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Tasación retroactiva para herencias: valor del patrimonio a la fecha de fallecimiento

Arturo Martín de las Mulas — Tue, 07 Jan 2025 11:38:15 +0000

HERENCIAS · FECHA DE FALLECIMIENTO · VALORACIÓN RETROSPECTIVA

Tasación retroactiva para herencias: valor del patrimonio a la fecha de fallecimiento

En una herencia puede ser necesario reconstruir el valor que un inmueble, empresa, obra de arte u otro activo tenía en una fecha pasada. La valoración debe referirse a la fecha jurídicamente relevante del expediente y utilizar evidencia coherente con ese momento.

Corrección importante: una tasación retroactiva no permite escoger una fecha anterior para obtener un impuesto menor. Su función es determinar técnicamente el valor correspondiente a la fecha que resulte aplicable al caso.

Qué debe reconstruir el tasador

Activo

Qué existía, características, derechos, cargas y estado en la fecha de referencia.

Mercado histórico

Comparables, transacciones, rentas u otra evidencia contemporánea a la fecha.

Método

Comparación, coste, rentas u otro método técnicamente adecuado según el activo.

Trazabilidad

Fuentes, hipótesis, ajustes y cálculos que permitan revisar la conclusión.

Patrimonios complejos

Cuando la herencia incluye inmuebles, empresas, participaciones, arte u otros activos singulares, no se deben forzar todos los bienes dentro de un mismo método. Cada activo se valora con la metodología apropiada y los resultados se llevan a una misma fecha y finalidad para integrar la masa hereditaria.

IDENTIFICAR ACTIVOS → FIJAR FECHA → RECUPERAR EVIDENCIA HISTÓRICA → VALORAR → INTEGRAR PATRIMONIO

Fiscalidad y Valor de Referencia

En inmuebles sujetos al régimen de valor de referencia deben distinguirse el valor técnico de mercado, la base fiscal aplicable y las vías de impugnación disponibles. Una tasación aporta evidencia técnica, pero no sustituye por sí sola el procedimiento tributario.

Contenido técnico y jurídico relacionado

Tasación de Herencias → · Patrimonio complejo → · Valor de Referencia 2022–2026 → · Casos y sentencias →

Guía general de tasaciones retroactivas → · Solicitar valoración →

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Liquidación complementaria del ITP: cómo revisar la valoración de Hacienda

Arturo Martín de las Mulas — Wed, 10 Mar 2021 13:40:33 +0000

ITP · Comprobación de valores · Prueba pericial

Liquidación complementaria del ITP: cómo revisar la valoración de Hacienda

Guía técnica para identificar el valor utilizado por la Administración, revisar la notificación y determinar qué prueba de valoración puede ser necesaria.

Primero: identificar qué se está discutiendo

Acto recibido

Propuesta, liquidación o comprobación, fecha de notificación y momento procedimental.

Valor aplicado

Hay que determinar el origen del valor y el método utilizado en el expediente.

Prueba técnica

La valoración debe responder al inmueble real y a la fecha relevante, no limitarse a proponer una cifra alternativa.

Valor de Referencia y comprobación de valores no son conceptos intercambiables. El régimen aplicable depende de la fecha, el impuesto y el acto administrativo concreto.

Tres vías que conviene diferenciar

Valor de Referencia

Cuando la controversia se refiere al valor de referencia de Catastro en ITP o ISD.

Ver Valor de Referencia →

Liquidación complementaria

La notificación debe revisarse para conocer la valoración, motivación, documentación y vías disponibles.

Servicio especializado →

Tasación Pericial Contradictoria

Procedimiento específico de contraste pericial cuando resulte aplicable al expediente.

Ver TPC →

Qué debe aportar el informe pericial

Descripción del inmueble, fecha de valoración, realidad física, documentación, metodología, evidencias de mercado, ajustes y una conclusión razonada y trazable. La fuerza del informe depende de que explique por qué el valor defendido corresponde al bien concreto.

Informes Periciales → · Fiscal y Tributario → · Casos reales →

¿Has recibido una liquidación complementaria?

