Tasación de alquiler con opcion a compra

Tasación de alquiler con opcion a compra

La tasación de un piso con opción compra.

La tasación se debe hacer según su contrato, ya que es un contrato doble, con dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil. Según el Supremo, es obligatorio que aparezcan el objeto del contrato y el precio.

Para tasar un piso en alquiler con esta cláusula de la opción de compra se ha de tener en cuenta, el tiempo de contrato de alquiler, la vinculación, y la cuota perteneciente a la compra. Este contrato permite al inquilino vivir arrendado en la casa por un tiempo establecido, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento. Es aquí donde has de tener en cuenta el precio pagado en la actualización de rentas por contrato.

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La tasación de un piso con opción compra.

La tasación se debe hacer según su contrato, ya que es un contrato doble, con dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil. Según el Supremo, es obligatorio que aparezcan el objeto del contrato y el precio.

Para tasar un piso en alquiler con esta cláusula de la opción de compra se ha de tener en cuenta, el tiempo de contrato de alquiler, la vinculación, y la cuota perteneciente a la compra. Este contrato permite al inquilino vivir arrendado en la casa por un tiempo establecido, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento. Es aquí donde has de tener en cuenta el precio pagado en la actualización de rentas por contrato.

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Cómo hacer la tasación de ALQUILER con una opción compra.

Supongamos un piso se puso en contrato a la venta es de 200.000 euros, y tengo que abonar al propietario 1.000 euros de alquiler desde el año 2009 -6 años de contrato- (1000 euros x 12 meses x 6 años=72.000 euros habría que ir capitalizándolo a 2015), al ir descontándose los pagos mensuales. el valor de tasación en 2015 sería de 280.000 euros. Si tubiesemos que tasar este tipo de contrato, debería obtener el valor de mercado en el momento actual, (VM) y restar a este su valor de la opción del contrato hasta el momento de finalización del contrato.

En este caso habría que capitalizar los 1000 euros hasta el momento actual según la tasa anual (i) marcada por el bono español, y descontarlo del valor de tasación a día de hoy, lo descontaríamos del precio fijado en el contrato de compraventa, y finalmente lo restaríamos del valor de tasación actual.

El Valor de mercado actual VM- el valor de compra en contrato – los pagos realizados capitalizados

Te dejo un Método simplificado: 280.000 – (2% anual) si tengo un contrato para 5 años= 10% de su valor de tasación= 52.000 €

Ejemplo 1. Consideremos una vivienda cuyo precio de venta en el momento inicial es 140.000 euros y que se oferta por 500 euros mensuales durante un período de 5 años.

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En primer lugar vamos a determinar la renta anual, que será:

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En segundo lugar, determinaremos el valor de la vivienda por capitalización de rentas, suponiendo una rentabilidad mínima exigida del 6%, valor que se sitúa en torno a los valores medios de rentabilidad exigidos en los arrendamientos:

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Por último, determinemos la rentabilidad exigida por el arrendador, igualando el precio de venta al valor por capitalización de rentas; en tal caso:

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Conclusiones. Como podemos observar, el valor de la vivienda por capitalización de rentas es bastante inferior al precio de venta, puesto que, para una rentabilidad exigida media, vemos que el valor es de 100.000 €, mientras que el precio de venta está fijado en 140.000 €. Dicho de otra forma, la rentabilidad que igualaría el valor al precio de venta es bastante inferior a la rentabilidad media de este tipo de activos.

Las conclusiones anteriores pueden ser debidas a que el inmueble se encuentre situado en una zona en expansión en la que el valor futuro esperado sea muy superior al actual, o que se encuentre en una zona muy demandada de alquileres y en la que los inquilinos presentan un nivel medio-alto que asegura el cobro de los mismos, motivos por los que la rentabilidad exigida es menor a la media.

Qué descuento supone hacer una opción compra.

