Tasación de local comercial mediante comparación y coste de reposición
Caso técnico de valoración patrimonial de un local comercial de uso industrial/almacén. Se contrastaron el método de comparación de mercado, el coste de reposición y transacciones registrales del entorno antes de adoptar la conclusión de valor.
411.163,39 €
1.109 €/m²
370,75 m²
Informe técnico realizado por Giannina Salesi, especialista en valoración de ITE España, Máster en Valoraciones por la Universidad Politécnica de Madrid y con más de 10 años de experiencia en tasaciones y valoraciones. Conocer al equipo técnico →
Buen estado de conservación · construido en 1994
El proceso de valoración
Datos registrales y catastrales, superficies, uso y características constructivas comprobadas.
Selección y homogeneización de comparables atendiendo a superficie, localización, estado, calidades e instalaciones.
Suelo más coste de reposición de la construcción, considerando la depreciación correspondiente.
Comprobación con transacciones registrales del entorno y referencias administrativas disponibles.
Adopción del enfoque que mejor representa el mercado para la finalidad y fecha del informe.
1. Ficha del inmueble
Identificación
Tipo: local comercial
Uso: industrial / almacén
Finalidad: valoración de patrimonio
Fecha de valoración: enero de 2021
Características
Año: 1994
Estado: buen estado de conservación
Superficie construida: 370,75 m²
Superficie útil: 296,60 m²
Anexos: garaje y trastero
2. Método de comparación de mercado
El informe analizó ocho naves y locales comparables y aplicó coeficientes de homogeneización para ajustar las diferencias relevantes. La muestra presentaba una banda amplia antes de ajuste, por lo que la selección, homogeneización y ponderación de los testigos era esencial.
| Testigo | Precio | Superficie | €/m² homogeneizado | Peso |
|---|---|---|---|---|
| Nave 1 | 266.000 € | 137 m² | 1.970,73 € | 10% |
| Nave 2 | 323.950 € | 260 m² | 1.261,54 € | 15% |
| Nave 3 | 285.000 € | 360 m² | 796,61 € | 20% |
| Nave 5 | 760.000 € | 331 m² | 2.313,29 € | 10% |
| Local 7 | 237.500 € | 107 m² | 2.250,15 € | 10% |
3. Contraste mediante coste de reposición
Como contraste independiente se analizó el valor del suelo y el coste de reponer la construcción, incorporando los ajustes por antigüedad, estado y funcionalidad considerados en el informe.
84.848,94 €
598,44 €/m²
308.814,31 €
La existencia de un resultado por coste inferior al obtenido por comparación no implica una contradicción: son enfoques distintos. En este caso, el informe adoptó el método de comparación como representación más adecuada del valor de mercado.
4. Contraste con transacciones registrales
El estudio incorporó compraventas escrituradas del entorno inmediato como contraste adicional. El conjunto de transacciones utilizado arrojó una referencia de 338.340,02 €.
5. Referencias administrativas: qué significan y qué no
El informe original incorporaba una referencia administrativa como contraste. En esta publicación se distingue expresamente esa información del valor de mercado obtenido mediante el análisis técnico.
6. Conclusión del caso
| Enfoque | Valor | Función |
|---|---|---|
| Comparación de mercado | 411.163,39 € | Enfoque principal adoptado |
| Coste de reposición | 308.814,31 € | Contraste técnico independiente |
| Transacciones registrales | 338.340,02 € | Contraste de operaciones del entorno |
| Valor de tasación adoptado | 411.163,39 € | 1.109 €/m² |
Alcance normativo: el documento histórico empleó criterios de valoración inmobiliaria y referencias metodológicas propias del sector. Dado que la finalidad indicada es patrimonial, esta publicación no presenta la Orden ECO/805/2003 como normativa obligatoria del encargo. La metodología y normativa aplicables deben determinarse siempre en función de la finalidad concreta de cada tasación.
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