ITE España puede estudiar la documentación y determinar qué cuestión de valoración existe y qué prueba técnica resulta necesaria.

SOLICITAR ESTUDIO

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Tasador de obras de arte en herencias | Metodología, inventario y valoración

Arturo Martín de las Mulas — Tue, 19 Nov 2019 13:03:33 +0000

HERENCIAS · ARTE · COLECCIONES · INFORME TÉCNICO

Tasador de obras de arte en una herencia: cómo se inventaría y valora una colección

Las obras de arte y bienes singulares requieren identificación y valoración individualizada. El informe debe definir la fecha, estudiar el mercado de cada artista y aplicar una metodología coherente con la evidencia disponible.

SOLICITAR VALORACIÓN →

01 · Antes del valor: identificación técnica de cada pieza

AUTOR / ATRIBUCIÓN

Firma, autor atribuido, certificados y documentación disponible.

TÉCNICA / SOPORTE

Óleo, acuarela, obra gráfica, escultura, soporte y características materiales.

DIMENSIONES

Medidas de la obra y variables físicas relevantes para la comparación.

PROCEDENCIA

Facturas, antecedentes, inventarios, exposiciones o documentación disponible.

FECHA

La valoración debe responder a una fecha concreta y a una finalidad determinada.

IDENTIFICAR → DOCUMENTAR → CLASIFICAR → INVESTIGAR MERCADO → SELECCIONAR MÉTODO → VALORAR

02 · ¿Qué metodología utiliza un tasador de arte?

No existe un procedimiento único para todas las piezas. En un mismo conjunto pueden coexistir artistas con abundantes datos de mercado y otros con información escasa. El método debe adaptarse a esa realidad.

COMPARACIÓN / SINTÉTICO

Utiliza transacciones o remates de obras comparables. Se analizan características como fecha, técnica, dimensiones y semejanza con la pieza objeto de valoración.

ANÁLISIS ECONOMÉTRICO

Cuando existe una serie de información suficiente puede estudiarse la evolución de la cotización y las variables que explican el comportamiento del mercado.

COSTE RAZONADO

Cuando no existe evidencia de mercado suficiente, puede ser necesario un enfoque basado en trabajo de ejecución, materiales y demás información disponible, debidamente justificado.

03 · De los remates al valor: esquema de comparación

1. REMATES
Datos reales disponibles

2. FILTRO
Fecha y comparabilidad

3. UNIDAD
Homogeneización cuando procede

4. TESTIGOS
Selección razonada

5. VALOR
Resultado de la pieza

En determinados trabajos de pintura, y cuando la información lo permite, los precios de remate pueden expresarse mediante una unidad homogénea como €/cm² para analizar comparables y aplicar después un valor unitario razonado a la superficie de la obra. No es una regla automática: exige justificar previamente la comparabilidad.

04 · Caso real anonimizado: 15 obras, metodología mixta

ALCANCE
15 obras

Valoración individual de una colección con autores y mercados diferentes.

METODOLOGÍA
Mixta

Comparación, análisis econométrico y coste según la información disponible.

RESULTADO
Valor individual + conjunto

Cuadro resumen de piezas y valores para la finalidad del encargo.

Ver el caso de experiencia técnica completo →

05 · Una colección no se valora como una sola pieza

Fase	Trabajo	Salida técnica
Inventario	Numeración, fotografía y descripción	Relación controlada de piezas
Clasificación	Autor, técnica, soporte, dimensiones	Ficha individual
Mercado	Búsqueda y análisis de evidencia	Comparables / series disponibles
Valoración	Método adecuado por obra	Valor individual razonado
Resumen	Integración de resultados	Valor del conjunto

06 · Arte singular y ajuar doméstico: conviene diferenciarlos

OBRA DE ARTE / BIEN SINGULAR

Puede requerir identificación individual, análisis del artista, mercado propio y valoración específica.

BIENES ORDINARIOS / AJUAR

Responden a una problemática distinta. En una herencia conviene clasificar correctamente cada elemento antes de determinar el tratamiento valorativo que corresponda.

Ver valoración del ajuar doméstico →

07 · ¿Para qué puede necesitarse una tasación de arte?

