El informe es realizado con metodología normalizada de acuerdo a la finalidad solicitada, por un Equipo Experto de arquitectos validado por ITE-ESPAÑA, e incluye información sobre el valor del inmueble, sus características, entorno urbanístico, información registral, catastral, fotografías y documentación gráfica en general, supervisada por los Servicios de Validación de ITE-ESPAÑA.

En el citado Registro se encuentran todos aquellos documentos que han recibido el reconocimiento conjunto de los Ministerios de Industria, Energía y Turismo y de Fomento, y ha sido estructurado en función de la aplicación que corresponde a cada documento reconocido. ¿Quiere que se lo registremos nosotros? por 15 € se lo hacemos en cualquier punto de España.

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El Certificado Energético se trata de un documento que describirá lo eficaz que es un inmueble en cuanto al consumo de energía. Se determina la Calificación Energética del bien mediante una etiqueta. El presente documento está regido por el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, en el que se aprueba el “Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios” Con entrada en vigor a nivel Nacional desde 14/05/2013.

¿Qué es un CEE?

Un Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es un documento que refleja lo eficiente que es la energía en su vivienda. La eficiencia será valorada en relación a una escala A-G de colores (siendo A el más eficiente y G el de menor eficiencia).

El certificado resumirá el consumo de energía y la emisión de dióxido de carbono (CO2) en su propiedad, y contendrá una serie de recomendaciones y mejoras para reducir el coste y el gasto de energía.

El certificado se compone de una inspección del inmueble por un técnico cualificado. Se comprobarán los elementos constructivos y su composición, los huecos, carpinterías y sistemas de calefacción y refrigeración. Así mismo si no se dispone de planos de la vivienda será necesario efectuar algunas mediciones. Los precios varían según las tipologías y superficies. También debemos de tener en cuenta factores como posibles descuentos a clientes, ofertas…etc.

¿Quiénes están obligados a realizar el Certificado Energético?

El propietario o promotor de un Edificio o unidad del mismo será el responsable de encargar el Informe para la realización del Certificado de Eficiencia Energética (Certificado Energético) al Técnico Certificadorcompetente. También será responsable de conservar la correspondiente documentación.

Inmuebles privados: Será exigible para todos los inmuebles privados en los contratos de compraventa o arrendamiento a partir del 1 de Junio de 2013. Tanto en Edificios o partes del mismo, nuevos o ya existentes.

Inmuebles públicos: Los edificios o unidades de edificios existentes ocupados por una autoridad pública a los que se refiere el Artículo 2.1.d = (Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor)

Para Edificios Públicos:

1. Sup. Total Superior a 500 m2. (Obligatoriedad – Aplicación en venta o alquiler)
2. Sup. Total Superior útil mayor de 250 m2. (Inmuebles ocupados por una Autoridad Pública)
3. Sup. Total Superior a 250 m2. (A partir del 9 Junio de 2015 – Aplicación en venta)
4. Sup. Total Superior a 250 m2. (A partir del 31 Diciembre de 2015 – Aplicación en alquiler)

Para Edificios “frecuentados habitualmente por público”

1. Sup. Total Superior útil a 500 m2. (Obligatoriedad – Aplicación en venta o alquiler)

¿Quienes no están obligados?

Existen las siguientes excepciones:

1. Aquellas edificaciones que por sus características de utilización deban permanecer abiertas.
2. Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado de esta forma, o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, cuando el cumplimiento de tales exigencias pudiese alterar de manera inaceptable su carácter o aspecto;
3. Edificios o unidades de edificios utilizados como lugares de culto y para actividades religiosas;
4. Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años;
5. Edificios industriales y agrícolas, en la parte destinada a talleres, procesos industriales y agrícolas no residenciales;
6. Edificios o unidades de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2;
7. Edificios de sencillez técnica y de escasa entidad constructiva que no tengan carácter residencial o público, ya sea de forma eventual o permanente, y que se desarrollen en una sola planta y no afecten a la seguridad de las personas;
8. Edificios que se compren para su demolición;
9. Edificios o unidades de edificios de viviendas utilizados o destinados a ser utilizados bien durante menos de cuatro meses al año o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 % de lo que resultaría de su utilización durante todo el año.

