Debo pagar la plusvalía municipal?
Cuándo debo pagar la plusvalía municipal?
Debo pagar la plusvalía municipal
pagar la plusvalía municipal cuando has vendido tu vivienda genera un impuesto denominado el impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana. Y es que el impuesto de la plusvalía municipal del Ayuntamiento, que grava el valor de los terrenos de naturaleza urbana -IVITNU- ha sido “tumbado” por un Juez. En este post te voy a contar cómo puedes reducir, o bien anular por completo dicho impuesto que viene regulado por la Ley de Haciendas Locales, y que hace unos días el Tribunal Constitucional ha dictado sentencia anulando así el pago de este gravamen por ser inconstitucional.(Ver sentencia).
Dice lo siguiente en la sentencia: Estimar parcialmente la cuestión prejudicial de validez planteada en relación con los arts. 4.1, 4.2 a) y 7.4, de la Norma Foral 16/1989, de 5 de julio, del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del Territorio Histórico de Gipuzkoa, y, en consecuencia, declararlos inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.
¿Por qué no tengo que pagar la plusvalía municipal??
Por eso, para evitar pagar la plusvalía municipal, se ha de hacer referencia siempres a una sentencia del Tribunal Constitucional que, así lo establece en el caso en los que se haya producido una pérdida de valor en los terrenos de naturaleza urbana.
Todo viene por parte de los arts. 104 y 107 de la LHL , unos y otros, y 110.4 LHL, respectivamente, los cuales impiden cualquier prueba en contrario, en la determinación de la base imponible del tributo reduciéndose las posibilidades impugnatorias a la “aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto”. Pues bien, para el órgano judicial necesario determinar, de cara a la resolución del recurso, si los preceptos citados, en tanto que establecen una regla objetiva de valoración de la plusvalía aunque se haya producido realmente una minusvalía, son o no constitucionales.
Esto quiere decir que hasta ahora no te dejaban aportar ninguna tasación que sirva para argumentar el valor real de un inmueble, mostrando así un valor que suponga la minusvalía que ha obtenido desde el momento de la compra hasta su venta.
En ITE-España, llevamos más de 6 años realizando este tipo de informes para tratar de mostrar este tipo de casos. Somos expertos realizando tasaciones con finalidad fiscal/tributario -demostrando casos con pérdida patrimonial- y sabemos cómo hay que hacerlo.
Esto no implica que se suprima el tributo ni que no deban pagarlo los que sí obtengan beneficios; simplemente introduce una excepción en el caso de que no existan beneficio en la venta de un inmueble, por entender que no hay hecho imponible y, por tanto, es inconstitucional cobrar por ello. (Ver sentencia plusvalia municipal).
Necesita una prueba pericial para evitar el pago de la plusvalía municipal?
Cuándo no debo pagar la plusvalía municipal?
El valor de la venta es_inferior al de Adquisición.
Se ha de realizar un estudio de mercado en el momento en el que se realizó la compra del inmueble, este estudio de mercado debe ser razonado, fiable, y con una procedencia de datos pormenorizados del año concreto que permita reflejar el valor del suelo Vs (año de adquisición)
Todos gastos de la compra y venta superan_el valor de transacción.
Los que sumando todos los gastos de compra, y venta del inmueble (tasación, notaria, registro, comisiones…) hayan perdido dinero con la venta.
Los que compraron inmuebles en_el Boom inmobiliario.
Según nuestros estudios inmobiliarios, se puede obtener el valor diferencial en aquellos inmuebles que fueron adquiridos entre el año 2003 en adelante ambos momentos; momento A (valor de compra); y el valor B en el momento en el que se produjo la venta del inmueble (valor de venta en el año en el que se firmó escritura de enajenación).
Si de la diferencia de ambos valores se produce un valor negativo, y se podrá demostrar que ha existido pérdida patrimonial y de ello la inexistencia de hecho imponible.
Qué exige el informe pericial de la Plusvalía municipal?
Solicitar una tasación de la vivienda habitual para justicar que el valor de mercado razonable actual es inferior al valor del importe pendiente de la hipoteca.
Individualización de la pericial.
El informe pericial de la plusvalía debe resultar de la comprobación de valores, que debe ser individualizada Y su resultado concretarse de manera que el valor real, pueda conocer sus fundamentos técnicos y prácticos y así pueda ser aceptado, si llega a la convicción de que son razonables o imposibles de combatir.
La valoración de los inmuebles ha de tomar como referencia una serie de elementos individualizados del inmueble transmitido y no unos criterios genéricos que se refieren a circunstancias como antigüedad, calidad de la construcción, conservación o precio de adquisiciones similares
Valoración debidamente motivada.
El valor comprobado en el informe pericial, estará motivado cuando la valoración efectuada sea “singular “, por contraposición a “genérica” u “objetiva”. No caben las valoraciones generalizadas, sino que han de determinarse las circunstancias físicas y jurídicas que individualmente concurren en el objeto de comprobación, dando así lugar a una individualización en la valoración
Dictamen de peritos.
Plusvalías municipales IVITNU.
Para que la valoración sea eficaz el informe pericial de la plusvalía ha de expresar los criterios seguidos, los datos fácticos tenidos en cuenta, los procedimientos concretos de aplicación, ponderación, actualización, extrapolación o individualización, todo ello glosado de un modo sucinto, pero suficiente, completo y adecuado para poder tomar cabal conocimiento de las operaciones realizadas por el perito arquitecto y poder verificar su corrección.