HERENCIAS

Inventario, valoración y reparto patrimonial.

SEGUROS

Documentación económica de obras y colecciones.

PROCEDIMIENTOS

Informes periciales cuando existe controversia de valor.

PATRIMONIO

Inventarios, reparto y documentación del conjunto.

08 · Documentación útil para iniciar el trabajo

IMÁGENES

Fotografías generales, firma, reverso, marcas, numeraciones y detalles.

DATOS

Autor atribuido, medidas, técnica, soporte, localización y número de piezas.

ANTECEDENTES

Facturas, certificados, procedencia y documentación histórica disponible.

VALORACIÓN Y AUTENTICACIÓN NO SON LO MISMO

El informe de valoración determina una magnitud económica para una finalidad y fecha. Cuando exista una cuestión específica de autenticidad o atribución que requiera certificación especializada, debe abordarse separadamente.

09 · Integración en una herencia con patrimonio complejo

INMUEBLES + EMPRESAS + PARTICIPACIONES + ARTE + OTROS BIENES

Cada categoría se valora con su metodología y los resultados se integran después a una fecha y finalidad comunes para construir el cuadro patrimonial.

Ver guía técnica de patrimonios hereditarios complejos →

10 · Rutas relacionadas

OBRAS DE ARTE →
Landing principal HERENCIAS →
Patrimonio hereditario SEGUROS →
Arte y aseguradoras CASOS REALES →
Experiencia técnica

¿Necesita valorar una colección heredada?

Podemos revisar inicialmente el número de piezas, documentación, finalidad y fecha para definir el alcance del informe.

SOLICITAR ESTUDIO →

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Documentación de operaciones vinculadas: cómo justificar el valor de mercado

Arturo Martín de las Mulas — Sat, 16 Feb 2019 20:00:38 +0000

DOCUMENTACIÓN · OPERACIONES VINCULADAS

Documentación de operaciones vinculadas: cómo justificar el valor de mercado

Documentar una operación vinculada significa poder explicar quién interviene, qué se transmite o presta, qué funciones y riesgos existen y por qué el precio o valor utilizado respeta el principio de libre competencia.

Qué debe poder explicar el expediente

1 · Partes y vinculación

Quién interviene y cuál es la relación relevante.

2 · Operación

Objeto, importe, fecha, contrato y condiciones.

3 · Comparabilidad

Funciones, activos, riesgos y circunstancias económicas relevantes.

4 · Valoración

Método elegido, comparables, ajustes y conclusión.

¿Siempre se exige la misma documentación?

No. El artículo 18 LIS establece reglas de proporcionalidad y suficiencia, supuestos de contenido simplificado y excepciones. También identifica operaciones para las que ese contenido simplificado no resulta aplicable, entre ellas determinadas operaciones sobre inmuebles, transmisiones de negocios, valores no cotizados y activos intangibles.

Valoración y documentación fiscal son piezas relacionadas, pero no idénticas. El informe de tasación puede acreditar técnicamente el valor del activo; la documentación de precios de transferencia debe contextualizar además la operación y el principio de libre competencia.

Mapa del clúster

Servicio principal de Operaciones Vinculadas →
Cuándo necesita una valoración independiente →
Métodos y comparabilidad →
Retribución de socios →
Inmuebles y alquileres vinculados →

¿Necesita aportar una valoración a su documentación?

CONSULTAR →

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Tasación para aplazamiento de deuda con la Seguridad Social (TGSS)

Arturo Martín de las Mulas — Wed, 19 Dec 2018 20:37:39 +0000

Fiscal · Empresas · Garantías ante la TGSS

Tasación para aplazamiento de deuda con la Seguridad Social

Valoración técnica de inmuebles y otros activos ofrecidos como garantía en solicitudes de aplazamiento ante la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS).

SOLICITAR ESTUDIO Y PRESUPUESTO

El problema

Cuando la TGSS exige una garantía suficiente

En determinados aplazamientos, la empresa o el profesional necesita acreditar que los bienes ofrecidos pueden garantizar suficientemente la deuda. La valoración permite documentar técnicamente el activo y su valor a una fecha determinada.

ITE España interviene en la valoración del bien o activo. La concesión del aplazamiento y la aceptación de la garantía corresponden a la Tesorería General de la Seguridad Social.

Marco vigente

El Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social establece, con las excepciones previstas, que el aplazamiento debe asegurarse mediante garantía suficiente para cubrir principal, recargos, intereses y costas.

La solicitud debe incluir, cuando proceda, el ofrecimiento de garantías y la justificación de su suficiencia.

Referencia: arts. 33 y 35 del Real Decreto 1415/2004, en su redacción vigente.

Proceso

De la deuda al informe de valoración

Expediente

Identificamos deuda, finalidad y condiciones de la garantía solicitada.

Activo

Revisamos titularidad, documentación, cargas y características relevantes.

Valoración

Aplicamos la metodología adecuada al tipo de bien y finalidad.

Informe

Documentamos alcance, fuentes, hipótesis, valor y fecha de referencia.

Bienes y activos

¿Qué podemos valorar como soporte de una garantía?

Inmuebles

Viviendas, locales, oficinas, naves, solares, edificios y otros activos inmobiliarios.

Activos empresariales

Determinados bienes, maquinaria, existencias y activos susceptibles de valoración, según la naturaleza del expediente.

Derechos y otros activos

Estudiamos previamente si el activo y la documentación disponible permiten desarrollar una valoración adecuada a la finalidad.

Importante

No todos los aplazamientos requieren garantía

La normativa vigente contempla supuestos de exención. Desde agosto de 2026, entre otros casos, no es necesaria la constitución de garantías cuando la deuda aplazable es igual o inferior a 150.000 €; también existe un supuesto específico para deuda inferior a 250.000 € si se cumplen las condiciones de ingreso y plazo previstas reglamentariamente.

Por eso, antes de encargar una tasación conviene comprobar si el expediente exige efectivamente garantía.

¿Qué documentación ayuda a valorar?

Resolución, requerimiento o información del expediente de aplazamiento.
Identificación del bien ofrecido.
Nota simple o documentación de titularidad, cuando proceda.
Información sobre cargas existentes.
Documentación técnica del activo.
Fecha de referencia requerida para la valoración.

Para profesionales

Soporte técnico para asesorías, abogados y empresas

Podemos trabajar directamente con el asesor del cliente para definir la documentación del activo, el alcance de la valoración y el formato de informe requerido para el expediente.

Asesorías fiscales y laborales

Valoración técnica como pieza del expediente que prepara el asesor.

Despachos de abogados

Informes documentados para procedimientos de recaudación y garantías.

Empresas y autónomos

Valoración de los activos que se pretenden ofrecer como garantía.

Preguntas frecuentes

¿La tasación garantiza que la TGSS conceda el aplazamiento?

No. El informe acredita técnicamente el valor del activo; la decisión sobre el aplazamiento y la suficiencia o aceptación de la garantía corresponde al órgano competente de la TGSS.

¿La mera solicitud de aplazamiento suspende la recaudación?

No con carácter general. El Reglamento establece que la mera solicitud no suspende el procedimiento recaudatorio.

¿Cuánto puede durar un aplazamiento?

Con carácter general, la duración total no puede exceder de cinco años, sin perjuicio de los supuestos extraordinarios previstos reglamentariamente.

¿ITE España puede estudiar primero la viabilidad del encargo?

Sí. Revisamos la finalidad, el activo y la documentación disponible antes de definir el alcance del informe.

ITE España

Valoración de garantías para TGSS en toda España

Una valoración orientada a la finalidad administrativa, con metodología, documentación y conclusión trazables.

¿Necesita aportar una valoración a su expediente?

Envíenos el requerimiento o describa el caso y el activo que pretende ofrecer.

