Valoracion inmuebles Comunidad de Madrid

 La valoracion de inmuebles en la comunidad-de Madrid.

¿Cómo la Administración de Hacienda está valorando los inmuebles?

Según la Ley General Tributaria 58/2003, el contribuyente – cuando el comprador de un bien inmueble (vivvienda, local, u oficina) debe escriturar un inmueble no puede/debe realizarlo por un valor mínimo. -Puedes consultar aquí más información sobre este asunto en otros post-  FRENTE A la valoracion-inmuebles que propone la Comunidad-de-madrid -te dejoel enlace donde puedes consultar el valor mínimo que propone la Comunidad Autónoma de MAdrid– tiene la obligación tributaria del pago de una cuota tributaria cada vez que se VENDE UN INMUEBLE. Según casos, debemos tributar por cada compra entre un 6-10% según la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos.

¿Necesitas conocer el valor  fiscal de otras comunidades?

Te dejo este enlace para que puedas obtener el valor fiscal de un inmueble, y consultar las valoraciones vinculantes de las diferentes Comunidades Autónomas

¿Qué tipo de estimaciones realiza Hacienda?

Por este motivo, la ADMINISTRACION DE HACIENDA realiza una valoración propia que servirá para determinar las bases tibutarias, y así determinar el tipo de gravamen. La base imponible, es decir la valoración que estima Hacienda se realiza según los siguientes métodos:

Estimación directa. -Esta es la más común de todas- Es la estimación de los inmuebles, que se realiza según los datos consignados en libros y registros comprobados administrativamente y los demás documentos, justificantes y datos que tengan relación con los elementos de la obligación tributaria (art. 51 de la LGT).

Estimación Objetíva. Aquí se toman como datos para la tasación fiscal, mediante la aplicación de las magnitudes, índices, módulos o datos previstos en la normativa propia de cada tributo.

Estimación Indirecta. Cuando la Administración no tiene datos suficientes para la estimación aplica este tipo de valoración, y lo hace a través de:

• Aplicación de los datos y antecedentes disponibles que sean relevantes al efecto.
• Utilización de aquellos elementos que indirectamente acrediten la existencia de los bienes y de las rentas, así como de los ingresos, ventas, costes y rendimientos que sean normales en el respectivo sector económico, atendidas las dimensiones de las unidades productivas o familiares que deban compararse en términos tributarios.
• Valoración de las magnitudes, índices, módulos o datos que concurran en los respectivos obligados tributarios, según los datos o antecedentes que se posean de supuestos similares o equivalentes.

La doctrina ha venido definiendo la base imponible como la medida del hecho imponible o de alguno de sus elementos. El art.50 LGT dispone “La base imponible es la magnitud dineraria o de otra naturaleza que resulta de la medición o valoración del hecho imponible. La base imponible podrá determinarse por los siguientes métodos:

1. Estimación directa
2. Estimación objetiva
3. Estimación indirecta

Las bases imponibles se determinarán, con carácter general, por el método de estimación directa. No obstante, la ley podrá establecer los supuestos en los que sea de aplicación el método de estimación objetiva, que tendrá, en todo caso, carácter voluntario para los obligados tributarios.

La estimación indirecta tendrá carácter subsidiario respecto de los métodos de determinación y se aplicará cuando se produzca alguna de las circunstancias previstas en el art.53 de esta LGT”.

El método de estimación directa se recoge en el art.51 LGT. En el caso de utilizarse el método de estimación directa (que es la regla general), el art.51 LGT señala que la Administración tributaria utilizará las declaraciones o documentos presentados así como los datos y demás elementos de conocimiento de los que disponga.

El método de estimación objetiva se contempla en el art.52 LGT. El método de estimación objetiva (que tendrá siempre carácter voluntario) podrá utilizarse “mediante la aplicación de las magnitudes, índices, módulos o datos previstos en la normativa propia de cada tributo” (art.52).

Y el método de estimación indirecta aparece regulado en el art.53 LGT. El método de estimación indirecta se aplicará cuando la Administración tributaria no pueda disponer de los datos necesarios para la determinación completa de la base imponible como consecuencia de alguna de las siguientes circunstancias:

1. Falta de presentación de las declaraciones, o resultar incompletas o inexactas.
2. Resistencia, obstrucción, excusa o negativa a la actuación inspectora.
3. Incumplimiento sustancial de las obligaciones contables o registrales.
4. Desaparición o destrucción de los libros o registros contables, o de los justificantes de las operaciones anotadas en los mismos

LA VALORACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES será comprobado además por la Administración -segñun el art.57 de la LGT- por medio de los siguientes:

Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.

Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. -ESTA SE APLICA EN VARIAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS, que acontinuación de dejo para que puedas consultar el valor fiscal por coeficientes:

• Comprobación de Valores Cataluña
• Comprobación de Valores Aragón-Zaragoza
• Comprobación de Valores Comunidad Valenciana
• Comprobación de Valores Andalucia
• Comprobación de Valores Extremadura
• Comprobación de Valores Galicia
• Comprobación de Valores Asturias
• Comprobación de Valores Cantabria

Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario.