Certificado Energético para comprar o alquilar.

Dentro de la política de apoyo a la vivienda y rehabilitación, y dando cumplimiento a la normativa comunitaria, el Consejo de Ministros ha aprobado, además, el Real Decreto para trasponer a la normativa española el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios.

La norma establece que a partir de 1 de junio de 2013 será obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores de edificios o de parte de los mismos, para alquileres con una duración superior a cuatro meses, un certificado de eficiencia energética (Certificado Energético). Este certificado, además de la calificación energética del edificio, deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los edificios, y, en el caso de edificios existentes, documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética del edificio o de una parte de este, de forma que se pueda valorar y comparar la eficiencia energética de los edificios, con el fin de favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

En Ite-españa, le emitimos el certificado energético, firmado por uno de nuestros técnicos cualificados (arquitectos o ingenieros). Este certificado de energía, se expide por ITE-España, y contiene los siguientes parámetros:

El certificado de eficiencia da información sobre la eficiencia energética del edificio pero no supone el cumplimiento de ningún requisito. Describe la eficacia de un inmueble en cuanto a su consumo de energía clasificándolo con un código de color y escala que va de la categoría «A» (mas eficiente) a la «G» (menos eficiente).

1. Identificación del inmueble.
2. Procedimientos utilizados para obtener la calificación de eficiencia energética.
3. Calificación de eficiencia energética expresada mediante la etiqueta energética.
4. Documento con las medidas recomendadas por el técnico certificador, que permitan, si el propietario decide acometerlas de forma voluntaria, que la calificación energética obtenida mejore al menos un nivel.

INFORMACION SOBRE EL CERTIFICADO ENERGÉTICO y PRECIO.

Resumimos de forma sencilla los 4 aspectos que más influyen en el certificado de eficiencia energética:

1. Las instalaciones de agua caliente, calefacción y refrigeración, ¿qué datos nos importan? pues principalmente su rendimiento, o lo que es lo mismo, el aprovechamiento de la energía que necesita consumir la instalación para servir a su uso. en el rendimiento influyen la tecnología del equipo, el combustible, la antigüedad y el aislamiento. lógicamente esto anterior no depende del propietario en algunos casos pero si en otros, siendo importante no descuidar las tareas de mantenimiento o de sustitución del equipo si es antiguo
2. Los cerramientos, que son los elementos que separan el inmueble del exterior, los muros, suelos y las cubiertas. de los materiales que formen los cerramientos y de su espesor dependerá que nuestro inmueble pierda más o menos energía. este factor está muy determinado por la antigüedad de construcción del inmueble. por ejemplo, hasta los años 70-80 no se estandarizó el uso de aislamientos
3. Los huecos (puertas y ventanas) que hay en los cerramientos. son los elementos más vulnerables al estar formados por pocas capas y delgadas (normalmente los cristales). si la situación económica lo permite y hay alguna reforma que se puede acometer las ventanas son el elemento ideal donde gastar este dinero por su rápida amortización. los valores de transmitancia (pérdida de temperatura) de una ventana nos los da el fabricante, imprescindible informarnos de esto como usuarios se puede decir que las ventanas son la mejor inversión en materia de certificación energética, con una alta repercusión en la calificación final
4. la orientación es un factor importante pero a la vez con pocas posibilidades de intervención para un propietario, es importante porque en invierno una buena orientación solar nos aporta energía en forma de radiación de forma gratuita, energía que no necesitaremos consumir y que además procede de una fuente renovable. si podemos contribuir con el uso de elementos de protección solar como son las lamas o toldos, ya que en verano nos protegen de esa radiación evitando consumir energía en refrigeración.

Desde el punto de vista Técnico, los Técnicos Certificadores Energéticos tendrán que establecer sus pautas de gasto-tiempo para determinar el precio del Informe.

