede del diez por ciento de la superficie inscrita, bastará con la aportación de certificación literal y gráfica del catastro , siempre que exista plena coincidencia entre la finca inscrita y la contenida en la certificación catastral.
- Si la diferencia de superficie excede de los porcentajes anteriormente mencionados será necesario acudir al expediente de dominio, regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, pero con las especificaciones contenidas en el artículo 201 de la Ley.
Cómo se inicia.
Se iniciará a instancia del titular registral de la finca o de cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, ante Notario hábil. Además, deberá el interesado expresar los datos de que disponga relativos a la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre los colindantes tanto registrales como catastrales, aportando certificación descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente, además, si el promotor manifiesta que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación que interesa, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.
Este expediente no resulta aplicable para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de edificios en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde.
Es importante destacar, que cualquiera que sea el medio o procedimiento elegido, el Registrador no debe tener duda fundada alguna de la verdadera naturaleza del exceso como rectificación de superficie y de que dicha superficie no consta previamente inscrita.