SOLICITAR ESTUDIO

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Plusvalía Municipal y STC 59/2017: origen de la doctrina sobre inexistencia de incremento

Arturo Martín de las Mulas — Thu, 18 May 2017 18:03:16 +0000

Jurisprudencia · IIVTNU · Tribunal Constitucional · Prueba pericial

Plusvalía Municipal y STC 59/2017: inexistencia de incremento y prueba del valor del suelo

La STC 59/2017 abrió una etapa decisiva en la tributación de la Plusvalía Municipal: cuando no existe incremento de valor del terreno, la realidad económica de la transmisión y su acreditación pasan a ser elementos esenciales del análisis del IIVTNU.

Contenido técnico revisado por Arturo Martín de las Mulas
Arquitecto, tasador y perito · Responsable técnico de ITE España

La cuestión esencial es probatoria: determinar si el terreno urbano experimentó realmente un incremento de valor entre la adquisición y la transmisión y documentar técnicamente esa evolución cuando el expediente lo requiera.

Qué aportó la doctrina constitucional de 2017

La STC 59/2017 declaró inconstitucional la regulación del impuesto en la medida en que sometía a tributación situaciones en las que no existía incremento de valor del terreno. A partir de esta doctrina adquirió especial relevancia la posibilidad del contribuyente de acreditar la inexistencia de ese incremento.

Incremento real

El análisis debe distinguir la mecánica tributaria de la realidad económica del terreno transmitido.

Principio de prueba

Los valores de adquisición y transmisión reflejados en la documentación de la operación pueden constituir un punto de partida probatorio.

Prueba pericial

Cuando la cuestión de valor exige mayor precisión, una pericial puede estudiar específicamente la evolución del componente suelo.

Qué dijo el Tribunal Supremo sobre la prueba

La doctrina posterior del Tribunal Supremo desarrolló cómo podía acreditarse la inexistencia de incremento. El material técnico de ITE España recoge tres vías: aportar un principio de prueba —como la diferencia entre valores de adquisición y transmisión—, aportar una prueba pericial que confirme esos indicios o emplear otros medios probatorios admitidos en Derecho.

Una vez planteada y documentada la inexistencia de incremento, la prueba adquiere un papel central en la controversia. Por eso no basta con una afirmación genérica de pérdida: hay que estudiar las fechas, el inmueble, el componente suelo y la documentación concreta de la operación.

Cómo trabaja ITE España la prueba pericial del valor del suelo

El enfoque técnico consiste en analizar de manera individualizada el valor del suelo en dos momentos de referencia: la adquisición y la transmisión. El objetivo es obtener y explicar el diferencial o evolución del valor del terreno a lo largo del periodo analizado.

A · ADQUISICIÓN
Fecha, escritura, características del inmueble y datos disponibles en origen.

B · VALOR DEL SUELO
Determinación técnica del componente suelo en el momento de adquisición.

C · TRANSMISIÓN
Determinación del valor del suelo en la fecha de venta o transmisión.

D · DIFERENCIAL
Cálculo y justificación del incremento o pérdida de valor entre ambas fechas.

Qué puede contener el informe pericial

Tasación en adquisición Cálculo razonado del valor del suelo en la fecha de adquisición.	Tasación en transmisión Cálculo razonado del valor del suelo en la fecha de transmisión.
Análisis temporal Estudio de la evolución del valor y de las variables relevantes del periodo.	Conclusión pericial Obtención del diferencial de valor del suelo y exposición trazable de la metodología empleada.

El valor del suelo, no simplemente el precio total del inmueble

El IIVTNU se refiere al incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Por ello, cuando se realiza una pericial específica, resulta relevante separar y estudiar técnicamente el componente suelo y no limitar el análisis a una comparación superficial del precio global del inmueble.

En determinados expedientes también puede ser necesario estudiar circunstancias complementarias de la operación, documentación catastral, características urbanísticas, fuentes de mercado y otros elementos que ayuden a explicar la evolución del valor.

De la STC 59/2017 al régimen actual

La doctrina iniciada en 2017 tuvo desarrollos jurisprudenciales posteriores y el IIVTNU experimentó un cambio especialmente relevante con la STC 182/2021 y la posterior reforma normativa. Por ello, cada expediente debe analizarse según su fecha, el acto tributario concreto y el régimen legal aplicable.

La utilidad de la STC 59/2017 permanece como antecedente esencial para comprender la importancia de la inexistencia de incremento y de su prueba, pero la estrategia de una reclamación actual no debe decidirse únicamente a partir de una sentencia aislada.

Documentación para estudiar la existencia o inexistencia de incremento

Escritura o título de adquisición	Escritura o título de transmisión
Referencia y datos catastrales	Liquidación, autoliquidación o expediente municipal
Planos y documentación técnica disponible	Antecedentes de valoración y documentación relevante de la operación

Más información sobre Plusvalía Municipal

STC 182/2021: qué cambió →

Cómo acreditar que no hubo incremento de valor →

Tasación e informe pericial del valor del suelo →

Caso real: Sentencia 64/2025 →

¿Tiene una liquidación o un expediente de Plusvalía?

Podemos estudiar la documentación y determinar si existe una cuestión de valoración del suelo que requiera informe pericial.

Servicio especializado → Solicitar estudio →

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¿Cuándo se paga la Plusvalía Municipal y cuándo puede no existir incremento?

Arturo Martín de las Mulas — Fri, 03 Mar 2017 18:22:40 +0000

Plusvalía Municipal · IIVTNU · Guía práctica

¿Cuándo se paga la Plusvalía Municipal y cuándo puede no existir incremento?

El IIVTNU está vinculado a la transmisión de terrenos de naturaleza urbana. Para saber si existe tributación y cómo debe analizarse, hay que distinguir el tipo de transmisión, la fecha del devengo, el incremento de valor y el método de determinación de la base.

Contenido técnico revisado por Arturo Martín de las Mulas
Arquitecto, tasador y perito · Responsable técnico de ITE España

Artículo histórico actualizado: esta URL existe desde 2017. Se conserva su antigüedad, pero se ha sustituido el contenido anterior porque respondía al escenario jurisprudencial de aquel momento y contenía reglas que ya no deben aplicarse automáticamente.

01 · Transmisión
Venta, herencia, donación u otro supuesto.

02 · Fecha
Determina el régimen legal aplicable.

03 · Incremento
Comprobar la evolución relevante del terreno.

04 · Base
Analizar el método y los datos utilizados.

¿Qué grava la Plusvalía Municipal?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —IIVTNU— grava, en los términos establecidos por la legislación local, el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos puesto de manifiesto con ocasión de determinadas transmisiones o constitución/transmisión de derechos reales.

Compraventa

Debe analizarse la transmisión, el periodo y la regulación aplicable a la fecha del devengo.

Herencia

El fallecimiento y los plazos de gestión requieren un análisis específico.

Plusvalía por herencia: plazos y prescripción →

Donación y otros supuestos

La persona obligada y las reglas aplicables dependen de la naturaleza de la operación.

¿Cuándo puede ser relevante la inexistencia de incremento?

La jurisprudencia constitucional abrió una evolución decisiva al excluir la tributación de situaciones sin incremento de valor. El marco legal fue posteriormente modificado. Por eso, un expediente actual no debe resolverse aplicando de forma aislada una sentencia de 2017 o 2021: primero debe identificarse el régimen vigente en la fecha concreta.

A · Escrituras
Adquisición y transmisión.

B · Catastro
Datos y componente suelo.

C · Cálculo
Comparar los métodos aplicables.

D · Prueba
Pericial si la controversia lo requiere.

No es lo mismo perder dinero en la operación que acreditar la cuestión tributaria

Importante: que el precio de venta sea inferior al de compra puede ser un dato relevante, pero no conviene equiparar automáticamente pérdida patrimonial global, gastos de compraventa e inexistencia de incremento del terreno. La prueba debe responder al hecho imponible y al método legal correspondiente.

Dos formas de enfocar el cálculo

La normativa posterior a 2021 permite analizar la base conforme a las reglas objetivas y, cuando concurren los presupuestos legales, atender al incremento real acreditado. La elección no debe hacerse por intuición: hay que comparar los resultados con los datos concretos de la operación.

Cómo se calcula la Plusvalía Municipal: métodos y prueba →

¿Cuándo puede ser necesario un informe pericial?