El certificado se compone de una inspección del inmueble por un técnico cualificado. Se comprobarán los elementos constructivos y su composición, los huecos, carpinterías y sistemas de calefacción y refrigeración. Así mismo si no se dispone de planos de la vivienda será necesario efectuar algunas mediciones. Los precios varían según las tipologías y superficies. También debemos de tener en cuenta factores como posibles descuentos a clientes, ofertas… etc.

Registro general de documentos reconocidos para la certificación de eficiencia energética.

De acuerdo con el artículo 3 del citado Real Decreto, se crea este Registro con el fin de facilitar el cumplimiento de este Procedimiento básico. Está adscrito a la Secretaría de Estado de Energía, del Ministerio de Industria, Energía y Turismo, teniendo carácter público e informativo.

En el citado Registro se encuentran todos aquellos documentos que han recibido el reconocimiento conjunto de los Ministerios de Industria, Energía y Turismo y de Fomento, y ha sido estructurado en función de la aplicación que corresponde a cada documento reconocido. ¿Quiere que se lo registremos nosotros? por 15 € se lo hacemos en cualquier punto de España.

Aunque también es importante en algunos casos la utilización de un abogado para la interpretación de algunas normas urbanísticas. Nuestra ventaja competitiva consiste en que aquí encontrará estas dos personalidades en un único servicio.

Necesita un arquitecto para legalizar una casa

El arquitecto no es quien legaliza una casa, sino quien proporciona la documentación técnica al propietario para que solicite a la administración competente (normalmente el Ayuntamiento) a través de un expediente de legalización acredite la existencia legal de la edificación y que esta se adecúa a la normativa municipal.

Por lo tanto el arquitecto debe redactar una serie de documentos bajo los cuales se responsabiliza de que la vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad y seguridad que la legislación exige, además de estar adaptada a la normativa municipal.

Legalizar una casa en 10 pasos:

1. El/la propietario/a se dirige al ayuntamiento para saber si es legalizable su vivienda
2. El ayuntamiento confirma que es legalizable
3. El/la propietario/a contrata un arquitecto
4. El arquitecto consulta con el arquitecto municipal la documentación a presentar
5. El arquitecto realiza el expediente de legalización (proyecto técnico)
6. Se solicita la licencia de legalización
7. El/la propiertario/a paga las tasas e impuestos como si se solicitara licencia de obras del edificio existente, de acuerdo al presupuesto actualizado incluido en su expediente de legalización.
8. El ayuntamiento comprueba que la documentación entregada se ajusta a la edificación existente
9. Se otorga licencia de primera ocupación
10. El propietario registra la propiedad

¿Qué quiere decir legalizar una casa?

Desde el punto de vista urbanístico la administración municipal que legaliza una edificación lo que está haciendo es:

1. Reconocer la existencia de una edificación que hasta entonces era «no legal».
2. Reconocer que pese a que se tratara de una obra efectuada sin ningún permiso o licencia, si ésta hubiera estado solicitada, la corporación municipal hubiera otorgado el correspondiente permiso suponiendo que se le hubiera entregado en regla toda la documentación necesaria.
3. Solicitar que el/la propiertario/a le entregue toda la documentación que no se entregó en su día para justificar que la edificación a legalizar cumple con toda la normativa edificatoria legal y de habitabilidad, lo cual incluye la documentación correspondiente a un expediente de legalización redactada por un arquitecto.
4. Adjuntar toda esa documentación al expediente de legalización del cual forma parte la documentación técnica redactada por un arquitecto.
5. Justificar la nueva situación de legalidad de manera que la propiedad está obligada a ingresar todos los impuestos municipales a los que está sometida esa determinada construcción.
6. Otorgar todos los derechos inherentes a la condición de legal de la construcción de manera que pueda tener todos los servicios urbanísticos (luz, agua, evacuación de residuos, basuras, accesibilidad, …).

Cómo legalizar una casa

Hay que ser consciente de que solamente se podrá legalizar una casa, si al hacernos la siguiente pregunta: “¿si pidiera permiso para construir una casa de estas características en este mismo lugar, se me otorgaría la licencia municipal para realizar las obras?“, la respuesta fuera afirmativa.

En caso contrario el proceso de legalización no llegaría a buen puerto.

Por tanto es importante buscar asesoramiento por parte de quien ha de redactar el expediente de legalización de la vivienda (un arquitecto) pero no para iniciar ese trámite, sino para asegurarse de que el trámite de la redacción del expediente de legalización es posible. Así nos evitaremos sorpresas futuras.

¿Qué condiciones debe cumplir una casa para poderse legalizar?

Los requisitos que deben cumplirse para poder legalizar una casa han de ser los mismos que debería cumplir esa vivienda si su construcción se realizara en ese mismo momento.

Es decir tendría que cumplir con:

1. Tener condiciones de habitabilidad (Decret 259/2003)
2. Cumplir con la normativa urbanística
3. Cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE)
4. Cumplir el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE)
5. Cumplir el decreto de ecoeficiencia (Decret 21/2006)
6. Certificar(«teóricamente») la eficiencia energética de la vivienda.(Real Decreto 47/2007).

Decimos teóricamente porque las exigencias del CTE y de los reglamentos anteriormente citados son muy altas. Ocurre que la mayoría de las veces en que nos encontramos con una vivienda con más de 5 ó 10 años de antigüedad, por ejemplo, o construida sin ningún tipo de proyecto o sin seguir el proyecto redactado, tendríamos que afrontar las obras necesarias para justificar que se cumplen las normativas anteriores. En muchos casos supondría poner patas arriba la vivienda para hacer una importante reforma, debiendo sus ocupantes desocuparla temporalmente y hacer frente a un coste muy elevado.

¿Qué ocurre entonces en la realidad?

Que los municipios sólo se preocupan de que urbanísticamente esa construcción se pueda legalizar. Es decir, que aparte de si cumple o no con aspectos técnicos el ayuntamiento vigila que cumpla la normativa urbanística. Se deja a la responsabilidad del arquitecto justificar el cumplimiento del resto de la normativa.

Evidentemente lo que no hará un arquitecto es responsabilizarse de que una casa cumple con unos requisitos que no son ciertos, por lo que para legalizar la vivienda justificará aquellos requisitos que efectivamente cumplan con la legalidad vigente, pero el resto de exigencias de la normativa no las citará a no ser que se le exija por parte del colegio de arquitectos o la administración municipal. Si ese fuera el caso entonces sí que el expediente de legalización conllevaría el correspondiente proyecto de reforma para adecuar la construcción a la normativa actual.

En resumen

Deben cumplirse todas las normativas anteriormente citadas, aunque en la práctica cada caso es diferente y muchas veces sólo se exige que la vivienda cumpla con la normativa urbanística municipal y las condiciones básicas de habitabilidad.

¿Cuál es el coste de legalizar una vivienda?

El coste más elevado en el proceso de legalizar una casa corresponde a la redacción y tramitación del expediente de legalización.

En este coste intervienen los dos hechos más relevantes económicamente hablando del expediente a realizar:

• Redacción por parte de arquitecto del expediente de legalización, que como ya hemos explicado antes equivale a la redacción de un proyecto técnico de una casa nueva (aunque existe una gradación dependiendo de la edad de la vivienda). Los honorarios son libres pero imaginemos que la vivienda se ha construido sin licencia en los últimos cuatro años, el arquitecto ha de justificar que cumple con toda la normativa que rige el Código Técnico de Edificación (CTE), es decir, que la responsabilidad que asume es muy elevada. El importe estará relacionado con los metros cuadros de vivienda a legalizar.
• Consecuentemente, el Presupuesto de Ejecución material que aparece en el expediente de legalización (PEM), que es la base sobre la cual el Ayuntamiento grava tanto el impuesto como la tasa de licencia de obras, es el que regiría en un hipotético proyecto de nueva planta que se hubiera redactado para disponer de la misma vivienda que se pretende legalizar. Es decir, sería un presupuesto actualizado de una vivienda con los mismos metros cuadrados que la vivienda existente, y el importe a desembolsar para la administración sería el proporcional (suele rondar el 4 % de ese PEM, aunque cada ayuntamiento dispone de sus tarifas).

Responsabilidades del arquitecto en una legalización

Imaginemos que la legalización corresponde a un edificio que tiene más de 10 años de antigüedad. En estas condiciones el colegio de arquitectos no pide que en la memoria del expediente de legalización el arquitecto justifique la normativa vigente para visar el proyecto, sino que con un certificado de solidez de la edificación y la justificación de cuando va ser edificado el edificio en cuestión bastaría.

Si después es demandado por alguna irregularidad constructiva… ¿hasta dónde llega la responsabilidad del arquitecto?

Se aplica la responsabilidad decenal como si se tratara de una obra nueva.

¿Necesito legalizar mi vivienda?

• En el momento en que necesite hacer un cambio en alguno de los suministros de servicios (agua, electricidad, gas…) se le solicitará la cédula de habitabilidad. En el caso de que no disponga de ella necesitará legalizar su vivienda.
• Si por cualquier motivo necesitara vender su vivienda y no estuviese legalizada, necesitará hacerlo previamente.
• En caso de querer alquilar su vivienda necesitará cumplir con estos requisitos para poder hacerlo dentro de la legalidad.
• Si deseara solicitar algún tipo de ayuda pública a la rehabilitación de viviendas, su casa deberá estar legalizada.

Si has realizado obras y el ayuntamiento te obliga a legalizarlo, obtener licencia, estamos aqui para ayudarte, ya sea tu vivienda, local, nave, etc…

Nosotros te ayudamos a legalizar las obras.

Arquitectos y abogados especializados en urbanismo y construcción,

escribenos via nuestro fromulario de contacto:

http://www.ite-españa.es/contacto

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad acredita las condiciones mínimas de habitabilidad en viviendas. Regulado en el Decreto 141/2012 que entro en vigor 02/11/2012. Es por tanto apta para la residencia y uso de personas humanas.

Ejemplo de Requisitos mínimos:

• Ser solida y estanca a las aguas pluviales.
• Tener una superficie útil interior mínima ≥ 20 m²
• Altura libre mínima ≥ 1,90 m
• Disponer, como mínimo, de una sala, cuarto de aseo, equipo de cocina y la posibilidad de permitir la instalación directa de un equipo para lavar la ropa disponer de sistema evacuación de aguas residuales.
• Estar conectado a la red de alcantarillado o disponer de depuradora previamente, etc…

Este documento lo realiza un Arquitecto.

La cédula es necesaria per a cualquier trámite referente a la vivienda.

• Compraventa
• Alquiler
• Contratación del suministro de agua, gas y electricidad
• Modificaciones en la superficie útil o alterada las condiciones de habitabilidad.

Tiene vigencia:

• Viviendas de nueva construcción: 25 años.
• Cédulas de segunda ocupación y de primera ocupación en rehabilitación: 15 años.

Documentación necesaria:

Para realizar la solicitud de la Cédula de Habitabilidad de una vivienda no es necesaria documentación complementaria, al no ser que la vivienda esté situada en una Planta Baja, Entresuelo, Ático o Sobre Ático y no esté registrada como vivienda, en cuyo caso se deberá realizar un cambio de uso para poder obtener la cedula de habitabilidad.

En este supuesto será necesario aportar a la solicitud, copia de la Escritura de obra nueva o compraventa de la vivienda, o en su defecto copia de la Nota Registral en la que se describa la entidad como vivienda.

Para las viviendas, en régimen de VPO (Viviendas de protección oficial) establece que la calificación definitiva de la vivienda, sustituye a la cédula y garantiza la habitabilidad en el caso de nuevas promociones.

Esto es así para la primera transmisión. Pero es necesario pedir la cédula de habitabilidad de segunda ocupación para segundas transmisiones, por ello es necesaria la presentación de las escrituras para verificar que pertenece al régimen de VPO (Viviendas de protección oficial).