Precio de la vivienda por el valor de las rentas del arrendamiento más la opción de compra comercial

Bajo la hipótesis de la opción de compra comercial, vamos a establecer el cálculo financiero que nos permita obtener el valor de la vivienda mediante el valor actual de los pagos a realizar para la obtención de la misma, Vr, es decir, la suma financiera del conjunto de los pagos periódicos de renta más el precio de la compraventa, una vez descontados los pagos anteriores por haber sido definidos como descontables del precio de la citada compraventa:

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Una vez determinado el precio de compra mediante el valor por capitalización de pagos, podemos compararlo con el precio de compra en el instante cero y, por diferencia, determinar el valor de la opción comercial implícita en la concesión de la opción de compra comercial:

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Te pongo un ejemplo. Supongamos que, en el arrendamiento expuesto en el apartado anterior, el vendedor nos concede una opción de compra con carácter gratuito, como prestación accesoria al contrato, y que, además, nos ofrece descontar el importe íntegro de las cuotas pagadas en concepto de renta del alquiler y mantener el precio de venta para que podamos ejercitar dicha opción de compra a la finalización del contrato de opción, es decir, a los 5 años. Para la actualización de los pagos vamos a utilizar un tipo de interés medio para el mercado hipotecario que, en nuestro caso, estimamos en un 4% anual.

En primer lugar, vamos a determinar el valor de la vivienda por capitalización de pagos:

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A la vista del resultado anterior, podemos afirmar que el descuento implícito en la acción comercial del vendedor ha ascendido a:

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En conclusión, podríamos decir que el vendedor está realizando un descuento equivalente a una disminución del precio de venta en el momento inicial de 22.760,12 €, lo que equivale al 16,26% sobre el precio inicial de venta.

CUANTO CUESTA hacer una opción compra.

Supongamos que el propietario de una vivienda que la ofrece a la venta en 150.000 €, nos ofrece un contrato de arrendamiento con opción de compra con las siguientes características:

  • Precio de la opción: 3.000 €.
  • Renta del alquiler anual: 9.000 € pagaderos mediante anualidades prepagables.
  • Plazo del arrendamiento: 5 años.
  • Ejercicio de la opción de compra:
    • Al finalizar el quinto año.
    • El precio de compra sería el equivalente al precio actual capitalizado con la variación media del IPC.
    • Del precio anterior se descontaría el 90% de las cuotas de renta pagadas hasta la fecha.

Dadas las circunstancias económicas en la fecha en la que se va a realizar el contrato, así como las previsiones económicas de los principales institutos de estudios económicos, el arrendatario/optante estima que el IPC va a experimentar un crecimiento medio del 3% durante los próximos 5 años y que la tasa de descuento, equivalente al tipo medio de los préstamos hipotecarios, debe fijarse en el 4%.

A la vista de los datos anteriores y de las previsiones económicas para los próximos 5 años, vamos a determinar el valor del inmueble por capitalización de rentas; para ello, en primer lugar vamos a determinar las rentas a pagar en cada momento, para lo que construimos el calendario de pagos de la TABLA

k Concepto Importe Cálculo
0 Opción de compra más primera anualidad 12.000,00 € O + l0 = 3.000 + 9.000
1 Segunda anualidad de renta 9.270,00 € Fórmula
2 Tercera anualidad de renta 9.548,10 € Fórmula
3 Cuarta anualidad de renta 9.834,54 € Fórmula
4 Quinta anualidad de renta 10.129,58 € Fórmula
5 Ejercicio de la opción de compra 130.887,11 € Ver a continuación

Cálculo del ejercicio de la opción de compra:

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Una vez que tenemos los importes de todos los pagos a realizar, estamos en disposición de determinar el valor actual de los mismos, aplicando una tasa de descuento del 4%:

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Conclusiones. A la vista del resultado anterior podemos concluir que adquirir la vivienda por la modalidad de adquisición directa por 150.000 € sería más conveniente desde un punto de vista puramente financiero, puesto que la suma financiera de los pagos a realizar, a causa del contrato de arrendamiento con opción de compra, arroja una cuantía superior, de 154.722,56 €. No obstante, habría otras variables a tener en cuenta, como la capacidad de endeudamiento, la posibilidad de que una entidad financiera financiara el importe íntegro de la vivienda o, por otro lado y desde el punto de vista especulativo, la posibilidad de que la evolución del precio de la vivienda sea distinta, en cuyo caso el resultado sería muy diferente. En efecto, veamos, por ejemplo, qué pasaría si la variación media del IPC fuera del 2% en lugar del 3% como hemos previsto. En ese caso, el valor actual de los pagos a realizar sería de 147.776,82 €, por lo que, en este caso, sería más favorable haber realizado el contrato de arrendamiento con opción de compra que la compra directa.

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