Valor del suelo discutido
Cuando es necesario individualizar el componente terreno.

Activo singular
Cuando los datos generales no reflejan adecuadamente sus circunstancias.

Procedimiento contencioso
Cuando la controversia exige una explicación técnica trazable y ratificable.

Cómo se construye un informe pericial de Plusvalía →

Jurisprudencia y caso real

STC 59/2017

Origen de la doctrina constitucional sobre inexistencia de incremento.

Ver análisis histórico →

STC 182/2021

Declaró inconstitucionales determinados preceptos del sistema objetivo anterior.

Ver qué cambió →

Sentencia 64/2025

Caso real de ITE España con informe pericial y resolución favorable.

Ver caso real →

¿Tiene que liquidar o revisar una Plusvalía Municipal?

Podemos analizar las fechas, escrituras, datos catastrales y documentación del expediente y determinar si necesita valoración técnica.

Servicio especializado → Solicitar estudio →

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Cómo valorar Inmuebles a efectos contables. La NIC 36.

Arturo Martín de las Mulas — Fri, 20 Jan 2017 17:32:03 +0000

Valorar Inmuebles a efectos contables. El deterioro de los activos en las Normas NIC-36.

Las normas NIC, y el Plan General de Contabilidad Español (R.D. 1514/2007), recomiendan valorar los inmuebles a efectos contables para determinar el «VALOR RAZONABLE» o fair value, de las inversiones inmobiliarias a partir de una valoración realizada por expertos tasadores cualificados y con experiencia en el tio de inversión inmobiliaria que se esté valorando. Para tal fin es preciso conocer dos normas de contabilidad internacional NIC.

El Deterioro del valor de los activos. NIC 36

Esta Norma revisada sustituye a la NIC 36 (1998) Deterioro del valor de los activos y se aplicará: (a) en las adquisiciones de fondo de comercio y activos intangibles mediante combinaciones de negocios cuya fecha de acuerdo sea a partir del 31 de marzo de 2004. (b) a todos los demás activos, para los ejercicios anuales que comiencen a partir del 31 de marzo de 2004. Se aconseja la tasación de este tipo de activos inmobiliarios para poder constatar la pérdida de valor tanto del fondo de comercio, como de los intangibles.

¿Cómo se han de realiza la valoración en contabilidad según las norma NIC?.

Las Normas NIC, debido a que España, como miembro de la unión europea, requiere de una reforma mercantil en materia contable para su armonización internacional con base a la normativa europea son necesarios realizar una valoración sobre los la pérdida de valor o deterioro de un activo.

Por lo que el valor recuperable de un activo o de una unidad generadora de efectivo (UGE) sea el mayor entre su valor razonable menos los costes necesarios para su venta y su valor en uso. Si cualquiera de estos valores supera el valor en libros del activo o UGE en cuestión, no se habrá producido un deterioro.

Fair Value; ¿Qué es el valor razonable?

El valor razonable menos los costes necesarios para la venta (“fair value less cost to sell” o FVLCS en sus siglas en inglés) es el importe que se podría obtener en una teórica venta mediante una transacción realizada a precios de mercado entre dos partes interesadas en efectuar tal transacción.

Value in use; ¿Qué es el valor en uso?

El valor en uso (“value in use” o VIU en sus siglas en inglés) representa el valor presente de los futuros flujos de caja que la empresa o compañia espera obtener a través del uso del activo y, en su caso, de su venta al finalizar la vida útil del mismo. Por tanto, el cálculo del VIU (Valor en uso) implica la estimación de los cobros y pagos futuros esperados del uso del activo o de la UGE (unidad generadora de efectivo), excluyendo los flujos de caja asociados a reestructuraciones futuras o mejoras a acometer para incrementar el rendimiento de estos activos. Adicionalmente, si se esperan flujos de caja procedentes de la venta o destrucción final del activo o de la UGE, dichos flujos se incluirán en la estimación.

Como se obtiene el valor razonable menos los costes de la venta

El FVLCS debe basarse en la siguiente escala de jerarquía de métodos de valoración:

• El precio comprometido en un pre-acuerdo de venta. Es previsible que este indicador solo esté disponible cuando el activo esté mantenido para la venta. La decisión de venta de un activo es un supuesto que obliga al análisis del posible deterioro del mismo.

• El valor de cotización en un mercado activo. En Ite-España, para obtener el valor razonable a Valor de mercado, lo realizamos según el método de comparación.

Si no se dispone de los anteriores indicadores de valor, se calcula el FVLCS en base a la mejor información disponible para reflejar el importe que podría obtenerse por la empresa en el caso de la venta del activo o de la UGE en una transacción con un tercero independiente.

INFÓRMATE AQUÍ

A la hora de estimar este valor, la empresa tiene que considerar el precio al que se han realizado transacciones recientes de activos similares en el mismo sector de actividad empresarial. Estas transacciones comparables deben cumplir los siguientes criterios:

• Haberse producido dentro del mismo sector económico salvo que el activo sea de naturaleza genérica y su valor razonable no se vea alterado por la actividad empresarial del dueño.

• La naturaleza y estado de los activos deben ser claramente comparables.

• El entorno económico debe ser similar. Es decir, entre la fecha de las transacciones comparables hasta la fecha de análisis del deterioro no se deben haber producido cambios en el entorno económico general q

¿Cómo valoramos el Deterioro de los activos en base al método de flujos descontados de caja?

La estimación del valor recuperable de un activo o de una UGE presenta un reto para las empresas de la aplicación práctica de la NIC 36 y ofrece guías de resolución a los problemas más comunes.

Según la NIC 36, se tiene que analizar el potencial deterioro de un activo o de una UGE en su estado actual y no en base a la capacidad que espera la dirección de la empresa que pueda llegar a tener en el futuro.

Por tanto, los flujos de caja que se consideran en el análisis son aquellos que podrá generar el activo en su estado actual durante la totalidad de la vida útil del mismo, excluyéndose cualquier plan que tenga la dirección para mejorar la capacidad de rendimiento.

En resumen, los principales elementos a valorar este tipo de activos se han de tener en cuenta:

• El uso del método de flujos futuros de caja descontados para medir el valor razonable menos los costes necesarios para la venta.

• Los flujos futuros de caja a incluir en la estimación del valor en uso y, en particular, el tratamiento de reestructuraciones previstas.

• La determinación de la tasa de descuento más adecuada y consideraciones sobre el coste de la deuda y el coste de los recursos propios.

• La polémica sobre el uso de una tasa de descuento antes o después de impuestos y la correlación con los flujos de caja estimados.

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Qué hacer si los datos de Catastro no coinciden con su inmueble

Arturo Martín de las Mulas — Fri, 13 Jan 2017 13:43:29 +0000

CATASTRO · EXPEDIENTE · PRUEBA TÉCNICA

Qué hacer si los datos de Catastro no coinciden con su inmueble

Una superficie, uso, antigüedad o construcción incorrectamente descritos pueden requerir una actuación catastral. El primer paso no es recurrir de forma genérica: es documentar exactamente la diferencia.

Proceso recomendado

Ficha catastral

Identificar qué dato figura actualmente.

Realidad

Comprobar físicamente el inmueble.

Documentos

Planos, escrituras, proyecto, licencias y antecedentes.

Procedimiento

Determinar la vía administrativa que corresponda.

Qué no debe hacerse

No conviene utilizar automáticamente una Tasación Pericial Contradictoria ni confundir una controversia catastral con la impugnación del Valor de Referencia. Cada figura tiene finalidad y procedimiento diferentes.

Una buena pericial catastral no se limita a decir que el inmueble vale menos. Debe demostrar de forma trazable cuál es el dato o criterio cuestionado y por qué la realidad técnica es distinta.

Documentación inicial

Referencia catastral, certificación descriptiva y gráfica, último recibo del IBI, escritura o nota simple, planos disponibles y cualquier notificación de Catastro relacionada con el inmueble.

Página principal de valor catastral e IBI →

Subsanación de discrepancias →

Analizamos primero el dato, después la estrategia

ENVIAR DOCUMENTACIÓN →

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