1. Comunidad de Madrid. Te dejo más información sobre como actua la Oficina Liquidadora de Madrid aquí
2. Precios medios en el mercado.
3. Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
4. Dictamen de peritos de la Administración.

¿QUIERES REDUCIR EL VALOR FISCAL; qué requisitos tienen que cumplir las valoraciones realizadas?

Aquí el resto de Comunidades Autónomas tiene un sistema de valoración predeterminado diferentes, denominado la comprobación de valor mediante el DICTAMEN DE PERITOS de la Administración, en el que los técnicos ARQUITECTOS de la administración realizan una tasación sin visita al inmueble. -ESTO ES UNA ESTIMACIÓN DIRECTA- Aquí voy a realizarte unas apreciaciones: El dictamen de los peritos se ha convertido en el sistema más habitual de comprobación de valores, respecto del cual, la jurisprudencia ha establecido los siguientes requisitos:

LA MOTIVACIÓN, que asegura la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos (art.9.3 CE y STS 14 enero 1994).

En Ite-España, solemos realizar alegaciones por “motivación insuficiente” de los informes emitidos por los peritos que deben garantizar la defensa del administrado, así como, que el valor que se notifica tiene su apoyo en datos o factores, cuya conjunción revela un valor adecuado a la realidad, y no el mero capricho del perito valorador. Esto último, nos ha llevado a determinar en multitud de decisiones jurisprudenciales la nulidad de los expedientes incoados y su retroacción al momento procedimental oportuno, con la consiguiente pérdida de eficacia de sistema y multiplicación de actuaciones administrativas.

La Identidad, e INDIVIDUALIZACIÓN de la valoración entre el objeto y la actuación pericial.

Además nos hemos encontrado casos en los que las valoraciones no tiene visita “in situ”,  o bien  no se ha referenciado correctamente el inmueble, o se ha realizado un estudio generalista que no coincide por lo que el Precio o valor propuesto correspondiente no se ha de tener en comparación a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas.

¿Por qué la Administración de Hacienda está valorando erróneamente los inmuebles por encima de su VALOR REAL?

Esta problemática radica en la dificultad de su determinación ya que cuando se emplea las ecuaciones y expresiones determinadas por la Administración no queda claro cual debe ser el valor a aplicar, provoca una AUSENCIA O ESCASED DE INDIVIDUALIZACIÓN -no es lo mismo una piso en la Gran Vía de Madrid, que en la Calle Pez que está en la mísma manzana- Esto la Administración no puede estimarlo de manera automatizada, además de no conocer el estado de conservación del bien inmueble en el momento de la compra.

La STS 5 octubre 1995 señaló que “el precio medio de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperarse recibir un vendedor de una cosa mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble y, que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación”.

La doctrina científica, por su parte, se muestra mayoritariamente a favor de sustituir la expresión “valor real”, que utiliza la normativa tributaria, por la de “valor” o “precio medio de mercado”.

¿Cómo puedes corregir estos valores frente a la Administración de Hacienda?

Si vas a comprar una vivienda, y resulta que el VALOR REAL DE COMPRA es superior al VALOR FISCAL, desde ITE-ESPAÑA |SOCIEDAD DE TASACIONES, te recomendamos liquidar en el modelo 600 por el valor real de compra, a sabiendas que recibirás una liquidación complementaria de la COMUNIDAD DE MADRID.

El art.134 LGT establece el procedimiento de la comprobación de valores frente a los que los interesados podrán promover una tasación pericial contradictoria que viene regulada en el art.135 y en el art.161 y ss RD Gestión e Inspección de 27 julio 2007. Sintéticamente podemos decir que los interesados podrán promoverla dentro del plazo de la reclamación que proceda, y presentar SU VALOR REAL DE MERCADO para confrontarlo frente al determinado por estimación directa por parte de la Administración.

Su interposición determinará la suspensión de la ejecución de la liquidación. Si la diferencia entre el valor determinado por el perito de la Administración y el practicado por el perito designado por el interesado es igual o inferior a 120.000 euros y al 10 % de dicha tasación, esta última servirá de base para la liquidación. En caso contrario deberá designarse un perito tercero (art.135.2), el cual se elegirá por sorteo dentro de la lista que los Colegios Profesionales respectivos hayan remitido a la Administración al inicio de cada año (art.135.3). Los honorarios de este perito serán satisfechos por el interesado. En fin, la valoración del perito tercero servirá de base a la liquidación que proceda con los límites del valor declarado y el valor comprobado inicialmente por la Administración tributaria (art.135.4).

Otras leyes que se han de tener en cuenta:

La VALORACION INMOBILIARIA, se debe tener en cuenta bajo los preceptos marcados por la Ley del Suelo (Ley 8/2007), así como el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008), y la metodología de valoración de la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles.